Прямая речь

Страхование скрытых недостатков и дефектов – фактор конкурентного преимущества строителей Курганов Валерий Валерьевич Генеральный директор ООО «Проминстрах» до 20.03.2023 г.

В чем особенности страхования скрытых недостатков и дефектов при строительстве? Может ли этот вид компенсировать для российских страховщиков потерю рынка страхования ответственности застройщиков перед дольщиками?

Внимание к выполнению застройщиками своих обязательств растет. Страховая защита от рисков скрытых недостатков и дефектов может стать фактором их конкурентного преимущества. Развитие этого вида страхования укрепит финансовую стабильность как собственников жилья, так и самих строителей.

После ряда громких банкротств строительных компаний государство все больше внимания уделяет выполнению застройщиком обязательств перед клиентами. С этой целью были введены новые правила в строительстве – с 1 июля стало обязательным использование эскроу-счетов, которые гарантируют возврат денег гражданину в случае банкротства застройщика. Вместе с тем ответственность строительных организаций не заканчивается и после сдачи объекта в эксплуатацию. Различные скрытые недостатки и дефекты могут быть выявлены после передачи объекта и даже спустя время после начала его эксплуатации.

Такие недостатки и дефекты могут повлечь дополнительные расходы собственников и эксплуатирующих организаций, а также привести к недополучению прибыли при использовании помещений в коммерческих целях. Конечно, в случае реализации этих рисков потерпевший может обратиться к виновнику за компенсацией. Однако такая схема финансирования потерь влечет дополнительные опасности для клиентов. Например, к моменту обнаружения дефектов организация-застройщик может обанкротиться и покинуть рынок. В качестве альтернативного варианта финансирования этих рисков может выступить страхование риска скрытых недостатков и дефектов при строительстве.

Механизм действия такого страхования достаточно прост. По сути, это страхование финансовых рисков, связанных с неполучением доходов или возникновением расходов в связи с выявленными в объекте недвижимости скрытыми недостатками и дефектами, которые привели к невозможности его использования по назначению. Страховым случаем является сам факт установления скрытого недостатка или дефекта. У потерпевшего нет необходимости выяснять, кто является виновником его наличия – архитектор, проектировщик или строитель. Наличие страхового полиса гарантирует оперативное возмещение убытка застрахованному лицу.

Как правило, срок действия таких договоров не превышает 10-12 лет. При более длительных сроках определить, связано ли наступление страхового события со скрытыми дефектами и недостатками строительства или с особенностями его использования, становится достаточно сложно. Страховой тариф в большинстве случаев находится в диапазоне 0,1 – 1,3% от страховой суммы. Он варьируется, например, в зависимости от репутации застройщика, используемых технологий строительства, применяемых материалов, сложности объектов.

Во многих европейских странах такой вид страхования является обязательным. Например, согласно закону Спинетты (Loi №78-12 relative à la responsabilité et à l'assurance dans le domaine de la construction/Об ответственности и страховании в сфере строительства), во Франции строитель обязан приобрести страховой полис, который гарантирует его ответственность за скрытые конструктивные дефекты перед заказчиком или иным последующим собственником здания в течение десяти лет после передачи здания в эксплуатацию. Аналогичные виды страхования обязательны также в Великобритании, Финляндии и Испании. Использование механизма обязательного страхования в строительной сфере повышает стабильность социально-значимой отрасли экономики в этих странах.

В России у застройщиков нет обязанности страховать финансовые риски, связанные со срытыми недостатками и дефектами при строительстве. Однако наличие соответствующего договора страхования может стать для них конкурентным преимуществом. Возможность оперативно и в короткие сроки получить компенсацию при реализации застрахованных рисков повышает финансовую устойчивость собственников жилья и коммерческих помещений, что при прочих равных условиях делает более привлекательным покупку недвижимости у застройщиков, предлагающих дополнительный сервис своим клиентам.

Вместе с тем развитие страхования, сопутствующего строительству, повысит устойчивость и самих девелоперов. При реализации рисков им не надо будет отвлекать финансовые ресурсы от основной деятельности на их покрытие. Кроме того, допуск технических специалистов страховой компании к объекту строительства, строительной документации и мониторинг ими процесса создания объекта недвижимости обеспечивает дополнительную экспертизу, которая может снизить процент ошибок и недочетов при строительстве.