Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке

Чтобы имущество застраховать, надо сначала определить, сколько оно стоит. А как быть, если объект - уникальный, сравнивать не с чем, аналогов на рынке не подобрать? В сфере недвижимости такие случаи - не редкость, пишет издание.

Недвижимость и строительство Петербурга, 5 ноября 2003 г.

Как застраховать уникум

2308 просмотров

Чтобы имущество застраховать, надо сначала определить, сколько оно стоит. А как быть, если объект - уникальный, сравнивать не с чем, аналогов на рынке не подобрать? В сфере недвижимости такие случаи - не редкость.

Обмен мнениями по этой непростой проблеме состоялся в редакции "НП". Организаторами встречи выступили журналисты "НП" и группа компании "Аверс". Диалог постоянно выходил за рамки установленной темы: оказывается, оценщикам и страховщикам очень даже есть что обсуждать.
 
Предмет разговора
Сергей Грибовский, заместитель начальника ГУИОН:
Я хотел бы уточнить тему обсуждения. Я не понимаю, что такое уникальный объект. Кроме того, страхование - очень обширная тема. Нужно бы сузить тему обсуждения. Я, например, исходя из своей практики считаю, что для Петербурга самые уникальные объекты, очень непростые для оценки, - это культурное наследие.
Что понимать под уникальностью объекта? Не менее важно - от чего страховать. От пожара, от наводнения - цели могут быть разные. Вот это важно определить: объект оценки и предмет оценки.
 
"НП": Рабочая гипотеза: уникальным мы называем объект, который не имеет прямых близких аналогов. То, что не с чем сравнивать. Зимний дворец. Или телебашня.

Мы пытаемся расширить спектр взаимодействия. Рынок недвижимости обслуживает развитая инфраструктура. Оценочные услуги, консультационные услуги и страхование - это элементы инфраструктуры, надстройка. Для оценщиков страховщик - потенциальный заказчик.
Для страховщиков оценщик - потенциальный продавец услуг, который может повысить качество страхового продукта. Нам важно нащупать область общих интересов.
 
Сергей Лысенко заместитель директора по комплексному страхованию СК "АльфаСтрахование":
Если мы говорим об уникальном объекте, то, видимо, будем прежде всего говорить о стоимости заключения договора страхования. В Гражданском кодексе сказано: страховая стоимость - это действительная стоимость объекта. Причем что такое действительная стоимость - не расшифровано. Я полагаю, это как раз оценщики и могли бы разъяснить…
 
Владимир Жуковский, директор по оценке группы компании "Аверс":
Насколько мне известно, государство каких-то жестких ограничений по методам и способам оценки объектов на страховщиков не накладывает. В то же время определение страховой стоимости - довольно серьезная задача, от решения которой многое зависит.
И в процессе заключения договора с клиентом, и при наступлении страхового случая. Я бы разбил проблему определения страховой стоимости на два круга задач. Первый - это организационные задачи: кто, когда, какими методами определяет страховую стоимость. Могут существовать различные организационные схемы. Второй круг задач - методологические проблемы: что оценивать и как оценивать.
 
Сергей Грибовский:
Не получится ли, что мы говорим на разных языках? Рыночная стоимость включает в себя стоимость земли.
 
Владимир Герасимов, ведущий эксперт отдела страхования имущества СК "АльфаСтрахование":
Я при заключении договоров настаиваю всегда на том, что для страхования действительная стоимость - это остаточная стоимость замещения.
Произошел пожар, землетрясение - земля осталась, инфраструктура осталась. Если дом стоял на берегу Невы - Нева тоже осталась. Нам надо выплатить клиенту те деньги, на которые он может реально восстановить этот объект, чтобы дальше им пользоваться.
 
Лилия Миниханова, юрист отдела недвижимости Института проблем предпринимательства:
Здесь есть некоторое расхождение. Инфраструктура влияет на рыночную стоимость… А восстановительная складывается в основном из затрат (оценщики поправят - каких именно) и к вышеперечисленным факторам не имеет отношения. Человек же хочет получить компенсацию в полном объеме…
 
Александр Селищев, заместитель генерального директора компании "МКД-Партнер":
Какая стоимость должна указываться в договоре страхования - самого строения, максимальная сумма, на которую может быть нанесен ущерб, или все-таки рыночная стоимость? Рыночная стоимость имеет четкое определение, которое приведено в законе об оценочной деятельности. Но оценщик исходя из поставленной перед ним задачи может определять и другие виды стоимости.
 
Лилия Миниханова:
Если у нас сгорел, к примеру, один этаж здания - мы получим (по страховке) стоимость материалов, работ и все восстановим. А если сгорело все здание? Здесь уже нужна рыночная стоимость… Наш интерес, интерес клиента страховой компании - чтобы мы могли купить такое же здание…
 
Сергей Лысенко:
В ГК, в разделе о страховании, говорится о действительной стоимости. Оценщики трактуют ее как рыночную. Давайте на примерах. Объект на рынке стоит столько-то: он с заметным износом и пр. Восстановить его (построить заново) стоит гораздо дороже.
Если мы застрахуем его по восстановительной стоимости - это может спровоцировать владельца на то, чтобы устроить страховой случай… Страхование не должно давать возможностей для незаконного обогащения.
 
Владимир Жуковский:
В законе об оценочной деятельности есть определение, что такое рыночная стоимость. Это наиболее вероятная цена продажи объекта на рынке, если обе стороны действуют квалифицированно, добросовестно, без принуждения и т.д.
В стандартах оценки перечислены иные виды стоимости кроме рыночной. Восстановительная - в том числе. Действительной там нет.
В законе сказано: если в других нормативных актах применяются какие-либо виды стоимости, отличные от перечисленных, то их следует считать рыночной стоимостью (для целей оценки).
 
Почем стоит застраховать?
"НП": Получается, что заключать договор страхования по восстановительной стоимости (если она выше рыночной) - незаконно? Потому что тем самым мы провоцируем собственника на неправовые действия…
 
Сергей Лысенко:
Мы всегда отклоняемся либо в одну, либо в другую сторону. Либо недооценка, либо провокация на создание страхового случая…
 
Кирилл Румянцев, зам. начальника отдела страхования имущества СК "Русский Мир":
В практике страховых компаний, насколько мне известно, иногда устанавливаются две суммы. Одна - на случай, если будут проводиться восстановительные работы. Если не будут - тогда эта сумма сокращается до предварительно оговоренной в договоре страхования.
 
Сергей Лысенко:
Указывая в договоре сумму выше рыночной стоимости, страховщик нарушает ГК, и в этой части договор можно признать недействительным.
 
Кирилл Румянцев:
Задача страхового полиса - вернуть страхователя в то имущественное состояние, в котором он пребывал до наступления страхового события. Поэтому, как правило, страховые компании оплачивают именно меры по восстановлению объекта.
Наиболее важен для целей страхования именно затратный метод (определение восстановительной стоимости) оценки стоимости объекта. Необходимо выделять в отчете об оценке стоимость земельного участка.
И, может быть, страховать эту часть стоимости нет смысла, потому что земельному участку, как правило, не наносится ущерб при страховом событии. С другой стороны - формально при полной гибели застрахованных строений стоимость участка должна быть вычтена из страхового возмещения - самой земле убыток не нанесен…
Проблема существует, она не надуманная.
Есть и еще одна: как определяется стоимость услуги по оценке? Раньше, во времена "первичного накопления капиталов", это мог быть какой-то процент от стоимости объекта…
 
Владимир Жуковский:
В процентах от стоимости оплата услуг оценщиков не производится - по крайней мере, не должна. Мерило - трудозатраты. С учетом некоторой нормы прибыли.
Многое зависит от глубины проработки. Я готов признать, что в некоторых случаях оценщик предоставляет избыточную информацию. На самом деле можно было бы обойтись меньшим объемом работ и меньшей стоимостью. Если корректно поставлена задача. Второй способ снижения издержек - опт.
Если оценщик работает с компанией постоянно, он может давать определенную скидку. Кроме того, формируется стандартная схема - это тоже сокращение трудозатрат. Но это начнет работать только в условиях потока. Такие методики целесообразно использовать на уровне корпоративных объединений.
На этапе выдачи задания могут быть поставлены разные цели. Оценка рыночной стоимости, восстановительной стоимости или потери рыночной стоимости в результате наступления страхового случая. Выбор из определенного набора альтернатив должен быть формализован.
 
Кирилл Румянцев:
Совершенно с вами согласен. Нужно сначала определить, ЧТО страховая компания будет компенсировать клиенту при наступлении страхового случая, а затем выбрать соответствующий подход к оценке. Есть разные варианты.
Например, на гибель объекта - одна сумма, при возможности его восстановления - другая… Соотносить эти вещи - как страховая компания будет компенсировать ущерб и как она будет оценивать объект - надо обязательно.
С другой стороны, я вижу проблему, связанную с привлечением оценочной компании страховщиком или группой страховщиков… Если страховая компания будет направлять клиентов в конкретную оценочную фирму, то один из трех клиентов скажет: мне нравится другая компания.
 
Запланированная приблизительность
"НП": Кроме того, оценочное сообщество озабочено: всегда ли оказанные услуги соответствуют задаче (например, определение начальной цены торгов). А если эксперт пойдет на упрощенную схему, такую оценку легко можно оспорить в суде… И лишить лицензии.
 
Александр Селищев:
Применение упрощенных схем при оценке вряд ли одобрит Минимущества, которое при очередной проверке может приостановить действие лицензии оценщика и потребовать привести отчеты в соответствие с требованиями стандартов.
Избежать этого можно только одним способом - не называть такую работу оценкой. Если страховым компаниям не нужен стандартный оценочный отчет, так назовем наши услуги консультациями, в рамках которых возможны упрощенные подходы и применение массовых методик.
Кстати, типовые расценки на оценку объектов опубликованы на сайте ГУИОН. На них ориентируются многие оценочные компании. Но оценка уникальных объектов обойдется, конечно, дороже.
 
Кирилл Румянцев:
В результате получается полупозиция у СК, не имеющей информации о стоимости объекта. С одной стороны - есть некая средняя стоимость восстановления кирпичного здания (приближенная восстановительная стоимость). С другой - некие средние цифры, полученные делением предложения коммерческой недвижимости на площадь объекта (приближенная рыночная стоимость)…
 
"НП": Вот так "на глаз" и определяете…
 
Кирилл Румянцев:
Есть другие варианты? Приходит в страховую компанию человек: я хочу застраховать свой институт. А он построен в 1961 году, часть полуразрушена, другая часть - в великолепном состоянии, потому что там сидит арендатор…
Балансовая стоимость - три рубля. Как застраховать? Один из вариантов - согласование оценки страховой стоимости между страхователем и страховщиком. Примерно 400 долларов за метр, из них 80 - отделка, 320 - конструктивные элементы и инженерные сети. Эта сумма фигурирует как согласованная в договоре. И страховая сумма устанавливается НЕ ВЫШЕ этой согласованной стоимости.
 
"НП": При вольном подходе к определению стоимости объекта и страховой суммы при наступлении страхового случая на деньги попадает или страховщик, или клиент. Но кто-то из них - обязательно. Если сумма выше реальной - страховщик выплатит больше, если ниже - клиент недополучит.
 
Кирилл Румянцев:
Страховые компании не боятся полной гибели объекта, это самый простой для них вариант. Хуже другое. Например, здание застраховано на 400 тысяч долларов. И происходит протечка, с паром и горячей водой по стенам. Стены стоят, окна - не повреждены, сети функционируют…
В принципе, пострадала только отделка. Но сметная стоимость ремонта может оказаться соизмерима со страховой стоимостью всего объекта, если допущена ошибка при ее определении. И страхование, и оценочная деятельность имеют дело с приблизительными величинами: невозможно определить с точностью до рубля и стоимость объекта, и размер ущерба.
 
Сергей Грибовский:
Не существует единого алгоритма для страховщиков. Каждый случай индивидуален. Необходимо анализировать последствия страхового случая. Исходя из этого можно минимизировать риски. Я считаю, что в штате страховщика нужен аналитик, желательно - оценщик.
 
Кирилл Румянцев:
Один из способов борьбы со сложностями, возникающими при страховании уникальных объектов, - страхование в лимите.
Объект страхуется не на полную стоимость, а на меньшую - по согласованию со страхователем. Клиенту заведомо известно, что при наступлении тотального убытка он получит лишь указанную в договоре сумму и, возможно, не сможет компенсировать полностью свои потери…
Есть еще одна проблема, связанная с оценкой. Крупные объекты обычно перестраховывают, в том числе и за рубежом. И на урегулирование серьезных убытков привлекают специалистов: сюрвейеров, лосс аджастеров.
Первое, что они проверяют, прибыв на объект, - соответствие страховой и действительной стоимости объекта.
И если страховые компании будут по сложным объектам умножать доллары на километры или ссылаться на листочек с экспресс-оценкой - у клиента будут сложности с получением полной компенсации ущерба, да и страховая компания может оказаться в невыгодном положении (стоимость услуг по перестрахованию в дальнейшем может возрасти).
 
Сергей Лысенко:
У многих страховщиков есть в договоре пункт - стоимость объекта определяется дважды. На момент заключения договора и на момент наступления страхового случая.
Но он не всегда, не к любому клиенту применим… Не все рассматривают имущественный комплекс как нечто целостное, многим важнее именно стоимость восстановления. Эти две суммы могут не совпадать.
 
Вместо резюме
Владимир Жуковский:
Проблема оценки уникальных объектов для страховщиков не является непреодолимой. Очевидно также, что страховщики заинтересованы, чтобы экономические проблемы решались, но с оптимальными затратами и денежных, и интеллектуальных ресурсов.
Профессиональное сообщество оценщиков может предложить страховщикам методики и схемы упорядочивания этого процесса. Его можно формализовать, выразить в виде каких-то рекомендаций. Это может сделать рабочая группа.
Каждая страховая компания сама принимает решения - проводить аттестацию или аккредитацию оценщиков либо все отдать на откуп самим страхователям. Если в этом есть заинтересованность, то создать рабочую группу - не проблема.
 
Сергей Лысенко:
Неким компромиссом мог бы стать упрощенный вариант оценки - в той ситуации, когда затраты по оценке велики и традиционно ложатся на страхователя. И страхователь, и страховщик хотели бы достоверно знать, сколько ЭТО (объект) стоит.
Я не подвергаю сомнению ценность полного и подробного отчета. Но в нынешней экономической ситуации не всегда можно на него ориентироваться.
Для уникальных объектов было бы логично определить рыночную стоимость (при гибели или утрате) и восстановительную (при нанесении ущерба). Это сняло бы некоторые противоречия, которые возникают при исполнении договоров страхования…
 
Александр Селищев:
По поводу аккредитации: если к вам приходит клиент и приносит отчет о рыночной стоимости, выполненный лицензированным оценщиком, - этот отчет следует принимать. Можете сами проверять его качество, можете отправлять на экспертизу, но отказывать в приемке отчета только потому, что фирма не аккредитована, - некорректно.
В любой компании хороший отчет стоит дорого. Аккредитация нужна: если страховая компания согласовывает с оценщиком схему взаимодействия, называя это консультационными услугами, экономическим анализом, еще как-нибудь (кроме оценочной деятельности), то можно проводить работу по упрощенным форматам.
При этом стоимость услуги для клиента существенно снизится, оценщик будет иметь пакет заказов (не нарушая закон), и страховая компания получит понятный ей документ, который сможет использовать в своей деятельности.
 
Владимир Герасимов:
Есть клиенты, которые не хотели бы обращаться к оценщику. Если они могли бы получить какую-то консультацию… Пусть документ не будет называться отчетом об оценке, но это был бы предмет для согласования страховой стоимости с клиентом…
 
Кирилл Румянцев:
Что касается экспресс-анализа, то несмотря на нестыковки это все равно шаг вперед по сравнению с подходом, при котором метры умножаются на доллары…
Ситуация изменится, когда собственникам объектов, в том числе и уникальных, будет выгодно как более точно отражать их стоимость в балансе - например, для привлечения инвесторов.
Когда мы говорим об уникальных объектах, представляющих ценность не только материальную (утилитарную), есть смысл говорить о страховании не имущества, а ответственности того, кто этот объект занимает или эксплуатирует… Перед государством или обществом.
 
Сергей Грибовский:
Меня результаты обсуждения порадовали. Я понял, что страхование - серьезная творческая профессия. Страховщику важно иметь связь с оценщиками. Или в штате, или по договору. Этот симбиоз может дать серьезный кумулятивный эффект. Должна быть тщательно просчитана экономика каждого страхового случая.

"НП": Итак, есть некоторая нестыковка законодательства об оценке и страхового законодательства. Условно: действительная стоимость - это рыночная цена, методики ее определения известны, и полнометражный отчет об оценке - это полезно, но не всегда интересно заказчикам страховых услуг. По материальным соображениям, иногда - в силу неграмотности. Может быть, не во всех случаях это и нужно.
Есть довольно экзотические виды оценки, когда стоимость объекта определяется ПОСЛЕ наступления страхового случая.
При оценке уникальных объектов возникают затруднения в определении рыночной стоимости; восстановительная стоимость может не совпадать с рыночной. Страховые компании могут обходить это, например, указывая оба вида стоимости…
Проблема существует; об этом мало знают и сами владельцы уникальных объектов, с ней нечасто сталкиваются практикующие оценщики.
Выход можно искать на уровне взаимодействия корпоративных объединений.
 
Дмитрий СИНОЧКИН

Ваше мнение об этом материале:

— Ваше имя
— Ваш email
— Тема

Ваш отзыв (заполняется обязательно):

Укажите код на картинке слева:

Установите трансляцию заголовков прессы на своем сайте

 Подробнее »

Получить код для трансляции заголовков прессы »