Прямая речь

Страхование в интересах дольщиков Коган Александр Борисович Депутат Государственной Думы Российской Федерации пятого созыва, заместитель председателя Комитета по бюджету и налогам, координатор программы «Свой дом»

Как страхование может быть применено для защиты интересов граждан при долевом жилищном строительстве? Нужно ли в России развивать страхование ответственности застройщиков перед вкладчиками?

В последнее время на федеральном уровне предпринимается ряд шагов, направленных на повышение надежности вложений граждан в строительство жилья. Вступили в силу изменения, внесенные в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которым, с целью защиты прав участников долевого строительства, были введены штрафы за неисполнение закона 214-ФЗ в размере 0,5-1 млн рублей за каждую сделку. Внесены изменения в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и ст. 17 и 223 АПК РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства (с 15 августа 2011 г. действуют особые условия банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства граждан).

Однако, несмотря на все эти меры, в сфере защиты вложений граждан в строительство жилья остается ряд нерешенных проблем. Прежде всего, это касается существенных законодательных пробелов, связанных с регулированием создания жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) – в рамках этой формы до сих пор сохраняется возможность строить схемы с бесконтрольным привлечением средств дольщиков. Закрыть эту лазейку можно было бы только полностью запретив создание ЖСК в России, что, как мы понимаем, невозможно.

Только по официальным данным в России 79 тысяч семей, являющихся обманутыми дольщикам. Реальная же цифра, по нашим оценкам, достигает 109 тысяч семей.
Приходится констатировать, что закон 214-ФЗ защищает интересы дольщика в случае банкротства застройщика только частично, если в конкурсной массе есть земельный участок и недострой высокой степени готовности. Если же такого нет, деньги дольщика оказываются безвозвратно утрачены.

Вот чтобы не допускать возникновения подобных ситуаций и предлагается ввести страховой механизм обеспечения гарантий возврата средств граждан, вложенных в жилищное строительство. Обязательное страхование ответственности застройщиков (в том числе ЖСК) позволит защитить дольщиков от любых рисков, включая банкротство застройщика, и вернуть вложенные деньги в полном объеме.

Однако возникает вопрос, в какой форме должно осуществляться такое обязательное страхование – отдавать ли его на страховой рынок коммерческим страховщикам или осуществлять в виде взаимного страхования?

Анализ статистики деятельности застройщиков и расчеты предполагаемых экономических показателей данного вида страхования позволяют утверждать, что при его реализации на коммерческом страховом рынке страховой тариф составит не менее 10%. Это означает, что мы увеличим стоимость долевого строительства более чем на 10%, то есть сделаем участие в нем экономически нецелесообразным для дольщиков. Конечно, сейчас на рынке есть единичные договоры добровольного страхования ответственности застройщика, в том числе заключаемые по более низким ставкам, но там речь идет о взаимодействие страховой компании и застройщика, которые давно друг с другом работают и доверяют друг другу. При массовом страховании, когда бизнес застройщика для страховщика не прозрачен, меньшие ставки не достижимы.

В случае же использование механизма взаимного страхования отсутствует заинтересованность страховщика получить прибыль, не предполагается больших расходов на ведение страхового дела, в том числе комиссионных вознаграждений, поэтому тариф будет составлять 5-6%, что делает такой вариант системы вполне целесообразным. При этом не следует задействовать множество небольших обществ взаимного страхования, попадающих под действие законов «Об организации страхового дела в РФ» и «О взаимном страховании», подлежащих лицензированию и мало чем, по сути, отличающихся от коммерческих страховщиков. Необходимо сформировать самостоятельную специализированную некоммерческую организацию, ответственную за осуществление такого взаимного страхования, по аналогии с ГК «Агентство по страхованию вкладов» на рынке розничных банковских услуг для граждан.

Согласно законопроекту страхователями будут выступать юридические лица независимо от их организационно-правовой формы, в том числе ЖСК, или индивидуальные предприниматели, привлекающие денежные средства участников строительства. Выгодоприобретатели – физические лица-участники строительства, имеющие к застройщику требования о передаче жилого помещения или исполнении денежного требования.

Таким образом, закон будет регулировать любые виды строительства с привлечением средств граждан. При получении разрешения на строительство застройщик декларирует источники финансирования строительства: в случае, если стройка ведется за счет собственных средств или банковских кредитов, он не попадает под действие норм об обязательном страховании, а если привлекаются средства дольщиков – обязан застраховать ответственность в соответствующей организации. Кроме того, эта обязанность распространяется на застройщиков также и при привлечении средств иных организаций, в противном случае будут неизбежны новые схемы, когда дольщики вносят деньги в некую третью организацию, а она потом становится инвестором строительства.

Объект страхования, по данному законопроекту, – это имущественные интересы застройщика, связанные с его гражданской ответственностью перед участником строительства, которая может наступить в результате неисполнения (ненадлежащего исполнения) застройщиком обязательства по передаче жилого помещения. Страховым случаем считается односторонний отказ от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, заявленный в рамках дела о банкротстве застройщика при открытии конкурсного производства.

Устанавливается минимальный размер страховой суммы – в размере денежного требования участника долевого строительства исходя из размера убытков (в виде реального ущерба), причиненных нарушением обязательства застройщика о передаче жилого помещения или исполнении денежного требования. Если впоследствии при проверке деятельности застройщика будет установлено, что у него привлекаются средства дольщиков и отсутствует страхование (либо договор заключен на суммы, меньшие, чем реальные обязательства перед дольщиками), на него будет наложен денежный штраф, в объеме, сопоставимом с размером принятых обязательств.

Таким образом, достигается основная цель страхования – создание наиболее надежной, управляемой и экономически приемлемой для участников рынка системы финансовых гарантий защиты имущественных интересов при долевом строительстве.