Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке

Газета рассказывает о титульном страховании: стоимости полиса, покрываемых рисках и особенностях этого вида страхования.

Коммерсантъ, 7 июля 2005 г.

Призрак выплаты

1763 просмотра

При покупке квартиры всегда существует риск признания сделки недействительной. Этим пользуются страховщики, предлагая покупателям жилья страховку риска утраты права собственности на недвижимость - полис титульного страхования. Корреспондент Ъ Ольга Плешанова изучила условия титульного страхования и усомнилась в возможности выплат по таким договорам.

В ногу с ипотекой
Первые полисы так называемого титульного страхования - на случай утраты права собственности - появились на отечественном рынке в середине 90-х годов. А широкое распространение этот вид получил несколько лет назад с развитием ипотечного кредитования - банки, выдающие ипотечные кредиты, стали требовать от заемщиков подобный полис. "Титульное страхование стало развиваться с увеличением числа ипотечных программ банков",- рассказала Ъ замгендиректора страхового дома ВСК Елена Веневцева. По ее словам, страховщики отмечают рост договоров по титульному страхованию с 2003 года. "В месяц сейчас заключается несколько сотен договоров,- заявила Ъ Елена Веневцева.- В целом же на рынке страхуется около 10% от общего числа сделок с недвижимостью".
По словам руководителя центра методологического обеспечения страховой деятельности "Энергогаранта" Ольги Тапинской, в 90-е годы к страховщикам обращались одиночные клиенты с просьбой застраховать их от риска утраты права собственности на жилье. Речь шла о недорогих квартирах, купленных на вторичном рынке. "Однако чаще всего это были заведомо проблемные случаи",- рассказывает Ольга Тапинская. В результате страховщикам приходилось отказывать клиенту в заключении договора. "Сейчас же сами клиенты редко обращаются к нам за подобным полисом,- поясняет госпожа Тапинская.- Массово это делается в рамках комплексного ипотечного страхования".
В настоящее время ипотечные программы большинства банков - Внешторгбанка, Райффайзенбанка, Сбербанка, банка "Сосьете Женераль Восток", Росбанка, Городского ипотечного банка, как правило, обязывают заемщика оформить титульное страхование на покупаемый объект недвижимости. "У банка есть имущественный интерес в сохранении права собственности заемщика на квартиру, которая у банка в залоге,- поясняет первый зампред правления Городского ипотечного банка Владимир Гасяк.- В случае утраты права собственности заемщика, как правило, прекращается и залоговое право банка на квартиру".
Банки требуют, чтобы заемщик страховал "титул" на протяжении всего срока действия ипотечного договора. В первый год пользования кредитом страховая сумма равна размеру кредита плюс 10%, во все последующие годы - остатку по кредиту плюс 10%. Однако эта страховка покрывает только риск банка, который по договору страхования является выгодоприобретателем. Другими словами, в случае признания сделки по покупке недвижимости ничтожной выплаты по страховке получит банк. Чтобы был застрахован еще и риск заемщика, страховое покрытие должно соответствовать рыночной стоимости недвижимости.
Титульное страхование наиболее востребовано при покупке жилья на вторичном рынке - запутанная история многих квартир повышает риск утраты права собственности на жилье. Однако ряд банков требуют полис титульного страхования и при покупке жилья непосредственно у застройщика. Таким образом банк стремится обезопасить себя от ошибок при госрегистрации права собственности на недвижимость.
Впрочем, крупнейший игрок на рынке рублевых ипотечных кредитов - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) пока не обязывает заемщика страховать "титул", особенно при покупке на первичном рынке. "Банки, работающие с АИЖК в регионах, решают сами, стоит требовать от клиента полис титульного страхования или нет,- заявил Ъ директор юридического департамента АИЖК Евгений Чепенко.- Часто такой полис не требуется даже при кредитовании покупки на вторичном рынке. Сейчас анализ кредитного портфеля банка позволяет не опасаться большого объема недействительных сделок". Вместе с тем господин Чепенко не исключает, что при росте процента оспариваемых сделок стандарты АИЖК изменятся и страхование "титула" станет обязательным.
Выбор страховщиков для титульного страхования своих клиентов по ипотеке банки оставляют за собой. По словам Ольги Тапинской из "Энергогаранта", при выборе страховщика банк смотрит на размер уставного капитала, собственных средств, на стаж страховщика. Владимир Гасяк утверждает, что для партнерских отношений банку необходима финансовая надежность страховой компании. Банки обычно заключают договоры с несколькими страховщиками. "Банку удобно сотрудничать с двумя-тремя компаниями,- рассказывает Владимир Гасяк.- Бывает, что одна компания отказывается застраховать 'титул' на определенный объект, а другая соглашается. Это зависит от политики того или иного страховщика".

Двойная бухгалтерия
По словам Владимира Гасяка, тариф по договорам титульного страхования составляет 0,35-0,4% в год от страховой суммы. Похожие цифры называют и страховщики. "Весь комплекс страхования рисков, необходимый для получения ипотечного кредита, укладывается в 1,2-1,5% от стоимости недвижимости,- поясняет Ольга Тапинская из 'Энергогаранта'.- Из них 0,5-0,7% приходится на страхование жизни и здоровья заемщика, 0,25-0,5% - на страхование самой квартиры и 0,45-0,6% - на 'титул'". По словам Елены Веневцевой, тарифы по страхованию "титула" одинаковы как для ипотечных программ, так и для клиентов, не обремененных ипотекой.
Впрочем, как уверяет Владимир Гасяк, цена страхования "титула" при ипотечном кредитовании заметно ниже, чем при покупке недвижимости без банковского кредита. Например, в "Ингосстрахе" титульное страхование в ипотечном пакете стоит 0,2-0,5% в год, а в других случаях может доходить до 1,5%. По словам начальника отдела финансовых и профессиональных рисков "Ингосстраха" Татьяны Лавровой, на точный размер тарифа влияет рискованность сделки, определяемая в процессе юридической экспертизы права собственности на объект.
"Среди факторов, влияющих на тариф, можно выделить число предыдущих сделок, полноту представленных для анализа документов, выявленные нарушения, срок страхования",- разъясняет госпожа Лаврова. Поскольку при выдаче ипотечного кредита надежность заемщика и чистоту сделки проверяет банк, риски страховщиков снижаются. Это и сказывается на тарифах. Впрочем, у представителей компаний есть и другая версия по поводу разницы тарифов на "титул". Как заявил Ъ один из страховщиков, пожелавший остаться неназванным, более низкие ставки были внедрены стараниями первого в России банка, который занимался исключительно ипотекой,- американского банка "ДельтаКредит". Вскоре эти ставки были навязаны страховщикам и другими банками.

Прибыльный бизнес
Несмотря на почти десятилетний опыт страхования от утраты прав собственности на недвижимость, страховщики затрудняются привести примеры выплат по этому виду. При возникновении в суде спора о законности сделки с недвижимостью юристы страховщиков, как правило, выступают в суде в защиту клиента. Компании делают все, чтобы доказать несостоятельность претензий к сделке клиента.
Владимир Гасяк из Городского ипотечного банка вспомнил четыре случая из практики банка "ДельтаКредит", когда юристы страховых компаний "Ренессанс" и "Ингосстрах" помогли клиентам выиграть подобные дела. В результате производить выплаты по "титулу" страховщикам в этих случаях не приходилось. Получается, что за оплату титульного полиса страховщики выполняют функции адвокатов своих клиентов. Однако услуги профессионального адвоката в ряде подобных случаев могут обойтись собственнику жилья дешевле.
Отсутствие выплат по этому виду фактически заложено в условиях договора. Компании отводят 10-11 дней на перечисление выплаты после получения от клиента всех необходимых документов. Если суд признал сделку недействительной и постановил вернуть квартиру продавцу, клиент обязан уведомить страховщика в течение трех дней. Однако в договорах страховщиков не сказано, решение суда какой инстанции им покажется достаточным для перечисления выплаты. Вполне вероятно, что страховщик, получив от клиента решение суда первой инстанции, не согласится с ним. И обяжет клиента подать апелляцию, пройти кассационную инстанцию.
Не менее важно и то, какие документы потребуются для получения выплаты. Некоторым компаниям достаточно копии решения суда, по которому клиент лишается права собственности на недвижимость. Другие же могут потребовать массу дополнительных бумаг, например документов о приобретении и госрегистрации объекта недвижимости. Условия титульного страхования предусматривают предоставление ряда справок, которые страховщик пожелает получить "с учетом конкретных обстоятельств". Сбор документов может тянуться до бесконечности.
Впрочем, и наличие всех документов тоже не гарантирует получение выплаты. В правилах страховых компаний есть пункт, который исключает оплату возмещения в случае изменения клиентом "характеристик, свойств и конструктивных параметров" купленной квартиры. Другими словами, если клиент страховщика сделал в новой квартире ремонт или перепланировку, а затем квартиру у него отсудили, выплаты он рискует не получить. Эта оговорка делает титульный полис бесполезной бумагой - большинство собственников жилья при въезде в новую квартиру делают ремонт.
"В страховых компаниях, выбранных банком, выплаты гарантируются, но это не значит, что все компании будут действовать одинаково,- утверждает Владимир Гасяк.- Всегда надо смотреть на исключения из страховых случаев. При титульном страховании опасны, например, условия, исключающие выплаты при перепланировке квартиры". По его словам, банки настаивают на том, чтобы для их клиентов страховщики подобные условия исключали. Тем же, кто намерен приобрести полис титульного страхования самостоятельно, стоит заранее обсудить со страховщиком возможность последующих перепланировок жилья.

Ваше мнение об этом материале:

— Ваше имя
— Ваш email
— Тема

Ваш отзыв (заполняется обязательно):

Укажите код на картинке слева:

Установите трансляцию заголовков прессы на своем сайте

 Подробнее »

Получить код для трансляции заголовков прессы »