Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке

СтройИнформ.com, Санкт-Петербург, 25 июля 2002 г.

Первые шаги ипотеки

761 просмотр

*** О сегодняшнем дне Северо-Западного филиала Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, возросших возможностях его деятельности и трудностях, стоящих на пути, особенностях развития схем ипотечного кредитования применительно к условиям нашей страны и Санкт-Петербурга, преимуществах и недостатках сформированной ипотеки мы побеседовали с первым заместителем директора Северо-западного филиала Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Игорем Витальевичем Жигуновым.

***
— Нормативно-правовая база в области ипотечного кредитования еще далека от совершенства. Какие, по Вашему мнению, дополнения и доработки следует еще внести в законодательные документы, определяющие и совершенствующие развитие ипотеки?
— Основными документами являются, конечно. Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, а также отраслевые законодательные акты, касающиеся ипотеки. Это федеральные Законы: «Об ипотеке», «О залоге», «О регистрации прав на недвижимость». Жилищный кодекс, Семейный кодекс РФ. Сюда относится и законодательство в части страхования, поскольку ипотека обязательно предусматривает страхование. Так что законодательная база сегодня в достаточной степени сформирована, но, безусловно, нуждается в доработках.
***
Нуждаются в уточнении и вопросы, связанные с регулированием страхового законодательства. Это определение выгоды приобретателя, которым является банк. Сегодня у нас страхователь может в одностороннем порядке заменить выгоду приобретения. Необходимо более четко определить вопрос, связанный с банкротством. В частности, при банкротстве эмитента все будет попадать в общеконкурсную массу. И здесь стоит проблема соблюдения интересов владельцев эмиссионных ценных бумаг, которые стоят в общей очереди кредиторов. Такое положение дел снижает их интерес в приобретении ценных бумаг. А в отношении самих ипотечных ценных бумаг должен быть издан специализированный закон, который будет регулировать их обращение, то есть порядок их выпуска, реализации, погашения, предоставления гарантий держателям этих ценных бумаг. Он также должен определять статус эмитента. Ряд предложений нашего Агентства касается изменений в нормативных документах Банка России. Речь идет о резервировании по ссудам, о выдаче кредитов на более длительный срок.

— Уже действует еще один закон, касающийся ипотеки, — «О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг». Однако он тоже оказался несовершенным, и в него собирались внести изменения...

— Действительно, поначалу готовились предложения о том, какие дополнения внести в этот закон, но сейчас подготовлен законопроект, связанный именно с обращением ипотечных ценных бумаг, который будет полностью освещать эти проблемы.

— Вы не упомянули о проектах федеральных Законов «О кредитных потребительских союзах» и «О страховании ответственности при осуществлении ипотечного жилищного кредитования»...
В прошлом году проходили Парламентские слушания в Госдуме, касающиеся вопросов страхования при ипотечном кредитовании. И было принято решение о разработке нормативной базы, в частности, документов об ответственности при таком виде кредитования, и разработан проект самого закона. В том числе уже внесены поправки в действующее законодательство в области страхового регулирования, относящиеся и к страхованию имущества, приобретаемого на кредит, а также касающиеся взаимодействия страхователя, страховщика и кредитора при данном виде страхования. Проект закона «О кредитных потребительских союзах пока находится в рассмотрении.

— Из сказанного явствует, каким важным звеном в системе ипотечного кредитования является страхование. Какие риски могут преследовать лица и организации, участвующие в ипотечном процессе и как можно обезопасить себя от них?

— Из особенностей ипотечного кредитования следуют и особые требования к организации страховой защиты. В этом процессе задействованы: заемщик; поручитель (юридическое или физическое лицо, гарантирующее банку выплату задолженности клиента); банк, кредитующий физическое лицо под залог существующей и вновь построенной квартир; инвестор — ипотечное агентство, предоставляющее банку средства для ипотечного кредитования; риэлтер, обеспечивающий оценку и последующую продажу существующей квартиры; застройщик — строитель того дома, где располагается новая квартира и страховая компания, частично страхующая риски всех участников данной операции.
Ипотечному кредитованию сопутствует немало рисков. Начнем с квартиры, принадлежащей заемщику, которая берется в залог. Она может быть обесценена или полностью уничтожена в результате факторов природного, техногенного характера, неосторожных действии и т. п. Здесь риск банка может быть переложен на страховую компанию путем приобретения полиса «от всех рисков». В результате недействительности сделки купли-продажи или реквизиции может произойти утрата заемщиком права владения квартиры. В данном случае основная часть риска ложится на риэлтера, обязанного проверить юридические права на владение квартирой клиента, остальное — принадлежит к банковским рискам и должно учитываться при формировании гарантийных фондов. Кроме того, может произойти падение стоимости квартиры. Например, вследствие ухудшения экологической обстановки в районе или возникновения нежелательного соседства. Нельзя исключить и возможность мошенничества со стороны заемщика. Риски могут быть связаны и со вновь строящейся квартирой. К ним относятся в первую очередь риски строительства и монтажа, ошибок при проектировании и использования некачественных стройматериалов. По идее, они должны страховаться самим застройщиком, но нередко случается так, что банк страхует в доме только приобретаемые им для себя несколько квартир. В результате он сможет вернуть вложенные деньги в виде страховых выплат только при полном уничтожении этого здания. Хотя обычно при пожаре и других экстремальных ситуациях уничтожается только часть дома, в результате чего банк может получить обратно только часть вложенных средств. К рискам, связанным с залогом новой квартиры, относятся также дефекты строительства, выявленные во время действия гарантийных обязательств, а кроме того, неисполнение своих обязательств застройщиком. Серьезными являются и риски платежеспособности клиента. В принципе, риски, связанные с трудоспособностью и трудоустроенностью заемщика должны лежать на нем самом. Но обычно банковские структуры требуют, чтобы клиент застраховал в пользу банка свою жизнь и трудоспособность на сумму получаемого кредита.
Риск неисполнения обязательств участниками процесса ипотечного кредитования может быть существенно снижен, если они будут иметь следующие страховки: заемщик — полис добровольного медицинского страхования, а также страхования ответственности и имущества. Поручитель — полисы страхования имущества и перерыва в производстве и гражданской деятельности. Банк — полис страхования «от всех банковских рисков». Риэлтер — полис страхования ответственности риэлтера. И страховая компания — договор перестрахования ответственности.
— Понятно, что в Санкт-Петербурге и в целом по стране будут в дальнейшем развиваться разные ипотечные программы. Будет ли при этом равной поддержка государством различных схем жилищного ипотечного кредитования, или какие-то будут выделяться как приоритетные?
***

— Каковы перспективы развития ипотеки в Санкт-Петербурге?

— Ипотечная система должна развиваться в нашем городе, и к этому есть еще все предпосылки. В Санкт-Петербурге существуют рынки ценных бумаг, страховые организации, отрабатывающие стандарты страхования ипотек, система регистрации, оценщики, риэлтерские и инвестиционные компании. Кроме того, имеется потенциал для развития рынка ипотечных кредитов, действует слаженная банковская система, а рынок недвижимости обладает ликвидностью. Впереди — формирование вторичного рынка ипотеки, выпуск эмиссионных ценных бумаг, которые будут обращаться на рынке и благодаря которым можно будет привлекать новые денежные ресурсы в ипотечную систему, развивая ее, чтобы в дальнейшем она стала полноценной, самодостаточной системой, которая бы рефинансировалась внутри себя без поддержки извне.

ВАХНИНА М.
(с сокращениями)

Ваше мнение об этом материале:

— Ваше имя
— Ваш email
— Тема

Ваш отзыв (заполняется обязательно):

Укажите код на картинке слева:

Установите трансляцию заголовков прессы на своем сайте

 Подробнее »

Получить код для трансляции заголовков прессы »