Прямая речь

Рынок предлагает свое решение проблемы с достройкой незавершенных объектов Курганов Валерий Валерьевич Советник генерального директора, председатель совета директоров ООО «Проминстрах»

Законопроект, вводящий механизм секьюритизации ипотечных кредитов на первичном рынке, позволит привлечь на рынок длинные дешевые деньги, сделав ипотеку доступнее. Как страховщики предлагают использовать этот механизм для финансирования завершения строительства проблемных объектов?

В середине декабря Госдума должна рассмотреть во втором чтении поправки в законопроект об ипотечных ценных бумагах и некоторые другие законодательные акты. Документ устанавливает порядок секьюритизации ипотечных кредитов. Успешное прохождение этих поправок позволит существенно улучшить конкурентные условия на рынке жилья, а также создать условия если не для понижения ипотечной ставки, то уж точно для её сдерживания. Как это возможно? Попробуем объяснить, что называется, на пальцах.

Секьюритизация кредитов по залог договоров долевого участия (ДДУ) была доступна для банкиров и ранее, однако только на вторичном рынке и, по понятным причинам, это ограничение сдерживало развитие рынка секьюритизации ипотеки. Почему ипотечная секьюритизация так важна? Во всём мире она позволяет существенно увеличить ликвидность активов, а значит – создать условия для снижения ставок. Ведь в этом случае банк не только ссужает заёмщику деньги на покупку квартиры, но и выпускает долговую ценную бумагу на эту ссуду (облигацию), продаёт её внешним инвесторам и, таким образом, получает новую ликвидность для выдачи новой ипотеки. Определённой частью прибыли банку, разумеется, приходится пожертвовать, однако ликвидность в данном случае приоритетнее.

Ипотечные долговые бумаги относятся к консервативным фондовым инструментам, в которые инвестируют, как правило, страховщики и пенсионные фонды – то есть институциональные инвесторы с длинными и дешёвыми деньгами. Согласно тексту законопроекта, чтобы снизить риски инвесторов от возможных проблем застройщика, в общем размере ипотечного покрытия доля кредитов с залогом прав по ДДУ не должна превышать 40% (остальные 60% кредитов – это вторичный рынок). Кроме того, отношение долга по кредиту к денежной оценке прав требования по ДДУ не может превышать для таких бумаг 80%. Получается некий дисконт в 20% к цене возводимого объекта. Также предполагается, что залогодатель не сможет без согласия залогодержателя заменять предмет залога и отказываться в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве, а также передавать права по нему другим лицам.

Вторичное обращение выданных жилищных кредитов – прямой путь для создания условий для сдерживания ипотечной ставки. Особенно это важно сейчас, когда в связи с ростом ключевой ставки Банка России некоторые банки стали повышать ставки по ипотеке. В итоге в этом году, к сожалению,  прервался многолетний непрерывный процесс снижения ставок по жилищным кредитам.

Насколько удастся снизить ставки по ипотеке через новый механизм, пока сказать сложно, ведь законопроект не только должен успешно пройти второе и третье чтения в Госдуме – нужно время, чтобы инвесторы оценили секьюритизацию, научились с ней работать. Это может занять несколько лет.

Однако секьюритизировать можно не только ипотечные долги, но и недостроенные объекты. В этом году произошло несколько знаковых банкротств застройщиков, в связи с чем государству пришлось срочно вмешиваться в ситуацию и выделять средства на достройку жилья. Эти деньги были найдены, как и определены новые застройщики, которые будут достраивать жильё, но, безусловно, необходим и дополнительный рыночный механизм решения подобных форс-мажорных ситуаций. И таким механизмом может стать секьюритизация недостроенного жилья. С этим предложением выступила страховая компания «Проминстрах» и её инициатива была поддержана Ассоциацией российских банков и Всероссийским союзом страховщиков. А ранее эту инициативу поддержали в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Какова механика реализации предложенной идеи, как это должно заработать? В «Проминстрахе» предложили собирать недостроенное жильё в единые пулы и выпускать на них долговые бумаги под достройку объектов облигации со сроком обращения от одного года до трёх. Впоследствии бумаги должны будут получать рейтинги от аккредитованных Банком России рейтинговых агентств (сейчас это АКРА и «Эксперт РА»). Предполагается, что самые надежные выпуски (с рейтингом не ниже ruВВ) смогут выкупать страховые компании, а более низкие транши будут предложены широкому кругу инвесторов. Государственная корпорация ДОМ.РФ (ранее АИЖК) уже имеет богатый опыт секьюритизации ипотечных активов, а также выпуска гарантий на ценные бумаги различных игроков рынка, включая Министерство финансов. Поэтому в качестве оператора формирования данных пулов может выступить именно ДОМ.РФ – накопленный огромный опыт позволит и в данном случае запустить эффективный механизм.

Секьюритизация ипотечных бумаг и незавершённого жилья способна кардинально улучшить ситуацию на рынке в интересах всех участников. Инвесторы получат новый привлекательный инструмент с высокой степенью надёжности. Банкиры получат новую ликвидность и смогут кратно увеличить выдачу ипотеки, что, автоматически создаст предпосылки для сдерживания роста ставок по ипотеке. Наконец, выиграют и дольщики, которые столкнулись с банкротством своих девелоперов - поиск инвесторов и привлечение финансирование пойдёт в этом случае гораздо быстрее.