Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке

РБК (RBC.ru), 21 июля 2017 г.

Компенсационный фонд: что изменится для дольщиков и девелоперов

471 просмотр

Государственная Дума готовится к решающему голосованию по проекту закона о компенсационном фонде. Если законопроект будет принят, в России изменится система страхования обманутых дольщиков: люди, вложившиеся в покупку жилья на первичном рынке, смогут претендовать на возмещение убытков. Деньги пойдут из фонда, наполнять который теперь должны девелоперы. О деталях и важности создания такого фонда в авторской колонке рассказал председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

По разным оценкам, ежегодно застройщики привлекают в строительство жилья порядка 1,5-2 трлн руб. Естественно, возникает задача сохранить эти средства и обеспечить их целевое использование. А для недобросовестных участников рынка и вовсе исключить возможность привлекать средства населения. Такая необходимость на рынке строительства жилья возникла давно — решить эту задачу призван компенсационный фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, который должен обеспечить выполнение обязательств перед дольщиками, если у застройщика возникнут проблемы.

Если бы такой фонд был создан намного раньше, мы бы сейчас не имели глобальной проблемы обманутых дольщиков, в частности, компании «СУ-155». На сегодняшний день доля просроченной задолженности компаний строительного сектора составляет около 27,5%. Одной из важнейших новелл в поправках стали требования для застройщиков, привлекающих средства граждан, что является довольно распространенной международной практикой. Теперь компании с низкой финансовой устойчивостью не могут быть допущены к средствам граждан, а убытки или хищения недобросовестных игроков — перекладываться на отрасль, а в конечно счете — на покупателя.

Законопроект предполагает, что остаточность собственных средств застройщика на протяжении срока строительства должна быть на уровне 10% от планируемой стоимости проекта. Остаток на счете в уполномоченном банке — 10% от проектной стоимости на дату получения разрешения привлекать средства участников долевого строительства. Это позволит обеспечить финансовую стабильность и возможность продолжить строительство даже при неустойчивом спросе. Вводится и проектный принцип организации жилищного строительства, отделяющий долевое строительство объекта (или нескольких объектов) от любых иных видов деятельности — об этом, по сути, говорилось еще год назад, на заседании Госсовета по вопросам развития строительного комплекса и совершенствования градостроительной деятельности. Все эти требования вводятся постепенно — только для проектов, по которым разрешение на строительство будет получено после 1 июля 2018 года.

Будем откровенны, отдельные нормы законопроекта не вызвали восторга у строительного сообщества, особенно в части требований к собственным средствам и остатку денежных средств на дату получения разрешения на привлечение дольщиков. Но давайте задими простой вопрос — может ли компания, не обладающая достаточными финансовыми ресурсами и надеющаяся исключительно на «авось» быть допущена к средствам граждан? История «СУ-155», да и целого ряда других компаний дает очевидный ответ на этот вопрос. По данным Банка России, средняя достаточность собственных средств в строительной отрасли на конец 2016 года составляла около 12%, то есть в целом соответствует новым требованиям, вступающим в силу через год. За бортом индустрии жилищного строительства могут оказаться отдельные ее маржинальные представители, но от этого выиграют все — и дольщики и сами строители.

Обсуждалось и введение так называемых проектных компаний для каждого отдельного проекта (разрешения на строительство). Такая мера — единственный способ оградить отрасль от эффекта «домино» при банкротстве крупного застройщика, приводящего к потерям в десятки миллиардов рублей. Альтернативой этому служило бы включение в тариф надбавки на так называемые «катастрофические убытки», и ее величина была бы соразмерна или превысила бы уже предусмотренный уровень взносов. Опять же, такой подход уже достаточно распространен — на 13,5 тыс. объектов долевого строительства в России приходится около 6 тыс. застройщиков-юридических лиц, а в состав каждого из крупных девелоперских холдингов входит несколько десятков таких компаний.

Отдельного внимания заслуживают требования к органам управления застройщика и его участникам. В частности, в состав органов управления застройщика не могут входить лица, у которых имеется неснятая или непогашенная судимость, или деятельность которых стала причиной банкротства юридического лица, а также наличие профессионального опыта не менее трех лет. Возникает вопрос — почему всего три года? Собрал деньги дольщиков — сделал перерыв три года — и снова занялся строительством жилья. В этой части видится логичным введение постоянного запрета. Что мешает лицу через три года снова вернуться к своим мошенническим схемам?

Госдумой утверждена фиксированная ставка на уровне 1,2% от суммы каждого договора долевого участия. В процессе рассмотрения законопроекта в Госдуме было много вопросов к размеру взноса застройщиков в фонд, в том числе от самих застройщиков. Но давайте посмотрим на зарубежный опыт. К примеру, в Австралии взносы застройщиков в подобный фонд составляют около 1,3%. Но при этом фонд берет на себя ответственность только за 20% суммы. Иными словами, при банкротстве застройщика дольщик может претендовать только на возмещение 20% вложенных средств. У нас же гарантируется весь договор долевого участия. Не слишком ли низок размер взноса? Время покажет. После того как фонд заработает и начнет принимать взносы, наверняка потребуются доработки и изменения. Размер взноса фиксированный, но он может меняться раз в год федеральным законом. И тут важно не допустить изменения размера взноса до критически высокого для добросовестных застройщиков.

Компенсационный фонд дольщиков также будет аккредитовывать арбитражных управляющих, которым предстоит осуществлять конкурсное управление в деле о банкротстве. Высказывались разные мнения на этот счет, в том числе против такой нормы. Но если обратиться к опыту Агентства по страхованию вкладов (АСВ), становится очевидным, что это позволит обеспечить профессиональный подход. Так, по данным ЦБ РФ, у АСВ в качестве конкурсного управляющего возврат в конкурсную массу составляет 37,8%, а у прочих арбитражных управляющих — всего 15,8%.

Фонд будет учрежден в формате публично-правовой компании. Это значит, что он должен будет раскрывать информацию о своей деятельности. Контролировать работу фонда будет Счетная палата, а представители Госдумы и Совета Федерации, войдут в наблюдательный совет.

Что касается самих дольщиков, то, конечно, требуется масштабная разъяснительная работа — для чего этот фонд создан и почему застройщик, у которого человек покупает жилье, отдает ему часть денег. Система страхования договоров долевого участия страховыми компаниями показала свою несостоятельность — неизвестны случаи, когда страховые компании при банкротстве застройщика включались в процесс защиты прав дольщиков. И тут важно исполнителям закона оправдать возложенные на фонд функции, завоевать доверие граждан, как это происходило, к примеру, с системой страхования вкладов. Мы приложили все усилия, чтобы исключить случаи появления новых обманутых дольщиков.

Анатолий АКСАКОВ, Председатель комитета Госдумы по финансовому рынку

РБК Недвижимость

В материале упоминаются: Компании, организации: Агентство по страхованию вкладов (АСВ) 735 Государственная Дума Российской Федерации (Госдума РФ) 14614 Комитет Госдумы по финансовому рынку 2727 Совет Федерации Федерального Собрания РФ 2707 Центральный банк Российской Федерации (Центробанк, Банк России, ЦБ РФ) 34833 Персоны: Аксаков Анатолий Геннадьевич

Ваше мнение об этом материале:

— Ваше имя
— Ваш email
— Тема

Ваш отзыв (заполняется обязательно):

Укажите код на картинке слева:

Установите трансляцию заголовков прессы на своем сайте

 Подробнее »

Получить код для трансляции заголовков прессы »