Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке

Вечерняя Москва, 14 января 2003 г.

И все же — страхование

Пока что это самый действенный метод

523 просмотра

Российская гильдия риэлторов разработала Концепцию создания системы защиты прав добросовестного приобретателя. Авторы концепции — Григорий Полторак, председатель правления корпорации "БЕСТ-Недвижимость", президент Московской ассоциации-гильдии риэлторов и Андрей Лукин, вице-президент страховой компании "Рекон", кандидат экономических наук. Мы постараемся изложить основные положения Концепции. Самое главное в предлагаемом механизме — страхование рисков.

Объект, которого нет

На первичном рынке недвижимость приобретается тремя способами: инвестирование, долевое участие, переуступка прав. Если отношения, возникающие по договорам инвестирования, регулируются законом, то долевое участие и переуступка прав не содержат жестких требований к системе взаимоотношений сторон.

В этом случае приобретение недвижимости становится условным, ведь объекта недвижимости в природе не существует, а значит, и нет прав на него. Есть просто незавершенный объект строительства. Право собственности на объект недвижимости возникает только в момент государственной регистрации.

И основной риск, которому подвергается добросовестный приобретатель прав, отважившийся на такой вот способ приобретения жилья, — возможная потеря денег. Потерять их можно из-за того, что инвестор, застройщик или структура, переуступающая право, не исполнили свои договорные обязательства. Их, в свою очередь, могли подвести подрядчики, которые, например, вовремя не заплатили рабочим, а те устроили забастовку. Потери, возникшие в результате этих неурядиц, могут быть компенсированы с помощью страхования.

А как бороться с задержками при строительстве, которые связаны с известными тратами для добросовестного приобретателя: например, ему приходится снимать квартиру до переезда в новое жилище? Сроки строительства должны быть оговорены в договоре страхования.

Ждать у моря погоды?

Риски, присущие вторичному рынку, связаны с тем, что в гражданский оборот вовлечено огромное количество всевозможных объектов недвижимости, а четкий нормативный механизм оформления прав на нее, по мнению авторов, отсутствует: "Нормативная база, регулирующая правоотношения на рынке, была сформирована позднее, поэтому ошибки или действия, проводимые до 1995 года, могут быть истолкованы как фактор признания сделки недействительной со всеми вытекающими отсюда последствиями", — пишут Григорий Полторак и Андрей Лукин.

Сегодня около 55% жилья находится в гражданском обороте, при этом около 40% объектов имеют проблемный характер, следовательно, примерно 20% объектов — "мины замедленного действия" для добросовестных приобретателей.

Дефекты сделок могут возникнуть вследствие множества причин: одна из сторон нарушила какое-то положение закона, регистратор оказался недостаточно квалифицированным, ошибся сотрудник БТИ, допустил оплошность нотариус...

Играет свою отрицательную роль и противоречивость законодательства, подзаконных актов и практики, действовавших на момент совершения сделки. Классический дефект сделок — приватизация и отчуждения квартир, имевшие место до 1994 года, без учета прав несовершеннолетних, а также тех, кто уезжал учиться или служил в армии.

Стороны могут не знать о том, что, совершая сделку, нарушают права "третьего лица", а оно, это лицо, узнает о нарушении собственных прав спустя годы...

Особая статья — если какая-либо из сторон изначально замыслила злодейство и совершила "преднамеренные противозаконные (преступные) действия". Точных цифр подобных преступлений никто, к сожалению, не знает, но то, что таких случаев очень много, очевидно. Приватизированная квартира — основная ценность наших граждан, а охотников за чужими ценностями всегда было — хоть отбавляй.

Как же поступает суд, если ему на стол попадает запутанное квартирное дело и каковы последствия его решений? Если дефект сделки обнаружен до следующего перехода прав собственности, то его, на первый взгляд, легко устранить в рамках действующего законодательства. Суд признает сделку недействительной, а затем применяется механизм реституции, то есть стороны возвращаются в исходное состояние. Если, к примеру, расторгается договор купли-продажи, продавец получает обратно от покупателя недвижимость, а покупатель — уплаченные продавцу деньги. Но и в этой простой ситуации возникают препятствия, которые трудно преодолеть.

К примеру, продавец потратил деньги или они "съедены" инфляцией, а покупатель сделал в квартире какой-нибудь супер-ремонт.

А если недействительной признается сделка с квартирой, которая потом была встроена в цепочку других, совершенно законных сделок? Суды по-разному трактуют закон. Как правило, расторжение всех сделок в "цепочке" приводит к тому, что право изымают у последнего, добросовестного, владельца и передают его ущемленному собственнику. В этом случае реституция практически не работает, так как кому и на основании чего предъявлять иск о возврате денежных средств, непонятно.

Отдельная проблема — это возврат денег при реституции. Расчеты проводятся по цене, указанной в договоре отчуждения. В сделках до 2000 года многие собственники предпочли указать цену договора в масштабе цен БТИ. В основном эта ситуация характерна для Москвы, где ежегодно регистрируется примерно 80 тыс. сделок. Как правило, добросовестный приобретатель реально может рассчитывать только на цену, указанную в договоре.

В итоге получается, что перспектива отстоять право собственности у добросовестного приобретателя достаточно туманна, а рассчитывать на денежную компенсацию своих убытков в полном объеме ему не приходится.

Что делать — ждать, когда примут законы в пользу добросовестного приобретателя (когда это произойдет — неизвестно), или попытаться уже сегодня воспользоваться вполне реальными рыночными механизмами? Ответ ясен заранее.

Управа на злодеев

"В настоящих условиях наиболее эффективным механизмом защиты прав добросовестного приобретателя является страхование", — считают авторы концепции и предлагают создать денежный страховой фонд целевого назначения за счет фиксированных взносов страхователей.

Страховое возмещение компенсирует ущерб добросовестному приобретателю, а страховщик получает право разобраться с виновной стороной. Кто виноват — устанавливает суд, и затем компенсация возлагается на виновную сторону, будь то профессиональный участник рынка или же сторона недействительной сделки. Судиться уже будут страховщик и другие участники сделки или цепочки сделок.

Если же злоумышленникам предстоит отвечать в суде собственным карманом, то им придется сто раз подумать — пускаться в квартирные аферы или нет. А финансовые возможности страховых компаний таковы, что позволяют неспешно вести затяжные судебные процессы.

Кстати, уже сегодня в стандартах практики при сертификации риэлторских услуг заложена норма, обязывающая риэлтора предупредить клиента о том, что с приобретаемой недвижимостью могут возникнуть определенные проблемы. И посоветовать избежать их: то есть защитить себя посредством страхования риска утраты права собственности на имущество.

Сонина Е.

Ваше мнение об этом материале:

— Ваше имя
— Ваш email
— Тема

Ваш отзыв (заполняется обязательно):

Укажите код на картинке слева:

Установите трансляцию заголовков прессы на своем сайте

 Подробнее »

Получить код для трансляции заголовков прессы »