Прямая речь

Подвижный рынок недвижимости – требуется защита Ус Виталий Валентинович Директор центра страхования финансовых рисков ОАО СК «РОСНО»

Какие механизмы защищают сегодня интересы субъектов сделок с жилой недвижимостью в России? Какова роль титульного страхования в этой системе?

Защита прав собственника и добросовестного приобретателя жилья остается одной из ключевых проблем, существенно осложняющих развитие российского рынка недвижимости. Она затрагивает интересы не только самих продавцов и покупателей, но и представителей риэлторского сообщества, а также остальных субъектов рынка недвижимости – юристов, адвокатов по недвижимости, судей, рассматривающих дела по недвижимости, нотариусов, регистраторов и всех прочих, кому волей-неволей приходится включаться в этот процесс. Поэтому назрела необходимость внесения в законодательство изменений, направленных на повышение эффективности механизмов защиты прав собственников.

В мировой практике существуют две модели защиты приобретателей недвижимости: первая действует в континентальной Европе, вторая используется в Северной Америке (США и Канаде). Европейская модель предусматривает систему регистрации права собственности, оно исследуется при всех сделках представителями государства либо субъектами, которые наделены государством правом контроля (например, во Франции это нотариусы). На американском рынке действует система регистрации сделок: если два субъекта договорились о сделке с недвижимостью, то факт заключения сделки регистрируется государством, а само право собственности – не исследуется.

В рамках каждой из этих моделей реализован свой механизмах защиты собственника. В Европе по всем рискам, связанным с приобретением недвижимости, практически 100 % ответственности остается за государством. В случае возникновения ситуаций, когда собственник единственного жилья не вправе истребовать его от добросовестного приобретателя либо добросовестный приобретатель теряет свое единственное жилье, государство производит выплату денежной пострадавшей стороне. Для граждан это означает, что фактически никогда не происходит потери объекта недвижимости: пострадавший (сторона, интерес которой нарушен) получает возмещение денежной суммы, но проживающий остается в своей квартире.

На рынке Северной Америки таких государственных обязательств нет, в силу того, что государство не исследует право собственности через своих представителей, регистраторов и нотариусов, а просто фиксирует переход прав собственности от одного субъекта к другому. А раз государство не принимает на себя такой ответственности, там чрезвычайно распространен институт титульного страхования.

В США полисами титульного страхования защищено 90 % объектов недвижимости. У американского варианта титульного страхования есть особенность: полис выдается «на весь срок владения». По российскому законодательству так сделать нельзя, потому что у нас срок страхования должен быть определен в договоре. Фактически сейчас в российских полисах по ипотечным сделкам срок страхования устанавливается равный всему сроку ипотеки, по неипотечным сделкам ставят срок 3-5 лет. Это, в общем-то, совпадает со сроком страхования в США, потому что там домохозяин редко владеет объектом недвижимости больше 5 лет, там очень подвижный рынок недвижимости. Таким образом, российское ценообразование по титульному страхованию приближается к североамериканскому.

В Европе, где титульное страхование не развито и по рисками отвечает государство, возникает определенная специфика сделок, например, нотариус обязан проверять историю права собственности в течение месяца, прежде чем сделка будет заключена. Рынок Европы позволяет проводить сделки в таком формате. В России мало кто захочет месяц проверять историю объекта и только потом выходить на сделку, это далеко не всегда применимо, потому что, в конце концов, рано или поздно найдется тот, кто купит квартиру даже «с пятнами на репутации». Есть компании, которые специализируются на срочном выкупе, есть клиенты, готовые срочно продать и пойти на дисконт, учитывая сложности в истории объекта.

Сейчас обсуждается проект изменений в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Прежде чем его прокомментировать, я хочу еще раз отдельно подчеркнуть: механизм ответственности государства и механизм титульного страхования – это фактически две взаимоисключающие модели. Либо государство гарантирует все сделки (правда, есть основания сомневаться в том, что у нашего государства найдутся средства, чтобы гарантировать все эти сделки), либо функция защиты собственников жилья от подобных рисков отдается на откуп страховым компаниям.

Целью обсуждаемого проекта является защита прав на жилую недвижимость в спорных ситуациях (когда после сделки с квартирой либо собственник единственного жилья не вправе истребовать его от добросовестного приобретателя, либо добросовестный приобретатель теряет свое единственное жилье). Законопроект оговаривает процедуру получения через суд денежной компенсации в размере до 1 миллиона рублей, выплачиваемых пострадавшей стороне за счет государственных средств. Своевременность введения механизма, защищающего граждан, сомнений не вызывает, однако полнота компенсации ущерба, с одной стороны, и поиск источников государственных средств на выплату даже таких недостаточных компенсаций, с другой, вызывают обоснованные возражения у противников законопроекта.

В то же время есть механизм, позволяющий решить эту проблему без привлечения дополнительных государственных средств – это титульное страхование, защищающее собственника недвижимости именно от таких рисков. Оно гарантировало бы выплаты в случае обнаружения каких-то фактов и событий в прошлом, влияющих на права собственников, которые невозможно исследовать и документально подтвердить в момент сделки.

Действующие сегодня в России продукты титульного страхования отчасти помогают, но до конца этих проблем не решают, поскольку отсутствует единообразие в толковании формулировок в договорах страхования, принимаются спорные судебные решения. Само риэлтерское сообщество не до конца информировано о возможностях страховщиков, даже далеко не все риэлторы знают о существовании такой услуги, как титульное страхование, а реклама в банках не всегда подтверждена реальными выплатами страховщиков. Постоянно приходится сталкиваться с крайне низким уровнем информированности граждан в этой области, притом что 40 % сделок с недвижимостью россияне пытаются заключать без привлечения риэлторов. Ипотека немного улучшила ситуацию с информированностью, но учитывая общую негативную окраску ипотечного страхования в глазах людей, считающих его финансовым обременением, этого не достаточно. Далеко не во всех страховых компаниях есть специалисты по титульному страхованию, оформление полисов идет потоком без адекватной оценки рисков.

Как вариант, решением проблемы могло бы быть введение обязательного титульного страхования, притом что допущенные к его проведению страховые компании проходили бы некий дополнительный отбор, или к ним применялся бы более жесткий контроль со стороны государства. По такому обязательному страхованию должны, вероятно, применяться единообразные правила, разработанные вместе со страховым сообществом – по аналогии с ОСАГО, где государство утвердило определенные правила игры, согласовало и ввело определенное ценообразование. Другое дело, что фактура автомобильного рынка иная, и с точки зрения нормативной базы там все намного проще, нет дыр, пробелов и т.д. Поэтому логичным вариантом могло бы быть издание «стандарта титульного страхования», единого на всю Россию и согласованного с риэлторским сообществом. Позитивным примером такой работы по стандартизации  может служить, в частности,  деятельность Рабочей группы по стандартам ипотечного страхования.

Подводя итоги, следует еще раз отметить, что жилье – одна из базовых ценностей человека, а сфера недвижимости – одна из основных отраслей народного хозяйства, увязанная и с рынком труда, и с миграцией населения. Проблема возникающих здесь рисков – это проблема экономики страны в целом, которую надо решать. По мере того, как объекты недвижимости в России обрастают историей, все больше недвижимости вовлекается в оборот и появляются новые формы сделок с недвижимостью, которые кредитуются банками, потребность в защите прав собственника только возрастает. Необходим эффективно работающий механизм, единый для всей территории РФ, который позволит использовать титульное страхование для решения этих проблем.