Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке

Титульное страхование. Газета приводит мнения риэлторов и страховых компаний.

Квадратный метр, 2 июля 2003 г.

Риэлторы застрахуют!

3380 просмотров

Купля-продажа недвижимости всегда связана с риском. Поэтому вполне логично появление такой услуги, как страхование сделки. Ведь покупка квартиры порой оборачивается многочисленными судами, а нередко и потерей "приобретения".
Как правило, страхованием риска утраты имущественных прав при сделке с недвижимостью занимаются страховые компании. Теперь к ним присоединились и риэлторы.

Кто лучше?
Страхование сделок с недвижимостью (титульное страхование) давно и широко применяется за рубежом. Идея благородная: клиент вложил большие деньги в приобретение квартиры, а ему предлагают еще и подстраховаться на всякий "пожарный" случай. Что в этом может быть такого, что могло бы посеять сомнения и напугать клиента? Вроде ничего, но можно ли доверять столь серьезное дело риэлтору, зная, что он не является специалистом по страхованию?
У юристов сомнения вызывает разнообразие в наименованиях гарантийных документов, выдаваемых агентствами недвижимости. Тут и полисы, и обязательства. Кому же поверить? И есть ли все-таки в этих предложениях рациональное зерно? На эти и другие вопросы мы попытались найти ответ.
Страховой бизнес - дело серьезное. Для того чтобы им заняться, необходимо привести в соответствие массу документации, пройти несколько разрешительных инстанций, располагать приличными активами и обязательно получить лицензию. Риэлторы таких лицензий, конечно, не получали, поэтому им приходится называть свои документы "гарантией" или "обязательством". Сама по себе риэлторская деятельность сейчас не лицензируется.
По мнению специалистов, риэлторы ухватились за мысль о страховании сделок потому, что вопросы недвижимости им очень близки и понятны. Кроме того, новая услуга предполагает приток дополнительных "гешефтов". Но страхование - это совсем другой бизнес, которым риэлторы никогда не занимались.
А что говорят сами риэлторы? За информацией о титульном страховании мы, естественно, обратились в те самые агентства, которые сегодня предлагают эту услугу: "Бастион", "БЕСТ-Недвижимость", "МИЭЛЬ-Недвижимость", "ИНКОМ-Недвижимость" и МИАН.

Союз меча и орала
Страхование жилья при сделках на вторичном рынке недвижимости сейчас уже достаточно распространено. При этом к нему существует два принципиально различных подхода. Наиболее очевидным нам видится тот путь, когда к выдаче гарантий риэлторы привлекают страховые компании. У этого варианта есть как минимум один несомненный плюс: каждый занимается своим делом.
Например, клиенты АН "Бастион" вместе с документами о собственности бесплатно получают оформленный на их имя полис страховой компании "ВОТЕК". В компании считают, что клиенту надежнее иметь дело напрямую со страховой компанией, которая обладает гораздо более мощным страховым капиталом. При этом наступление страхового случая определяет не агентство недвижимости, не страховщик, а вступившее в силу решение суда.
Кстати, в предлагаемом "ВОТЕКом" страховом полисе перечислены все одиннадцать статей Гражданского кодекса РФ со 168-й по 179-ю, по которым возможно расторжение сделки. В полисе, который получает покупатель, указана реальная рыночная стоимость жилья, что гарантирует возврат средств, если по решению суда сделка будет расторгнута. Одновременно клиент обеспечивается бесплатными услугами юристов страховой компании, которые будут защищать его интересы в случае возникновения судебных споров.
В компании "БЕСТ-Недвижимость" также решили не изобретать велосипед. Они "занимаются своим делом", а страхует сделки профильная компания НСК "Рекон". Соответственно, их документ называется страховым полисом, а страхование - титульным.
Компания МИАН с мая 2003 года также предлагает своим клиентам услугу титульного страхования. Здесь тоже призвали к сотрудничеству профессионалов из "Промышленно-страховой компании", СК "Частный дом" и "Военно-страховой компании". Однако есть и отличия. Если "БЕСТ" заключает договор через НСК "Рекон" сначала на год, а затем предлагает продлить его до десяти лет, то МИАН за свой счет страхует клиента на полтора года, а затем клиент может пролонгировать страховой полис до трех лет. Страхование за свой счет означает то, что риэлтор заплатит страховой компании за первые полтора года 50% премии за три года, а клиент получит на руки страховой полис. Если по истечению этого срока клиент решит продлить договор титульного страхования, он вносит оставшуюся часть - следующие 50%. При этом платежи могут производиться в два этапа (это зависит от выбранной клиентом страховой компании).
Стоимость страхового полиса на три года составляет, в среднем, сумму от 0,5 до 1,6% рыночной стоимости квартиры. (Величина тарифа зависит от множества факторов: когда была приватизирована квартира, количества сделок, проводимых с этой квартирой и т. д.) Стоимость услуги риэлтора при этом не изменяется, т. е. не зависит от того, страхуется титул квартиры или нет.
Три года - это, по Гражданскому кодексу, срок исковой давности. Поэтому взаимоотношения клиент-страховщик-риэлтор завязаны именно на этот срок. Страховка титула за первые полтора года компании МИАН и за вторые полтора года клиенту обойдутся в фиксированную сумму, а величина платежа зависит лишь от установленного страховой компанией тарифа и рыночной стоимости квартиры. Но по прошествию трех лет клиент остается наедине со страховой компанией. Он может продлить договор страхования. В этом случае, вероятнее всего, величина тарифа останется прежней (страховая компания может и понизить тариф!). А если рыночная стоимость квартиры за этот срок значительно увеличилась, владелец квартиры может заключить договор страхования на измененную (повышенную) рыночную стоимость квартиры. Кстати, если рыночная стоимость квартиры повысилась в период действия страхового полиса, выгодоприобретатель, по согласованию со страховой компанией, может изменить условия полиса.
Союз риэлторов со страхователями - пример взаимовыгодного сотрудничества. Первые оказывают содействие в подборе клиентуры, а вторые, идя на компромисс, создают "льготные" условия. Разумеется, в этом случае можно говорить о реальном страховании сделки.

Смелость города берет
"МИЭЛЬ" и "ИНКОМ-Недвижимость" предпочли иного рода договоры с клиентом. Первые назвали свой документ гарантийным обязательством, вторые - гарантийным полисом, а значит, взяли все проблемы клиентов на себя. Смело. Обе компании берут на себя ответственность за возможные негативные последствия сделки. Существенными плюсами такого подхода является, во-первых, то, что у клиента риэлторского агентства впервые бесплатно появляется хоть какое-то подобие гарантий безопасности его прав собственности и шанс на спокойный сон после завершения сделки. И, во-вторых, - на чем особенно настаивают представители компаний, работающих по этой схеме, - ничто не мешает их клиенту дополнительно застраховать свою сделку в страховой компании.
В ответ на нашу просьбу предоставить пакет документации о страховании сделок в компании "МИЭЛЬ" прислал "Положение о гарантийных обязательствах...", но не предоставил свой гарантийный полис. "ИНКОМ-Недвижимость" также предоставила только "Положение о порядке и условиях выдачи гарантийных обязательств", но не само гарантийное обязательство. Полученные документы мы и предоставили для юридического анализа экспертам. Возможно, что-то интересное и важное и осталось за кадром.
Если попытаться вкратце подвести итоги всего, что мы услышали от юристов, то их можно свести к следующим двум формулам. В любом случае, кроме общения с риэлторами имеет смысл воспользоваться помощью толковых юристов, специализирующихся на недвижимости и страховании. Стоит особо поинтересоваться, кто же именно берет на себя обязательства по защите ваших материальных интересов, и каким образом.
С другой стороны, если вы обращаетесь за получением каких-либо услуг в компанию, то придется самостоятельно изучить правила, действующие в данной организации и условия, на которых данная компания предоставляет свои услуги. А у каждой компании - собственные правила. Нужно еще учитывать тот факт, что договор по оказанию риэлторских услуг с прилагаемыми к нему гарантийными обязательствами - это двусторонняя сделка. Вы подписываете документ, на основании которого обязуетесь соблюдать требования компании, со своей стороны компания гарантирует выполнение своих обязательств, прописанных в тех же самых правилах.
В случае, когда все документы уже подписаны, вы должны знать, что отношения между компанией и вами уже складываются по определенным правилам. И правила установлены не вами.
Документы, предоставленные компанией "МИЭЛЬ", в целом положительно оценены юристами. Недоумение вызвало лишь положение об ответственности компании, причем ситуация, описываемая в нем, скорректирована явно не в пользу "МИЭЛя".

Андрей Орлов, эксперт Фонда защиты прав страхователей:
- Пункт 2 "Гарантийного обязательства" "МИЭЛЬ-Недвижимости" весьма далек от совершенства. Представьте ситуацию: я приобрел недвижимость, но на нее появился некий претендент. И он подал иск о признании сделки недействительной, а в заявлении попросил суд наложить арест на имущество для обеспечения иска. Судебное разбирательство, как показывает практика, будет тянуться не менее полугода. А исход (т. е. судебное решение) еще не известен. Однако согласно этому гарантийному обязательству, я, как заинтересованное лицо, потребую от "МИЭЛя" исполнения обязательств. Ведь компания обещает компенсировать приобретателю покупку такой недвижимости. А спустя год или два я выиграю этот суд. И у меня по праву останется и первая квартира. Таким образом, в этом пункте "ловушка" заложена для самого "МИЭЛя". Заметим, под этот пункт попадает не только арест, наложенный по гражданскому иску, но и арест, осуществленный правоохранительными органами по уголовному преступлению.

Ирина Гайворонская, директор по правовому обеспечению компании "АФМ Страховые консультанты и брокеры":
- Очень грамотно к решению вопроса страхования подошла компания "МИЭЛЬ-Недвижимость". Неоспоримыми преимуществами данного гарантийного обязательства являются его безвозмездность и бессрочность. Причем обязательство составлено таким образом, что компания будет обязана возместить своим клиентам понесенный ущерб в результате потери права собственности по решению суда. Известно, что первые выплаты подобного рода были произведены компанией еще в 1993 году. Если же все-таки компания принятых на себя обязательств не выполнит, клиент всегда может обратиться в суд на основании подписанного с компанией договора. И суд, основываясь на этих же документах, признает его правоту.
Значительно больше претензий у юристов к документам корпорации "ИНКОМ-Недвижимость".
А. Орлов:
- Что можно сказать, глядя на эти документы? Да то, что неясность формулировок порождает широту мысли. Широта мысли предполагает, что каждая сторона будет доказывать свою правоту. И в этой борьбе силы могут оказаться неравными.
Итак, документы компании "ИНКОМ-Недвижимость". Судя по всему, они должны состоять из "Положения о порядке и условиях выдачи гарантийных полисов и исполнения обязательств по ним", правил страхования и самого гарантийного полиса. При этом один без другого никакой силы не имеет. У нас на руках имеется лишь Положение. Согласно информации, содержащейся в нем, прав заметно больше у Корпорации.
Например, согласно Положению, Собственник не может расторгнуть договор, если он узнал, что приобрел недвижимость "с историей". А чтобы не потерять гарантии, выданные "ИНКОМом", он еще и не должен самостоятельно обращаться в суд. Нарушение прав потребителя услуги? Безусловно.
Раздолье для нечистоплотных продавцов создает и п. 7.4 Положения. Именно он позволяет некачественно проводить сделку и фактически сводит к нулю значимость проведения юридической проверки. Например, бывший владелец стал виновником автомобильной аварии, разбил чужую и очень дорогую машину, из-за чего его стали третировать и принудили продать квартиру. А как только бывший хозяин решил свои проблемы с ремонтом автомобиля, он решил подать иск о признании сделки недействительной. И в этот сложный для Собственника момент Корпорация тоже снимает с себя всю ответственность. И это при том, что юридическая проверка компанией была официально продекларирована и оплачена покупателем.
О том, что Корпорация не может проверить биографию квартиры полностью, указывает и п. 7.5. Она может ручаться за чистоту сделки лишь в случае когда квартира меняла своих хозяев всего два раза. То есть третий и тем более пятый в цепочке владельцев под проверку уже не попадает. И это еще не полный список "недочетов" данного документа.
Есть ряд явных недочетов и в "Порядке исполнения Корпорацией обязательств по гарантийному полису" от компании "ИНКОМ". Так, например, из п. 6.7 следует, что в случае признания сделки купли-продажи недействительной, перед тем как Корпорация исполнит свои обязательства, клиент должен передать "ИНКОМу" всю документацию, которая подтверждала бы его права. Теперь скажите, если все претензионные бумаги попали к должнику в лице "ИНКОМ-Недвижимость", появится ли у него желание "платить по счетам"? Сомневаюсь.
И. Гайворонская:
- Полисы "ИНКОМа" вызывают массу противоречивых толкований и юридических сложностей. Вызывает вопрос само название гарантийных обязательств: "гарантийный полис". Если документ называется "полисом", то автоматически возникает вопрос о лицензируемой деятельности и наличии соответствующей лицензии.
В "Положении о порядке... выдачи гарантийных полисов..." упоминается некая Примирительная комиссия. Согласно этому документу, все возникающие споры и претензии, не решенные путем взаимных переговоров, рассматривают именно там. Данное положение вовсе не означает, что решение этой комиссии будет являться истиной в последней инстанции. В Российской Федерации все споры, носящие материальный характер, решаются в соответствии с действующим законодательством. Последней инстанцией в данном случае является суд, в частности суд арбитражный. Это его компетенция. И в данной ситуации клиенту потребуется сильный адвокат, которого, согласно гарантийному полису, нельзя брать самостоятельно. Осуществлять защиту должны лишь юристы корпорации. Вы можете посчитать, что риэлторская компания активно ущемляет ваши права. В какой-то степени вы правы.

Надежда Замаренова, юрист (Конфедерация обществ потребителей):
- Услуга страхования риска утраты приобретаемого имущества - это большой шаг вперед к профессиональным отношениям. Еще лет пять назад огромная часть сделок с недвижимостью была криминальной.
Что касается гарантийного полиса "ИНКОМ", то документ на первый взгляд серьезный. Например, согласно "Положению о порядке и условиях выдачи гарантийных полисов...", собственнику обеспечивается право на возмещение ущерба. Но при этом документ содержит много жестких контр-условий. Обязанностей по гарантийным обязательствам больше чем обстоятельств, на которые они распространяются. Здесь четко расписано, что произойдет в случае приобретения права собственности на квартиру, но при этом непонятно, что будет, если в течение какого-то времени гражданин решит продать ее часть. Что же получается: за одну часть жилой площади компания отвечает, а за другую - нет? В пункте "Условия исполнения обязательств по Гарантийному полису" сказано, что в случае поступления в адрес Собственника претензий, исков он должен в течение трех суток известить компанию. В гражданском законодательстве нет таких жестких сроков.
Но в целом документ новаторский.
По ряду причин мы решили не подводить итоги сказанного, а дать читателям возможность ознакомиться с мнениями обеих сторон и сделать свои собственные выводы.

Зоя ИГУМНОВА

Ваше мнение об этом материале:

— Ваше имя
— Ваш email
— Тема

Ваш отзыв (заполняется обязательно):

Укажите код на картинке слева:

Установите трансляцию заголовков прессы на своем сайте

 Подробнее »

Получить код для трансляции заголовков прессы »