Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке

Биржа плюс свой дом, Нижний Новгород, 25 июня 2001 г.

Дуэт для беспокойного клиента

Титул важнее графского
А что, собственно, страховать в этом случае? Когда страхуют имущество от пожара, ограбления, наводнения, это понятно: страхуется риск физического уничтожения или порчи предмета. В данном же случае нужно застраховать жилье не от физического уничтожения, а от утраты права на него. Право собственности, или титул, и будет предметом страхования.
Первые лицензии на этот вид страховой деятельности были выданы страховым компаниям в 1998 году. Но до сих пор оно широкого распространения не получило, по крайней мере, в нашем городе. В Санкт-Петербурге титульным страхованием активно занимается Первая титульная страховая компания, которая привлекла к этой работе риэлтерские фирмы, и в числе первых — "Адвекс-РОССТРО". Сейчас в офисах "Адвекса", "Бекара", "Итаки" и других крупнейших риэлтерских фирм работают сотрудники страховых компаний, которые убеждают клиентов при заключении сделки застраховать право собственности. В "Адвексе-РОССТРО", если размер комиссионных не менее 8%, риэлтерская компания сама оплачивает первый взнос за клиента. Обычно право собственности страхуется на три года или на десять лет. Именно в первые два-три года, как правило, и предъявляют свои права обиженные собственники. А вообще-то, собственник, права которого не были учтены, имеет право обратиться с претензиями в суд в течение десяти лет после сделки.
В нашем городе Нижегородское отделение компании "Адвекс" вместе со страховой компанией "Спасские ворота" предлагали своим клиентам застраховать право собственности. Но желающих так и не нашлось. Закончилось тем, что "Адвекс" застраховал свою профессиональную ответственность и теперь с полным правом считает, что все сделки, которые проходят через "Адвекс", застрахованы. (Но об этом виде страхования чуть позже).
Никто из опрошенных риэлтеров не мог припомнить случая, чтобы их клиент застраховал право собственности. Однако в городе такие договоры заключались.

Случай вместо катастрофы
Людмила Воробьева, директор Нижегородского филиала Военно-страховой компании, рассказала, что в их филиале заключено пять таких договоров. Через Военно-страховую компанию оформляют свою покупку уволенные военнослужащие — участники программы получения жилья по сертификатам. Всем получающим сертификат военнослужащим Военно-страховая компания и предлагает заключить договор страхования от утери права собственности на приобретенную недвижимость. Согласились всего пять человек. Более того, по одному из договоров было выплачено страховое возмещение.
Причиной наступления страхового случая стало нарушение прав на квартиру одного из супругов за две сделки до той, которая была застрахована. В момент продажи квартиры супруги были в разводе. Продавец не спросил согласия на продажу у своей оставленной "половины", как это положено по закону. Через несколько лет обиженный супруг подал иск в суд и дело выиграл. Страхователю защита страховой компании очень помогла. Ему сразу было выплачено, точнее, назначено страховое возмещение и обеспечена судебная защита. Фактически страховое возмещение получили бывшие владельцы квартиры, но потом тот из супругов, кто продавал квартиру, вынужден был половину вернуть страховой компании по ее судебному иску.
Судебные разбирательства по этому делу страховая компания вела долго, но это никак не отразилось на страхователе: все это время он спокойно жил в своей квартире.
А вообще, по словам Людмилы Воробьевой, в Военно-страховой компании свое право собственности страхуют десятки людей. Особенно активно этот вид страхования развивается в Курской, Тверской областях. Но из десятков застрахованных Военно-страховой компанией было всего два страховых случая, считая нижегородский.
В Нижегородском филиале "Спасских ворот" нам сообщили, что в Москве титульное страхование тоже получило довольно широкое распространение. Только эта компания ежеквартально страхует от утраты права собственности 10-30 покупателей жилья.
Так, может, и не стоит страховать свое право собственности, если риск так невелик? Увы, риск достаточно велик, просто число застрахованных по отношению к общему количеству сделок ничтожно мало. По данным петербургских риэлтеров, в их городе каждая 500-я сделка проблемная, то есть рискованная для клиента.
Каждый год в Санкт-Петербурге, по данным печати, около 1000 сделок признаются судом недействительными, более чем на 3000 квартир накладывается арест. Такими данными по Нижнему Новгороду мы, к сожалению, не располагаем. Но случаи, когда владелец квартиры оказывался под угрозой лишения собственности потому, что за две или три сделки до того, как он приобрел квартиру, были нарушены права одного из собственников, чаще всего несовершеннолетних детей, хорошо известны нижегородским риэлтерам. Более того, чем дальше мы отодвигаемся от даты начала приватизации, тем этот риск становится больше: история каждой квартиры обогащается событиями, не всегда благоприятными для последующих собственников. Когда человек покупает квартиру, он может и не предполагать, что событие, в результате которого он может своей собственности лишиться, уже произошло. Если он свое право собственности застрахует, то вместо катастрофы получит всего лишь страховой случай.
Страховщики и риэлтеры считают: чем богаче история квартиры, чем чаще она переходила из рук в руки, тем больше риск покупателя. К группе риска профессионалы относят также расселенные коммуналки, квартиры, право собственности на которые получено по наследству, сделки с участием несовершеннолетних детей или недееспособных граждан, сделки, совершенные по доверенности.
Тарифы в большинстве компаний мало отличаются и составляют от 0,25 до 0,5% от стоимости квартиры за каждый год страхования. К концу страхового периода взнос может быть уменьшен. Чем меньше риск, тем ниже тариф. Например, в Военно-страховой компании на сделки, которые проводятся через агентства недвижимости, тариф в два раза ниже, чем на сделки, которые совершаются напрямую: профессионалы знают, что и как проверять.
Впрочем, это как раз один из самых сложных вопросов как ведения риэлтерского бизнеса, так и страхового: информация о сделках по отечественному законодательству носит закрытый характер. Поэтому узнать, кто и как продавал квартиру два, три, а то и пять лет назад, довольно трудно. Страховые компании имеют право для этих целей нанимать частные охранные и сыскные структуры, использовать собственные службы безопасности. У отдельно взятого гражданина такой возможности нет.
Застраховав титул, получить возмещение страхователь сможет только в том случае, если причиной утраты права собственности стала сделка, в которой страхователь не являлся участником, которая состоялась до того, как страхователь приобрел квартиру. Если же сделка расторгается, признается недействительной из-за того, что кто-то из ее непосредственных участников допустил вольную или невольную ошибку, то это страховой случай другого вида страхования — страхования ответственности.

Нужно делиться... ответственностью
В некоторых регионах страхование профессиональной ответственности риэлтеров является в соответствии с региональным положением о лицензировании необходимым условием получения лицензии. У нас это не предусмотрено. По собственной инициативе свою профессиональную деятельность застраховали: "Адвекс" в "Спасских воротах", "Гея" и "Адрес"— в Промышленно-страховой компании. Фактически риэлтеры страхуются от собственных ошибок. Если сделка, которая проводилась с участием фирмы, признается недействительной, то фирма получает страховое возмещение для того, чтобы компенсировать издержки и затраты пострадавшему клиенту. Значит ли это, что риэлтеры, застраховавшие свою профессиональную ответственность, сами в себе не уверены, что они не очень хорошо работают и, чтобы самим денежки не платить, страхуют свой риск?
В действительности все наоборот. Ни одна страховая компания не будет работать с фирмой, которая работает нечисто, недостаточно тщательно проверяет документы, не доводит сделку до конца. Ведь за такого небрежного страхователя бесконечно придется расплачиваться своими денежками. Но никто не может дать гарантий, что человек никогда не ошибется. Кроме того, риэлтеры и страховщики отлично понимают, что возможности риэлтеров в получении необходимой для безопасности информации сильно ограничены. Это тот случай, когда признание ограниченности своих возможностей является признаком уверенности в высоком профессиональном уровне как самого страхователя — риэлтерской компании, так и страховой компании, заключающей с риэлтерской фирмой договор.
Как считает Арина Новикова, директор риэлтерской компании "Гея", страхование ответственности означает высокую степень доверия между агентством и клиентом, агентством и страховой компанией. И для клиента, и для страховщика очень важно, какую ответственность фирма берет на себя. Если фирма не просто сводит продавца и покупателя, а берет на себя подготовку, проверку и оформление документов, контролирует проведения расчетов по сделке, получение свидетельства о праве собственности, прописку и выписку, то риск минимален. Если же просто продает информацию, то последствия каждой ее сделки непредсказуемы.
Степень доверия страховой фирмы риэлтеру разная. В "Гее", которая застрахована в Промышленно-страховой компании, сообщили, что возможна даже досудебная выплата клиенту страховой суммы, но уже самой фирмой, которая сама получит страховое возмещение только после признания судом сделки недействительной. В Военно-страховой компании основанием для выплаты страховой премии по этому виду страхования является признание судом недействительной сделки по приобретению жилья, которая осуществлялась при участии застрахованной фирмы. В "Спасских воротах" сообщили, что страховая премия будет выплачена только в том случае, когда в решении суда будет сказано, что сделка признана недействительной в результате невольной ошибки риэлтерской фирмы. Однако заметим, что в гражданском судопроизводстве виновных не ищут, в решении суда обычно указывается только, на основании каких статей каких законов сделка признается недействительной.
Получается, что ни один вид страхования не защищает клиента полностью.
Титульное страхование защищает от ошибок в предыдущих сделках, страхование ответственности риэлтера — от ошибок в страхуемой сделке. Все варианты признания сделки недействительной будут "прикрыты" лишь в том случае, когда фирма застраховала свою ответственность, а клиент-право собственности. Но риск для клиента все равно остается высоким. Никто не может застраховать его от мошенника или от недобросовестной риэлтерской фирмы, на рынке недвижимости страхуют не от преступлений, а от ошибок и недоразумений. Если бы, скажем, "Волга-НН" застраховала свою ответственность, то клиенты все равно не получили бы никакой компенсации: умысел страхователя исключает выплату страхового возмещения. А, скорее всего, серьезная страховая компания не стала бы работать с фирмой, у которой возможны проблемы с расчетами.
Возможно, этим отчасти объясняется позиция некоторых риэлтеров: страхование — это перекладывание ответственности риэлтера на плечи страховщика и введение клиента в заблуждение. Страховые компании охотно собирают деньги, но неохотно с ними расстаются. А посему лучше создавать собственные страховые фонды.
Такой позиции придерживается, например, директор крупнейшей столичной компании "МИЭЛЬ" Григорий Куликов.
Есть у этой точки зрения доля истины. Чтобы получить страховое возмещение, нужно доказать, что ты на него имеешь право. Но и страховщиков понять можно: страховое мошенничество развивается вместе с самим страхованием, а то и быстрее его. С другой стороны, каждый риэлтер про себя знает, насколько он честен, порядочен и надежен. А как клиенту найти фирму, которая действительно соответствует этим критериям? Участие третьей стороны — страховой компании — определенная гарантия надежности. В конце концов мировой опыт неизбежно склоняет нас в пользу страхования. Так что в перспективе риэлтер будет вести не сольную партию перед клиентом, а выступать дуэтом со страховой компанией.

БОНДАРЕНКО И.