Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке

Деньги и кредит, 28 апреля 2009 г.

Ипотечное кредитование под залог земель сельскохозяйственного назначения

4818 просмотров

Кризис финансово-кредитной и инвестиционной деятельности в сельском хозяйстве привел к нестабильному положению большинства предприятий и хозяйств этой отрасли. Инновационное же развитие аграрной сферы возможно на базе только устойчивого финансового состояния сельскохозяйственных товаропроизводителей. Бюджетные инвестиции в агропромышленное производство, которые долгое время составляли менее одного процента расходной части федерального бюджета, не позволяют это обеспечить.

***
Одна из особенностей ипотечного кредитования - длительный срок (не менее пяти лет), на который предоставляется заем. В зарубежных странах этот срок доходит до 50 лет. При этом ставка по ипотечным долгосрочным кредитам ниже, чем по краткосрочным займам. Как считают эксперты, в России, учитывая уровень развития земельного рынка и, в частности, сегментарного рынка земельной ипотеки, целесообразный максимальный срок кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения составляет 10-15 лет.
Есть много разных причин такого ограничения максимального срока ипотеки земельной собственности в России. Они обусловлены и темпами роста инфляции, и трудностями с прогнозированием изменения рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения в будущем, и сложностями с привлечением банками долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования, и другими факторами, которые все вместе составляют многочисленные кредитные риски. Выполнив свою часть договора в самом начале ипотечной сделки, банк может рассчитывать на исполнение обязательств должника в будущем. Чем более отдален этот будущий срок, тем более рискованной для кредитора оказывается такая сделка. Поэтому важным институтом земельной ипотеки является система ее страхования.
Возврат средств по кредитным договорам должен обеспечиваться и залогом земельной собственности, и страхованием последней. Могут потребоваться и другие виды страхования - титула собственности, жизни и здоровья заемщика, гражданской ответственности, если они предусмотрены условиями договора об ипотеке. Само страхование является составной частью стандартной процедуры получения ипотечного кредита в банке. Согласно пункту 2 статьи 31 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий страхования заложенного имущества залогодатель обязан страховать его за свой счет в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если она превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, - то на сумму не ниже суммы этого обязательства.
В аграрном землепользовании при возникновении страхового случая (определенных предусмотренных договором страхования сельскохозяйственного земельного участка событий) залогодатель несет дополнительные расходы, связанные с возобновлением возможности использовать земельный участок по назначению (для сельскохозяйственного производства). Так, восстановление поверхностного почвенного слоя до первоначального состояния может потребовать затрат на расчистку территории от грязи, вредных наносов и отложений.
Очевидно, вопрос о страховании земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения или права аренды такого участка должен быть отражен в договоре комплексного ипотечного страхования. Комплексность этого договора обусловлена объединением в нем по сути трех видов рисков: повреждения предмета залога (прежде всего ухудшение или потеря плодородия почв), потери права собственности или аренды на него и утраты жизни и трудоспособности заемщика.
При заключении такого договора его сторонами являются страхователь (залогодатель), страховщик (страховая компания ипотечного рынка, имеющая лицензию на осуществление имущественного и личного страхования) и выгодоприобретатель (кредитор-залогодержатель). Как правило, по ипотечному страхованию банк аккредитует только определенные страховые компании, пользующиеся его доверием. Ставка по страхованию в среднем составляет 0,8 - 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%, поскольку при наступлении страхового случая банк должен получить не только сам долг, но и проценты по нему. Стоимость страховой защиты зависит от цены предмета залога, срока действия договора об ипотеке, состояния здоровья и возраста заемщика. В случае наступления указанных выше рисков возврат кредита может быть произведен из суммы страхового возмещения, естественно, за исключением случаев, когда утрата или повреждение предмета ипотеки произошли по вине залогодателя.
Договор страхования целесообразно заключать на всю сумму кредита. Он может быть оформлен сразу на весь срок действия ипотеки либо на один год и ежегодно продлеваться. К нему прилагается график платежей с указанием суммы ежегодного платежа и срока его внесения. В случае, если срок страхования равен периоду действия кредитного договора, динамика помесячного расчета уменьшения страховой суммы должна соответствовать погашению кредита. Это предполагает постепенное снижение страхового взноса в целях уменьшения трансакционных издержек заемщика.
В качестве одного из инструментов обеспечения исполнения обязательств залогодателя желательно использовать специальную страховую программу. Помимо личного страхования, которое отражает имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем и трудоспособностью заемщика, а также собственно имущественного страхования, предметом которого является сельскохозяйственный земельный участок, передаваемый в залог, эта программа должна включать и титульное страхование (страхование права собственности или аренды на такой участок).
Титульное страхование является в России новым видом страхования, оно стало применяться на рынке недвижимости в сегменте жилищного ипотечного кредитования в связи с имеющими место юридически нечистыми сделками. Что касается земельного участка, то сомнения в чистоте титула обусловлены тем обстоятельством, что, по сути, в залог передается не столько сам земельный участок, который остается в пользовании залогодателя, а прежде всего право собственности или аренды на него.
При страховании титула стоимость страховой защиты зависит от степени риска потери земельной собственности. Надежная система регистрации прав собственности и договоров аренды сельскохозяйственных земельных участков исключает риск потери прав пользования, владения и распоряжения предметом ипотеки. В случае, если собственность на сельскохозяйственный земельный участок оформлена впервые и вероятность потерять право собственности на него равна нулю, то с целью уменьшения трансакционных издержек заемщика титульное страхование можно и не применять. Однако в случае, если титул земельной собственности по каким-то причинам не вызывает доверия кредитора, последний вправе потребовать осуществления данного вида страхования. Само наличие договора титульного страхования земельного участка может облегчить получение сельскохозяйственным товаропроизводителем ипотечного кредита, поскольку в этом случае кредитору необязательно проводить предварительную экспертизу юридической чистоты сделок с соответствующим земельным участком на вторичном рынке. Тем самым кредитная организация снизит свои трансакционные издержки.
Пожалуй, наиболее актуально титульное страхование при передаче в залог права аренды сельскохозяйственного земельного участка, так как сам арендатор несет определенные риски, которые могут возникнуть в результате оппортунистического поведения собственника этого участка.
В сельском хозяйстве в связи с банкротством сельскохозяйственных организаций, преобразованием их правовых форм (например, вместо открытого акционерного общества возникает сельскохозяйственный производственный кооператив), поглощением предприятия каким-то агрохолдингом и т. д. порой трудно понять, как меняется собственник, кто является правопреемником залогодателя (случай возникновения ипотеки по закону). В таких условиях регистрация права собственности и договора аренды - это механизм, позволяющий реально доказать соответствующую правомочность залогодателя. Но согласно гражданскому законодательству сделка с недвижимым имуществом, в том числе купли-продажи этого имущества, в ряде случаев признается ничтожной. В частности, может быть предъявлен иск о признании сделки недействительной со стороны третьих лиц, имеющих притязание на право собственности на предмет ипотеки или его часть. Титульное страхование является инструментом защиты от данного вида рисков, который обеспечивает кредитору гарантию возврата долга в случае утраты залогодателем права собственности на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке.
Титульный страховой случай наступает при вступлении в законную силу решения суда, в результате которого заемщик утратил право собственности на предмет ипотеки. Если такое решение было принято после окончания срока страхования, то оно действительно для данного страхового случая при условии, что судебный иск был подан в период действия договора страхования.
Следует заметить, что в настоящее время не все страховые компании имеют лицензию на осуществление титульного страхования недвижимого имущества. Что касается сельскохозяйственных земельных участков и прав их аренды, то обычно среди предлагаемых страховыми компаниями услуг титульное страхование, а также страхование продуктивных земель от потери их плодородия отсутствуют.
В среднем комбинированный пакет страховых услуг при заключении ипотечной сделки обходится страхователю в 1 - 2% от остатка долга ежегодно [6]. Классифицировать и оценить характерные для земельного ипотечного кредитования риски, определить вероятность их возникновения и разработать методические основы страховой защиты имущественных интересов сторон земельной ипотечной сделки - это в интересах специалистов-страховщиков и других участников земельного ипотечного кредитования.
В случае, если кредитная организация выдвигает требование о поручительстве, то на весь срок ипотечного кредитования составляется так называемый договор поручительства, который заключается между поручителем и банком. Поручителем по кредиту обычно выступают два физических или юридических лица, готовые разделить с заемщиком материальную ответственность. При залоге земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения таким поручителем может выступить государство, которое будет нести субсидиарную ответственность по обязательствам залогодателя. Государственные гарантии наиболее целесообразны при ипотеке земельной собственности финансово-неустойчивых сельскохозяйственных товаропроизводителей.
В стране до сих пор еще залог земель сельскохозяйственного назначения осуществляется редко всеми категориями сельхозтоваропроизводителей (от личного подсобного хозяйства до крупного агрохолдинга), что (наряду с другими причинами) обусловлено также недостаточным участием государства на рынках земельного ипотечного кредитования. Государству целесообразно выделить из бюджета относительно дешевые кредитные ресурсы для поддержания земельной ипотечной программы. На федеральном уровне в рамках ежегодного правительственного плана имеет смысл определить, какова будет конкретная доля земельного ипотечного кредитования сельхозтоваропроизводителей в общих инвестиционных кредитах аграрного сектора (1, 5, 25% или другой процент). Желательно принять меры по стимулированию участников земельных ипотечных отношений (сельхозтоваропроизводителей, кредитных организаций и других), предоставляя им определенные льготы, включая налоговые, и компенсировать, в том числе из бюджетов регионов, часть затрат залогодателей на уплату процентных ставок по ипотечным кредитам. Заложенные сельскохозяйственные земельные участки, на которые обращено взыскание, целесообразно приобретать в государственную и муниципальную собственность для последующего предоставления (преимущественно прежним собственникам) в аренду с правом выкупа, например, на условиях опциона.

Список литературы
1. Янбых Р. Оценка деятельности кредитных кооперативов в аспекте программы развития сельской кредитной кооперации в России // Аграрная реформа. Экономика и право. 2003. N 4(28). С. 8 - 13.
2. Максимов А. Роль микрофинансовых организаций в повышении благосостояния сельского населения // Аграрная реформа. Экономика и право. 2003. N 3(27). С. 1-5.
3. Концепция системы земельно-ипотечного кредитования. М.: ФГНУ "Росинформагротех", 2007. С. 96.
4. Хлыстун В.Н. Земельно-ипотечное кредитование: состояние и перспективы // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 2008. N 4. С. 10-13.
5. Кресникова И.И. Земельное ипотечное кредитование сельскохозяйственных товаропроизводителей // Вопросы экономики. 2006. N 9. С. 138 - 148.
6. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: учебное пособие. СПб.: Питер, 2005. С. 208.

Н.И.КРЕСНИКОВА, кандидат экономических наук, доцент, Государственный университет по землеустройству, ведущий научный сотрудник, Всероссийский институт аграрных проблем и информатики им. А.А.Никонова Россельхозакадемии
(с сокращениями)

Ваше мнение об этом материале:

— Ваше имя
— Ваш email
— Тема

Ваш отзыв (заполняется обязательно):

Укажите код на картинке слева:

Установите трансляцию заголовков прессы на своем сайте

 Подробнее »

Получить код для трансляции заголовков прессы »