Какие преимущества дает банку использование ипотечного страхования? Как применение ипотечного страхования может повысить доступность кредитов для населения?
Одной из главных проблем, тормозящих качественное развитие ипотечного кредитования в России, являются высокие процентные ставки по кредиту, от которых напрямую зависит его доступность для простых граждан. Ипотечное страхование позволяет, как ни удивительно, решить сразу две задачи: снизить ставку по кредиту за счет перераспределения рисков и снизить стоимость фондирования за счет повышения уровня доверия инвесторов к ипотечным ценным бумагам.
Большинство ипотечных кредиторов уже избавилось от иллюзии, что в случае дефолта с заемщика можно «взыскать все» за счет стоимости реализации заложенного имущества – как показывает практика, в 20-40% случаев у заемщика остается долг перед банком в размере 30-60% (такие данные содержаться в исследовании Финансового Университета при Правительстве РФ). Причиной тому и длительность процедуры обращения взыскания, и низкая эффективность работы службы судебных приставов, и низкая эластичность спроса на реализуемую после дефолта заемщика недвижимость.
Учитывая, что средний ипотечный кредит превышает доходы домохозяйства в 40-60 раз, любой оставшийся процент составляет огромные суммы. Получается проблема «четырех И»: заемщик лишился и первоначального взноса, и всех платежей по кредиту, и жилья, и еще остался должен банку. При этом результаты исследования Финансового Университета показывают, что довзыскать этот долг практически невозможно. Взыскиваемость либо равна нулю, либо равна сумме затрат кредитора на взыскание, то есть данный процесс убыточен для кредитора.
Для банка наличие невзысканного долга на каком-то этапе может быть не заметно, особенно на растущих портфелях. В то же время банк не может просто «списать» долг заемщика, и вынужден стараться взыскать долг до конца, тем самым увеличивая свои расходы за счет судебных издержек. Но даже если кредитор готов «простить» долг заемщика, он формально обязан уведомить ФНС России, что заемщик получил материальную выгоду в виде «прощенного остатка долга». У заемщика в этой ситуации появляется обязанность уплатить налог на доходы физических лиц по ставке 13%.
Вот и возникло некое противоречие - заемщик не может погасить остаток долга, а кредитор не может простить. В результате ставки по ипотечным кредитам растут для всех остальных. В таких условиях часть кредиторов начинают останавливать начисление процентов или даже отказываться от их взыскания, но банк в любом случае получает значительный экономический убыток.
Ипотечное страхование позволяет решить озвученные проблемы и получить значительные маркетинговые преимущества для банка: застраховав часть риска в момент выдачи кредита, кредитор может уменьшить рисковую составляющую в процентной ставке, а значит, предложить заемщику ставку ощутимо ниже. Учитывая, что ставка по ипотечному кредиту является самым сильным маркетинговым индикатором, банк получает и расширение клиентской базы без увеличения рисков. Для заемщика самостоятельная уплата страховой премии фактически будет компенсирована в течение 1,5-2,5 лет за счет меньшей платежной нагрузки по кредиту.
В России в настоящее время ипотечное страхование реализуется через два вида страхования - страхование ответственности заемщика и страхование финансовых рисков. В первом случае заемщик при получении кредита страхует свою ответственность за невыполнение кредитных обязательств. Во втором случае банк заключает договор страхования и оплачивает страховую премию.
Ключевое преимущество, которое дает страхование финансовых рисков, состоит в том, что кредитор может получить страховую защиту не только в момент выдачи кредита, но и позднее, приняв это решение на основании, например, анализа макроэкономической ситуации или просто пересмотрев свое отношение к удерживаемым на балансе рискам.
Развитием ипотечного страхования занимаются и на государственном уровне. В начале октября 2013 года Государственная Дума приняла в I чтении значительные поправки в закон «Об ипотеке», существенно повышающие эффективность страховой защиты для кредиторов. Поправки позволят расширить возможности страхования, повысят доверие заемщиков и банкиров к ипотеке. Первым можно будет меньше бояться дефолта, а вторые будут нести на себе меньший объем риска. Таким образом, ипотечное страхование сможет выполнить свою социальную задачу – повысить доступность и надежность ипотеки.
Второй зоной применения ипотечного страхования являются сделки секьюритизации. Наличие страховой защиты дает уверенность инвесторам в стабильности денежных потоков, а значит, позволяет либо увеличить размер старшего транша (привлечь больше средств по низкой ставке), либо повысить рейтинг ценной бумаги, что даст снижение стоимости привлечения средств.
Таким образом, ипотечное страхование является эффективным инструментом перераспределения рисков, позволяющим существенно снизить конечную ставку для заемщика по ипотечному кредиту, а кредитору снизить риски на своем балансе.
Компании, организации:
