Прямая речь

Сколько стоит дом достроить: страховщики могут стать инвесторами в достройку проблемного жилья Озолин Илья Андреевич Генеральный директор ООО «Проминстрах» до 24.07.2019 г.

Какие механизмы управления рисками при долевом строительстве прорабатываются законодателями в настоящее время? Что необходимо, чтобы страховые компании могли стать инвесторами в достройку проблемного жилья?

Правительство сделало очередной шаг к тому, чтобы создать на рынке жилья конкурентные условия, привлечь инвесторов, а также снизить ставку по ипотеке. Речь идёт о законопроекте, позволяющем банкам включать договоры долевого участия (ДДУ) в ипотечное покрытие облигаций. Ранее банкам этого делать не разрешалось, точнее они могли секьюритизировать кредиты под залог ДДУ только на вторичном рынке жилья.

Секьюритизация залогов и долгов – очень популярный во всём мире способ увеличить ликвидность активов в определённом сегменте рынка. К примеру, даёт кредит банк заемщику и ждёт погашения. Однако банк может поступить и по-другому: выдать кредит, выпустить на этот кредит долговую ценную бумагу, продать её сторонним инвесторам, и выдать новый кредит. И так, возможно, много раз. Почему это выгодно? Банк делится прибылью (процентами, которые платит должник) с инвесторами, однако у него появляется возможность выдать новые кредиты. Инвесторы же в этом случае получают новый инструмент для инвестиций, причём, стоит отметить, консервативный инструмент – с высокой степенью надёжности, но с невысоким процентом. Дело в том, что ипотечные бумаги принадлежат к консервативному классу инструментов, что означает, что их могли бы покупать страховые компании и негосударственные пенсионные фонды, то есть инвесторы с дешевыми и длинными деньгами.

В конечном итоге, возросшая ликвидность активов приведёт к тому, что банки сами начнут снижать ставки по ипотеке – ведь риски будут распределены между куда бОльшим количеством игроков, а сами бумаги пройдут процедуру рейтингования, то есть профессиональной оценки соотношения «риск-доходность».

Так что законодательная инициатива правительства, безусловно, своевременна, так как, по сути, правительство предлагает страховочный механизм для выполнения указа президента России о снижении ипотечной ставки до 7% к 2024 году. Почему страховочный? Потому что, в связи с возросшими рисками – иностранных санкций и повышения НДС – ключевая ставка уже не будет падать теми же темпами, что и раньше.

Но как быть с недостроенным жильём? С так называемыми проблемными активами – недостроенными из-за банкротств застройщиков? Сегодня зачастую эти расходы берёт на себя государство – расходы на достройку могут быть поделены между федеральным и региональным бюджетом, Фондом защиты прав граждан – участников долевого строительства. Как решить эту проблему по-другому?

Страховая компания «Проминстрах» выступила с предложением секьюритизировать недостроенные объекты. Инициатива исходит от страховой компании потому, что страховщики на сегодня больше, чем даже банки вовлечены в процесс экспертизы, страхования и мониторинга жилых объектов.

Суть предложения заключается в том, чтобы собрать недостроенные объекты в единый пул (или пулы – в зависимости от масштабов и задач), оценить степень их готовности, объёмы дофинансирования и другие параметры. Результатом данной работы станет определение количества траншей, а также срока обращения выпускаемых бумаг (предполагается, 1-3 года).

Далее эти ценные бумаги должны получить – согласно требованиям Банка России – рейтинги на уровне не ниже ruВВ от отечественных рейтинговых агентств «Эксперт РА» или АКРА. Верхние транши – с нужным рейтингом – смогут приобрести страховщики. Те же транши, что не получат требуемой оценки от агентств, могут быть предложены другим инвесторам. Отметим, что верхние транши будут надёжнее, однако нижние будут иметь более привлекательный размер купона.

Кто может заняться упаковыванием активов в транши, работой по получению рейтинга, а также общения с потенциальными инвесторами? По мнению многих экспертов, такая компетенция может быть у государственной корпорации ДОМ.РФ (ранее АИЖК). Напомним, что ДОМ.РФ имеет большой собственный опыт в секьюритизации ипотечных активов, а также гарантирования обязательств по выпускам бумаг другими игроками рынка, в том числе Министерством финансов.

Страховщики надеются, что депутаты и все профильные ведомства смогут оперативно рассмотреть такую возможность и в случае одобрения, начать работу по созданию соответствующей инфраструктуры. Кстати говоря, в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства уже предварительно одобрили такую идею.

К сожалению, избежать банкротств застройщиков в будущем не получится, но предлагаемая схема по выпуску долговых бумаг с обеспечением в виде ДДУ, позволит решить множество возникающих при этом проблем. Во-первых, снять нагрузку с бюджетных и внебюджетных фондов. Во-вторых, дать неограниченному кругу инвесторов (особенно, если покупать облигации разрешат неквалифицированным инвесторам) новый интересный биржевой инструмент. Наконец, в-третьих, секьюритизация позволит снизить социальную напряженность среди дольщиков и обеспечить финансирование достройки проблемных объектов.