Не исключено, что ипотечное кредитование в России в скором времени начнет активно развиваться. Готовы ли страховщики обеспечить потребности участников системы ипотечного кредитования?
Страховщики уже предлагают так называемое комплексное ипотечное страхование, обеспечивающее защиту жизни заемщика, имущества - предмета ипотеки и прав собственности. Но продукта по страхованию ипотечных кредитных рисков - то есть собственно ипотечного страхования - на рынке нет.
Под собственно ипотечным страхованием понимается страхование, которое защищает банк, выдающий ипотечный кредит, от потерь, связанных с дефолтом заемщика. Если заемщик оказывается неплатежеспособным, банк-кредитор обращает взыскание на предмет залога. Однако есть риск, что средства от реализации предмета залога не покроют требования банка-кредитора: основной долг, долги по процентам и коммунальным платежам, судебные издержки, расходы на реализацию предмета залога и т.п.
Доступность ипотечного кредита определяется в том числе и отношением суммы выдаваемого кредита к сумме залога (т.н. LTV). Например, при LTV, равном 70%, и стоимости трехкомнатной квартиры среднего уровня в Москве около 85 тыс. долл., заемщику нужно сделать первоначальный взнос примерно в 26 тыс. долл. Далеко не у всякой семьи есть такие накопления. Отсюда и низкий спрос на ипотечные кредиты, хотя многие семьи вполне соответствуют всем стандартам их предоставления. С другой стороны, увеличение LTV, т.е. доли кредита в стоимости залога, увеличивает риски кредитора при дефолте заемщика. Ипотечное страхование позволило бы банку передать эти риски страховой компании и расширить свои возможности по привлечению клиентов.
Сегодня в России действуют две основные программы ипотечного кредитования. Одну из них осуществляет Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), вводящее в ипотечную систему деньги из бюджета, вторую - банк "Дельта-Кредит", привлекающий деньги иностранных инвесторов. Банки, которые участвуют в этих программах, выступают агентами АИЖК или "Дельта-Кредита".
Характер необходимых для ипотеки страховых продуктов определяется, в частности, действующим законом "Об ипотеке" и принятым во втором чтении законопроектом "Об ипотечных ценных бумагах". Последний - при всех его недостатках - создает инструмент для привлечения ресурсов за счет выпуска ипотечных ценных бумаг. Под выданные ипотечные кредиты банки смогут эмитировать бумаги, которые будут обращаться на фондовом рынке. Это позволит расширить круг банков-участников рынка ипотеки за счет привлечения средств инвесторов. Рейтинг ипотечных ценных бумаг (а значит, и спрос инвесторов на них) напрямую зависит от наличия инструментов, снижающих риски инвесторов по вложениям в бумаги, обеспеченные закладными на недвижимость. И полис ипотечного страхования - один из важнейших подобных инструментов.
Таким образом, долгосрочный эффект от ипотечного страхования - это доступность кредита, увеличение числа заемщиков, снижение процентных ставок, диверсификация кредитного портфеля по продуктам и категориям заемщиков, снижение рисков, связанных с дефолтами заемщиков, привлечение инвесторов.
Что же мешает появлению в России полноценного ипотечного страхования?
Во-первых, почти нет опыта наложения взыскания на объект ипотеки и выселения - во всяком случае, нет его обобщения и анализа. Отсутствует информация о дефолтах и убытках, что не позволяет рассчитывать страховые тарифы.
Во-вторых, договор ипотечного страхования, согласно Гражданскому кодексу, относится к договору страхования предпринимательского риска. Затраты на это страхование осуществляются за счет прибыли банка-кредитора. Наличие полиса ипотечного страхования не снижает норму резервирования банков по выданным кредитам.
Может быть, в будущем деятельность по ипотечному кредитованию и будет как-то обособлена с правовой точки зрения (к примеру, в Германии ипотечные банки вообще отделены от универсальных банков). Однако сегодня управлять ипотечными рисками, используя механизм страхования, банкам невыгодно. Это вынуждает устанавливать высокий порог первоначального взноса заемщика и закладывать в процентную ставку норматив на потери по дефолтам, что ограничивает спрос на ипотеку.
Здесь есть над чем подумать и страховщикам, и законодателям.
Компании, организации:
