Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке

Журнал руководителя, Волгоград, 22 сентября 2008 г.

Ипотечный ход "конем"

954 просмотра

Можно ли заработать на жилых метрах, приобретенных посредством ипотечного кредитования? В последнее время игрокам рынка недвижимости данный вопрос приходится слышать все чаще и чаще. Дело в том, что, располагая свободными финансами и квадратными метрами, люди стремятся найти дополнительные источники дохода. Как вариант рассматривая при этом заработок на взятом в ипотеку жилье.

Наиболее распространенными методами сегодня являются сдача квартиры в аренду или же ее перепродажа. О том, насколько приветствуют подобные ипотечные «игры» с недвижимостью банки, риэлторы и страховые компании, и пойдет речь в данной статье.
Человек, покупающий квартиру в кредит, всегда озабочен проблемой: хватит ли денег на погашение долга? Поэтому вполне естественно, если со временем ему в голову приходит грандиозный план сдать ипотечную квартиру в аренду с целью приумножения денег. Особенно такой вариант заработка на ипотечном жилье приходится по вкусу тем, кто уже располагает пригодными для проживания квадратными метрами, или же приобрел новую квартиру, так сказать, на будущее — для своих детей или с целью расширения в дальнейшем своего жилищного пространства.
«Для волгоградского рынка недвижимости подобные операции — уже не диковинка и достаточно распространены, — комментирует Ирина Серова, сертифицированный ипотечный брокер агентства недвижимости «ОНИКС-К». — Как правило, квартиры сдаются заемщиком в аренду, чтобы хоть как-то снизить платежную нагрузку по кредиту».

«Сначала спроси разрешения...»
В школьные годы, прежде чем совершить какое-либо действие, нам необходимо было спросить разрешение у учителя... Достигнув уже зрелого возраста, мы по-прежнему попадаем в ситуации, в которых перед началом нового дела должны заручиться чьим-либо согласием или поддержкой. Так и в ситуации, например, когда мы принимаем решение сдать ипотечную квартиру в аренду, мы обязаны согласовать свои действия с банком. И это не есть плохо, поскольку так мы избавляем себя от возможных рисков и проблем.
К слову сказать, по закону «Об ипотеке» заемщик имеет право сдавать заложенную недвижимость в аренду без согласия залогодержателя. Но это только в том случае, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Банки же в большинстве случаев предпочитают прописывать в договоре пункт, согласно которому нужно спрашивать его согласия, прежде чем сдать квартиру. В этом случае заемщик должен известить банк о своих намерениях и получить его письменное разрешение. Такое положение дел представители банка объясняют достаточно просто.
«Согласовывать с банком действия по сдаче в аренду ипотечного жилья необходимо. Поскольку обязанности, возникающие у Заемщика, он же Арендодатель, в результате гражданского правового договора аренды, заключенного с Арендатором в соответствии с требованиями Гражданского законодательства, могут затруднить исполнение взятых на себя обязательств Заемщиком, — объясняет Елена Жидкова, заместитель управляющего филиалом «Еврофинанс Моснарбанк» в Волгограде. — Кроме того, как правило, и страховые компании оговаривают в договоре страхования условия, запрещающие передачу недвижимости в пользование третьим лицам, поскольку возникают дополнительные риски по сохранности имущества».
Бесспорно, такой надзор за совершаемыми собственником действиями мало кому способен доставить удовольствие. Именно поэтому некоторые особенно уверенные в себе граждане решаются пойти в обход принятым правилам, а именно — сдают квартиру в аренду «втихую». Однако, если кто-то решается ступить на столь шаткий мостик, должен быть готов к развитию отнюдь не самых приятных для себя последствий. Банковские специалисты уже давно продумали все до мелочей и срежиссировали все возможные для себя риски. Поэтому в случае намеренного и холоднокровного обмана с нерадивого заемщика банк может даже досрочно истребовать кредит. Чтобы не оказаться в списке нерадивых по случайности, следует еще на первоначальной стадии, то есть до заключения с банком ипотечного договора, обсудить каждый пункт дословно.
Практика показывает, что отнюдь не все банки в случае обращения к ним в подобной ситуации заемщика, идут навстречу. Объяснения достаточно просты — нежелание подвергать имущество дополнительным рискам.
Елена Жидкова/«Еврофинанс Моснарбанк»: «В каждом случае банк подходит индивидуально к просьбам клиента, и не факт, что он в обязательном порядке откажет Заемщику передать квартиру в аренду. Хотя отказ банк может мотивировать, как повышенными рисками утраты объекта, так и несоответствием договора аренды, заключаемого Заемщиком с Арендатором, условиям кредитного соглашения. Хочу заметить, что права собственника таким образом не нарушаются, поскольку это разумные ограничения, направленные на сохранность предмета залога».

Из песни слов не выкинешь
Стоит отметить, что если банки и относятся к столь распространенной для современного рынка недвижимости операции достаточно настороженно, то иные его игроки в своих действиях и суждениях достаточно лояльны.
Ирина Серова/«ОНИКС-К»: «По большому счету, страховым компаниям вопрос о сдаче в аренду ипотечной квартиры не особенно интересен. В том случае, если банк дал добро заемщику, страховая компания тоже не будет против, но сумма страховки возрастет. Иными словами, если в течение года вы впустили на свою жилплощадь квартирантов, поставив перед этим в известность банк, то на следующий год у вас, скорее всего, сумма страховки будет выше. В том же случае, если вы сдали квартиру негласно, а с ней по вине квартирантов что-либо произошло, то ответственность в этом случае будете нести вы как собственник. А произошедшее не будет рассматриваться как страховой случай».
Помимо вышеописанных нюансов игры по правилам, необходимо также помнить о том, что сдавать ипотечную квартиру можно лишь на срок, не превышающий срок ипотеки, и исключительно для проживания (так как речь идет о жилом помещении). Также обязательно нужно подписать договор аренды.
И еще один не особенно радужный момент: поскольку банк как залогодатель вправе знать, кто проживает в квартире и содержится ли она надлежащим образом, время от времени может проводить проверки — как по документам, так и фактически.

Сдаем с выгодой
Конечно же, идеальным вариантом сдачи ипотечной квартиры в аренду был бы тот, когда выручаемых денег хватало бы и на погашение ежемесячных взносов по кредиту, и еще часть их оседала бы в кошельке арендодателя. По словам специалистов, такой случай вполне возможен, если вы сдаете квартиру бизнес-класса. Однако в нашем городе квартиросъемщиков, желающих вселиться в такие апартаменты, пока еще недостаточно. Как правило, спросом пользуются квартиры эконом-класса.
Ирина Серова/«ОНИКС-К»: «Чем жилье дороже, тем труднее его сдать. Лучший вариант — это сдача квартиры эконом-класса. Правда, в этом случае выручаемых средств вам будет хватать лишь на ежемесячный платеж. Или возможно, что придется вкладывать и собственные.
Тем людям, которые сегодня только задумываются над тем, чтобы приобрести посредством ипотечного кредитования квартиры для последующей ее сдачи в аренду, я бы посоветовала очень хорошо все просчитать. Нужно четко себе представлять, через какое время вы намерены погасить кредит, четко расписать, какова будет переплата по кредиту за этот срок, и насколько вам будет хватать выручаемых с аренды денег на погашение ежемесячного платежа, и уже исходя из этого, оценить свои возможности.
Произвести грамотные расчеты можно, воспользовавшись услугами ипотечного брокера. Единственное, чего невозможно предугадать, это движения цен на рынке. Повторюсь, главное, чтобы это было у заемщика не единственное жилье, потому что степень риска достаточно высока».

С глаз долой, из сердца вон
В качестве избавления от ипотеки некоторые сегодня предпочитают прибегать к действиям куда более радикальным, нежели сдача квартиры в аренду. На сегодняшний день у тех, кто уже успел насладиться радостью жизни в кредит, все чаще возникает желание и вовсе продать эту квартиру.
Однако и в этом случае есть несколько весомых «но». Во-первых, продажа может произойти только с согласия банка. Во-вторых, надо быть готовым к тому, что процедура это непростая и отнюдь не быстрая. Существует две схемы продажи ипотечной квартиры.
Елена Жидкова «Еврофинанс Моснарбанк»: «В случае принятия решения Заемщиком о продаже обремененной квартиры, Заемщик должен обратиться в банк с заявлением о разрешении отчуждения предмета залога. В статью договора купли-продажи квартиры необходимо будет включить пункт об оплате ссудной задолженности банку. После подписания пакета документов по сделке купли-продажи и поступления денежных средств на ссудный счет банка. Кредитор погашает закладную в установленном законом порядке. В случае если сумма, полученная в результате продажи квартиры превышает ссудную задолженность (что практически закономерно с учетом роста цен на рынке недвижимости), оставшаяся после погашения кредита часть денежных средств полностью переходит Заемщику.
Это первая, самая распространенная схема. К слову сказать, большинство специалистов рынка недвижимости, оценивают такой вариант как неплохую возможность подзаработать. В случае со сдачей квартиры и аренду заработать будет куда сложнее.
Второй вариант продажи подразумевает оформление ипотечного кредита на новое лицо, являющееся покупателем, когда документы подаются в Регистрационную палату на смену владельца. Примерно по аналогичной схеме осуществляется и модное сейчас перекредитование. Однако, по словам Ирины Серовой/«ОНИКС-К», вторая схема не особенно приветствуется волгоградскими банками и оттого практически не распространена.

Евгения СОКОЛОВА

Ваше мнение об этом материале:

— Ваше имя
— Ваш email
— Тема

Ваш отзыв (заполняется обязательно):

Укажите код на картинке слева:

Установите трансляцию заголовков прессы на своем сайте

 Подробнее »

Получить код для трансляции заголовков прессы »