Развитие ипотечного страхования в России происходит на фоне посткризисных явлений, тем не менее, страховщики уже имеют определенные достижения на этом рынке. ОАО «СК АИЖК» представляет результаты своего аналитического исследования рынка ипотечного страхования в 2010 году.
Ипотечное кредитование в 2010 году устойчиво восстанавливалось: по итогам года выдано более 300 тысяч ипотечных кредитов на сумму около 380 млрд рублей, что почти в 2,5 раза больше уровня 2009 года, количество выданных кредитов выросло более, чем в 2,3 раза. По итогам 2010 года средний размер кредита увеличился на 7,7%: с 1,17 млн руб. до 1,26 млн. рублей.
В период кризисных явлений в экономике и жилищном строительстве, падения цен на недвижимость и резкого роста количества дефолтов заемщиков банки на время прекратили выдачу ипотечных кредитов с низким (менее 30%) первоначальным взносом. Однако поскольку высокий размер первоначального взноса является существенным ограничением для повышения доступности ипотеки и увеличения числа потенциальных заемщиков ипотечных кредитов, в конце 2010 г., после окончания активной фазы кризиса, коммерческие банки снова понизили требования к первоначальному взносу, компенсируя повышенные риски за счет увеличения ставки по кредиту. В настоящее время большинство банков предлагает ипотечные программы с первоначальным взносом 20%, и ограниченное число банков готово кредитовать заемщиков с первоначальным взносом 15%.
Для реализации государственной политики по повышению доступности жилья назрела необходимость стабилизации системы ипотечного кредитования и повышения доступности кредитных продуктов.
В целях решения этой задачи в 2010 году на российском страховом рынке было открыто новое направление – ипотечное страхование (страхование ипотечных обязательств). Согласно мировой практике, ипотечное страхование позволяет банкам снизить требования к минимально необходимому размеру первоначального взноса без существенного увеличения ставки по кредиту за счет перераспределения кредитного риска между банком и страховой компанией.
Ранее в нашей стране при выдаче ипотечного кредита заключались следующие виды договоров страхования: страхование жизни заемщика, страхование предмета ипотеки и страхование титула. При этом страхование рисков, связанных с недостаточностью средств, вырученных от реализации предмета ипотеки для покрытия задолженности заемщика, широко принятое в мировой практике, в России отсутствовало.
Для достижения цели повышения доступности ипотечного кредита и было принято решение о формировании рынка ипотечного страхования. Для его осуществления была создана Страховая компания АИЖК – институт развития рынка ипотечного страхования.
Перед СК АИЖК были поставлены следующие задачи:
- формирование рынка ипотечного страхования – механизма перераспределения кредитного риска между кредитором и страховыми организациями;
- стимулирование роста рынка ипотечного кредитования за счет кредитов, выданных с минимальным первоначальным взносом при условии заключения договора ипотечного страхования;
- формирование стандартов работы участников рынка ипотечного страхования; методологическое и информационное развитие инфраструктуры нового направления в страховании;
- работа по совершенствованию нормативной базы, направленной на развитие ипотечного страхования.
Сейчас, по истечении года, можно подвести первые итоги и отметить, что основным результатом деятельности СК АИЖК как института развития рынка ипотечного страхования в 2010 году является качественное изменение рынка ипотечного кредитования с пониженным первоначальным взносом: доступные кредиты выдаются практически на всей территории России, что является отличной базой для роста объемов рынка ипотечного кредитования в 2011 году.
В настоящее время ипотечное страхование реализуется посредством заключения договоров страхования ответственности заемщика по кредитам. Страхование ответственности заемщика, как эффективный механизм защиты банка от рисков, используется при выдаче ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом, отвечающим следующим требованиям:
- право собственности на предмет ипотеки зарегистрировано;
- кредит выдается с фиксированной ставкой;
- срок страхования связан с достижением остатка основного долга в размере 70 или 80% от стоимости недвижимости или срок страхования равен сроку кредитного договора;
- первоначальный взнос по кредиту составляет не менее 10%.
На сегодняшний день, по предварительным данным, выдано более 700 кредитов, ответственность заемщика по которым застрахована, на общую сумму более миллиарда рублей, из которых АИЖК рефинансировало 291 кредит на общую сумму порядка 392 миллионов рублей.
Таблица 1. Повышение доступности ипотечного кредита при наличии ипотечного страхования (расчет для приобретения жилья на первичном рынке)
| Параметры |
По программе кредиторов без ипотечного страхования |
По программе АИЖК с учетом страхования ипотечных обязательств |
| Срок кредита, лет |
15 |
15 |
| Стоимость недвижимости, руб. |
1 800 000 |
1 800 000 |
| Первоначальный взнос, % от стоимости недвижимости |
20 |
20 |
| Сумма ипотечного кредита, руб. |
1 440 000 |
1 440 000 |
| Размер страхового взноса (уплачивается 1 раз за весь срок страхования), % от суммы кредита |
0 |
1,65 |
| Ставка по кредиту, % |
13,5 |
11,5 |
| Ежемесячный платеж заемщика, руб. |
17 965 |
16 893 |
| Сумма всех платежей заемщика за весь срок кредита, руб. |
3 233 647 |
3 064 532 (с учетом стоимости страхования) |
|
В настоящее время ОАО «СК АИЖК» заключило 16 договоров облигаторного перестрахования, обеспечив заемщиков возможностью выбирать страховую компанию, предоставляющую оптимальные условия страхования ответственности по ипотечному кредиту на территории России. Партнерами ОАО «СК АИЖК» стали: ОАО «Альфа-Страхование», ОАО «ВСК», ОАО «КИТ Финанс Страхование», ЗАО «МАКС», ОАО «Страховая группа МСК», ОАО «НАСКО», ООО «ПСГ «ОСНОВА», ОАО «СК ПАРИ», ООО «1 СК», ООО «Росгосстрах», ООО «СК Согласие», ЗАО «Страховая группа «Спасские ворота», ОАО «Региональная страховая компания Стерх», ЗАО «Страховая группа УралСиб», ОАО « САК ЭНЕРГОГАРАНТ», ОАО «ГСК Югория».
В 2010 году реальную работу по заключению договоров страхования ответственности заемщиков активно проводили 10 страховых компаний. На долю лидеров – ОАО «ВСК» и ООО «Росгосстрах» — пришлось более 80% рынка ипотечного страхования.
География выдачи ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом, обеспеченных ипотечным страхованием
Договоры страхования ответственности заемщиков активно заключаются 10 страховыми компаниями в 60 регионах России.
В рамках работы по стандартизации условий работы по ипотечному страхованию за прошедший год СК АИЖК разработала унифицированные подходы к формированию рынка ипотечного страхования:
- типовые условия страхования;
- формы договоров страхования;
- руководство по андеррайтингу;
- положение об урегулировании убытков.
Для обучения специалистов страховых компаний, заключивших с компанией договор перестрахования, СК АИЖК провела цикл семинаров среди страховщиков.
В целях повышения качества работы андеррайтеров была разработана краткосрочная программа обучения особенностям оценки рисков при заключении договоров страхования ответственности заемщиков. Программа состоит из теоретической и практической частей, включающих в себя тренинги и моделирование бизнес-ситуации.
На сегодняшний день проведено шесть подобных семинаров для таких страховых компаний, как ЗАО «МАКС», ООО «Росгосстрах», ООО «СК «Согласие», ООО «1 СК», ОАО «Страховая группа МСК», ОАО «САК «Энергогарант».
В рамках методической и методологической поддержки СК АИЖК предоставляет стандартный пакет документов по ипотечному страхованию страховым компаниям, с которыми заключены договоры перестрахования.
В настоящее время ведется активная работа по расширению продуктовой линейки с учетом потребностей кредиторов:
- страхование финансовых рисков кредиторов;
- ипотечное страхование по кредитам на приобретение недвижимости с незарегистрированным правом собственности (новостройка);
- ипотечное страхование по кредитам с плавающей/комбинированной ставкой;
- ипотечное страхование по договорам займа.
Также СК АИЖК продолжает методологическую работу по формированию стандартов ипотечного страхования, формированию единых подходов к тарификации и андеррайтингу и унификации страховых продуктов.
В целях дальнейшего развития рынка ипотечного страхования СК АИЖК также готовит предложения по совершенствованию законодательной и нормативной базы, так как специализированная законодательная и надзорная база по ипотечному страхованию в России в настоящее время отсутствует.
Компании, организации:
