Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке

Московская правда, 25 февраля 2000 г.

Как защититься от финансовых рисков на рынке недвижимости?

Надежная гарантия — полис страхования

1864 просмотра

«Участие в страховании требует от клиента известного сознания той экономической выгоды, которая им приобретается, если такового сознания нет, то к страхованию обращаются сравнительно мало». А.Манес «Основы страхового дела» (1906 г.)

Вряд ли надо кого-то убеждать в выгодности страхования имущества.
Для автовладельцев, например, это элементарная аксиома: никому не придет в голову оставлять незастрахованную машину на улице, понимая, что страховку за нее всегда можно получить, а вот вернуть угнанный автомобиль...
Словом, не всем дано родиться счастливым, и потому самый лучший способ обезопасить себя от финансовых потерь — это грамотные действия при совершении покупки. Особенно такой дорогостоящей, как, скажем, недвижимость, где степень финансового риска возрастает пропорционально цене приглянувшейся квартиры, офиса, коттеджа и т д.
Практика совершения сделок с недвижимостью и владения ею, увы, подтверждает неутешительный вывод о том, что ни квалифицированные действия риэлтеров и нотариусов, ни существующая система регистрации не дают владельцам гарантий незыблемости совершенной сделки. И все же как защититься добросовестному приобретателю от финансовых рисков, зачастую непредвиденных по источнику своего возникновения и неравномерных по своим последствиям?
Участники рынка недвижимости справедливо признают, что единственной гарантией при совершении сделки является полис страхования права собственности. Что это такое и какие, собственно, условия предлагают страховые компании своим клиентам?
Эти вопросы стали темой разговора «за круглым столом», в котором приняли участие: президент компании «Вотек» Александр Коробов, генеральный директор фирмы «Частный дом» Дмитрий Николенко, руководитель департамента страхования компании «Инкорстрах», председатель комиссии по реализации страховых технологий МАГР Андрей Лукин, генеральный директор ОАСО «Континент-Полис» Геннадий Голубев, генеральный директор компании «Ариадна» Наталья Сонина.

Корр.: Наша читательская почта подтверждает, что опасения москвичей в основном связаны с покупкой жилья на вторичном рынке. Объективно это понятно, ведь квартира может менять своих владельцев сколько угодно раз, но в споре о недействительности сделок пострадает неминуемо последний из них.

Д.Н. Степень риска оказаться обманутым или пострадавшим на вторичном рынке, конечно, гораздо выше. Ведь даже банальные, незначительные, просто непредвиденные обстоятельства могут стать впоследствии весомыми аргументами для судебного разбирательства и признания сделки недействительной.
Простой пример из жизни вторичного рынка. Через риэлторскую фирму совершается сделка. Тщательнейшим образом проверены все правоустанавливающие документы, риэлтер и нотариус все сделали профессионально грамотно и добросовестно. До этого совершена всего одна продажа квартиры, вроде бы нечего беспокоиться. А через достаточно длительное время неожиданно выясняется, что в предыдущей сделке продавец, говоря юридическим языком, «не был способен понимать значение своих действий и руководить ими».
Что это означает? Да что угодно. Скажем, состоял когда-то гражданин N на учете в психоневрологическом диспансере, затем отошел в мир иной и, естественно с учета снят, то вдруг появляется любимый племянник и через суд доказывает, что его дядя был «самых честных правил», но, увы, «не в шутку занемог». Понятно, что для последнего покупателя данной квартиры угроза потерять ее и вложенные в нее средства становится объективной реальностью, если его покупка не застрахована.
Финансовый риск возможен и на первичном рынке. Покупая новую квартиру у фирмы, клиенты часто теряют бдительность, а здесь широкий спектр махинаций: фирмы-двойники, подставные директора реальных фирм, манипуляции с доверенностью.
А.Л. Рынку недвижимости свойственны специфические риски как для его основных участников — риэлторских и строительных компаний, так и для потребителей — покупателей, продавцов, арендодателей и арендаторов. Именно стремление решить задачи комплексного страхования всех участников и субъектов рынка недвижимости и послужило стимулом для создания комиссии по страхованию в рамках МАГР. С точки зрения нашей страховой компании, наиболее слабым звеном на рынке недвижимости является проблема обеспечения соответствующей страховой защиты добросовестных покупателей квартир на первичном рынке.
Реализация первичного жилья по программам правительства Москвы в нынешних социально-экономических условиях имеет особое значение. Инвестиционные проекты при всем многообразии финансовых схем, в целом имеют схожую экономическую модель: финансирование строительства с нулевого цикла и купля продажа (переуступка) прав на квартиру.
Риск возникновения убытков возможен для всех участников таких проектов. Для инвесторов это может быть риск неплатежа по договору инвестирования. Для пайщиков факторами неполучения квартиры могут стать банкротство инвестора, генерального подрядчика (субподрядчиков) строительства, случаи финансового мошенничества, например, оформление на одну квартиру нескольких договоров инвестирования.

Корр.: Существует страховая защита добросовестных пайщиков от подобных рисков?

А Л. В частности, компания «Инкорстрах» предлагает своим клиентам схему, в основе которой лежит страхование риска неплатежа очередного взноса или всей оставшейся части пая вследствие смерти или частичной потери трудоспособности пайщика. В этом случае страховая компания оплачивает за него очередные взносы по инвестиционному договору. При этом инвестор своевременно получает поддержку непрерывного финансирования строительных работ, а члены семьи пайщика получают в собственность свой объект недвижимости.
А.К. Многим памятны случаи с московскими фирмами «Мосжилстрой» и «Юнисстрой», которые привели к тому, что инвесторы были обмануты. К сожалению, подобные факты не единичны. Введенная в ряде регионов учетная регистрация инвестиционных контрактов не предоставляет инвестору гарантии в чистоте совершенной ими сделки или в том, что инвестор не исчезнет с инвестициями. Защитой от подобных рисков является полис страхования финансового риска.

Корр.:Можно ли быть уверенным, что страхование риска потери прав собственности или, другими словами, титульное страхование гарантирует возврат финансовых средств в случае возникновения непредвиденных обстоятельств?

А.К. Пока единственной гарантией при совершении сделки с недвижимостью является полис страхования права собственности, который создан исключительно для защиты частной собственности на недвижимость. Полис предусматривает финансовую гарантию возврата вложенных средств в недвижимость, размер финансовой гарантии в пределах рыночной стоимости квартиры, полное юридическое сопровождение на случай предъявления судебных исков и все расходы на юридическое сопровождение, а также защиту от любых исков, предусмотренных гражданским законодательством РФ.
Смысл страхования права собственности состоит в том, что оно защищает от последствий событий, которые произошли в прошлом. Ими могут быть нарушение прав несовершеннолетних, совершение сделки лицами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими. Кстати, довольно распространенная уловка, о которой рассказал Дмитрий Николенко.

Корр.: Вместе с тем опыт формирования столичного рынка недвижимости показал, и это характерно не только для Москвы, но и для других регионов России, — что при существующих недостатках нормативно-правовой базы в области недвижимости особое значение приобретает надежность той фирмы, с которой приходится работать добросовестному продавцу или покупателю жилья.

Г.Г. Да для покупателя квартиры особенно на рынке вторичного жилья, фактор надежности компании приобретает первостепенное значение. Кстати, это важно и для страховой компании, так как при титульном страховании ответственность измеряется десятками тысяч долларов. На фоне постоянно сменяющихся агентств недвижимости покупателям целесообразно ориентироваться на риэлторские фирмы, уже зарекомендовавшие себя на рынке жилья. А членство такой фирмы в МАГР свидетельствует о ее стремлении укрепить доверие к ней клиентов.
Н.С. Начиная с 1997 года, наша компания стала заниматься страхованием риэлторской ответственности. Вступление в члены MAP (ныне МАГР) было вызвано необходимостью в целях реальной оценки страхового риска при осуществлении этого вида страхования обращаться к профессиональным участникам рынка недвижимости, за которыми знания квалификация, опыт.
«Ариадна», как и другие страховые компании — члены МАГР, может предложить участникам рынка недвижимости полный спектр страховых услуг, но наибольший интерес для агентств недвижимости представляет сегодня страхование риска утери права собственности на недвижимость. Интерес этот понятен, так как по множеству объективных причин большую часть времени занимает у риэлтера, дорожащего своей репутацией, проверка информации и документов для совершения сделки купли-продажи квартиры. Идеальным риэлтеры видят такой вариант, когда все сделки на рынке недвижимости застрахованы, и страховая компания берет на себя риск потери права собственности клиента риэлторской фирмы.
Таким образом, проверка юридической чистоты сделки становится частью оценки страхового риска и соответственно обязанностью страховщика. Понятно, что подобное страхование будет стоить недешево и увеличит стоимость приобретаемой квартиры, но тогда логично предположить, что должна снизиться и стоимость услуги риэлтора по оформлению сделок с последующим титульным страхованием.

Корр.: А как оценить стоимость квартиры, ведь известно, что многие риэлторские фирмы в договоре купли-продажи указывают стоимость жилья, не соответствующую ее реальной стоимости?

Г.Г. Надо страховать жилье по его действительной стоимости. Для этого нашими сотрудниками разработаны специальные методики по оценке квартир.

Корр.: Каковы сегодня издержки страхователя? Учитывая, что цены на жилье, мягко говоря, «кусаются», не станет ли страховая сделка непосильным бременем для покупателя недвижимости?

Д.Н. Годовые тарифы составляют 05-15 проц. от страховой суммы, т.е. стоимости объекта недвижимости. Если вспомнить, что госпошлина при удостоверении сделки равна 1,5 проц то, согласитесь, это по-божески. Страхователь же получает гарантию. Как говорится, заплати и спи спокойно.
Корр.: Иными словами, страховой взнос гарантирует страхователю пожизненное спокойствие?
А.К. Законодательством РФ установлен 10-летний срок для предъявления претензий бывшими владельцами квартиры к новому собственнику. То есть на протяжении 10 лет существует риск потерять право собственности на квартиру. Следовательно, разумнее всего заключать договор страхования на этот же срок.

Корр.: Спасибо за откровенный разговор. Надеюсь, он поможет нашим читателям, если в том возникнет необходимость, грамотно и квалифицированно совершить сделку с жильем, выбрав в партнеры надежные риэлторскую и страховую компании.

ДАНИЛИНА Т.

Ваше мнение об этом материале:

— Ваше имя
— Ваш email
— Тема

Ваш отзыв (заполняется обязательно):

Укажите код на картинке слева:

Установите трансляцию заголовков прессы на своем сайте

 Подробнее »

Получить код для трансляции заголовков прессы »