Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке

Русский фокус, 8 октября 2002 г.

Страхом земля полнится

Рыночный оборот земли потребует серьезной страховой защиты

524 просмотра

Существует такой термин — "титульное страхование". Нет, это не специфическое страхование потомков аристократических родов от потери их титулов и не защита журналистов и редакторов от ошибок в титульных заголовках. Все намного приземленнее. В Древнем Риме титулом называли юридический документ, обосновывающий право собственности на землю. Позднее под это определение попали и другие объекты недвижимости. Собственно, этим же толкованием слова "титул" сегодня пользуются и страховщики, заключающие договора защиты клиентов от потери собственности в результате ее купли-продажи.

Наблюдая за судьбой земельной реформы в России, можно было подумать, что реальные ее плоды россияне если и увидят, то уж точно не при жизни этого поколении. Однако, как часто случается в отечественном законотворчестве, проблему решили нахрапом, и Россия вот уже почти год живет с Земельным кодексом. Его, правда, приняли в несколько усеченном варианте — чтобы как-то утихомирить левое крыло Госдумы и его избирателей, регулирование рыночного оборота сельхозземель было решено передать под юрисдикцию отдельного закона. Ничего не сумев противопоставить этому компромиссному варианту, коммунисты и аграрии фактически подписали акт о капитуляции. Все сегодняшние призывы вынести вопрос о землях сельхозназначения на референдум выглядят скорее попыткой оправдаться перед своими избирателями в преддверии грядущих выборов. Закон об обороте сельхозземель уже принят и вступит в силу в январе этого года.
Переход земельной проблемы из политической плоскости в экономическую — это, безусловно, позитивный момент. Однако и масштаб у экономических проблем может оказаться куда значимее, чем у политических. Земельные отношения, как и любые другие отношения собственности, порождают огромное количество спорных моментов самого разного рода. Основная проблема заключается в том, что в России отсутствует достаточная информационная база, которая позволяла бы однозначно определить юридическую чистоту той или иной сделки с недвижимостью. На практике такую информацию покупателю не может предоставить ни регистрирующий орган, ни продавец, ни риэлтор.
Между тем причин, по которым та или иная сделка может быть признана недействительной, очень много. В случае если сделка неправильно оформлена, виновными могут оказаться чиновник, нотариус или посредническая фирма. В процессе купли-продажи объекта несовершеннолетних детей. Также сделка может быть совершена от имени неправоспособного или недееспособного гражданина. В отдельную категорию можно вынести случаи продажи недвижимости под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы или в результате злонамеренного соглашения представителей сторон сделки. Причем речь может идти даже не о текущей продаже.
Согласно Гражданскому кодексу, срок исковой давности по таким делам составляет 10 лет. За это время недвижимость может быть перепродана несколько раз, поэтому ни о какой уверенности в ее чистоте речи быть не может.
Безусловно, многие вышеназванные проблемы к купле-продаже земли пока отнести трудно хотя бы потому, что этот процесс только начинается и о какой-либо истории и прецедентной практике говорить пока не приходится. Однако не стоит забывать и о том, что в первоначальный период действия закона всегда высок риск совершения ошибок при оформлении сделок. Много спорных моментов может возникнуть из-за сложной и пока не совсем ясной процедуры выкупа земли из муниципальной, региональной и федеральной собственности. Если же учесть, что систему регистрации сделок с недвижимостью явно никто менять не собирается, то и все вытекающие из этого проблемы при вторичной продаже земли обязательно проявятся в ближайшие несколько лет.
Один из способов решения этой проблемы — предложить участникам земельных отношений титульное страхование. В России об этом виде страхования пока знают очень немногие. Между тем за рубежом титульное страхования очень развито, а в ряде стран практически ни одна сделка купли-продажи земли, квартиры или дома не заключается без одновременного заключения страхового договора.

Справка

По данным аналитиков рынка недвижимости, в Москве каждая сороковая сделка с недвижимостью впоследствии оспаривается и конечный приобретатель по решению суда возвращает жилое помещение или его часть бывшему собственнику. При этом ни регистратор, ни нотариус, ни риэлтор чаще всего не несут ответственности и не выплачивают приобретателю денежные средства, так как прямую их вину в том, он лишился права собственности, чаще всего доказать невозможно.

Страховка от прошлых грехов

Титульное страхование существует далеко не во всех странах, а только в тех, где принята так называемая англо-американская система законодательства. Но там, где подобный вид страхования существует, оно является неотъемлемым инструментом рынка недвижимости. Американцы называют титульное страхование смазочным материалом для индустрии недвижимости. И это соответствует действительности, так как оно предоставляет надежные гарантии покупателю и его кредитору в случае признания судом прав собственности покупателя недействительными.
Исторически сформировалось определение титульного страхования как особого вида страхования имущественных интересов владельцев, арендаторов, кредиторов и других заинтересованных лиц, связанных с возникновением и переходом прав на недвижимое имущество.
Титульное страхование, в отличие от имущественного, защищает не от тех событий, которые могут наступить в будущем, а от возможных последствий уже произошедших событий, которые, однако, неизвестны и не проявились на момент заключения договора страхования. Поэтому на практике еще до заключения договора страховщик сам проводит оценку степени страхового риска.
Естественно, страхователь заинтересован, чтобы страховая компания начала принимать участие в оформлении сделки как можно раньше: у страховщика гораздо больше возможностей, чем у страхователя, навести справки о покупаемом имуществе. На эти цели зарубежные страховщики тратят от 60% до 90% получаемой по договору премии, зато и результаты у них весьма убедительные: отношение выплат к взносам, как правило, по этому виду страхования не превышает 10%. И это при том, что в ходе предварительной проверки примерно в половине случаев страховщики обнаруживают обстоятельства, способные повлечь наступление страхового случая, а в 5% случаев вероятность того, что страховое событие произойдет, настолько велика, что страховая компания отказывается страховать данный риск.
Страховая сумма при заключении договора рассчитывается исходя из стоимости покупки недвижимости и затрат, связанных с ее владением. То есть страховая компания полностью возместит собственнику его финансовые убытки в случае признания судом последней или предыдущей сделки с недвижимостью недействительной и подлежащей расторжению. Событием (страховым случаем), при наступлении которого страховая компания выплачивает денежное возмещение убытка, является решение суда, лишающее собственника права собственности на недвижимость.
Кстати, во многих странах титульное страхование облегчает и удешевляет получение банковского кредита на покупку недвижимости, так как снижает банковские административные расходы на предварительное изучение объекта недвижимости и его истории, а также значительно уменьшает кредитный риск. Поэтому потребителями титульного страхования могут быть не только новые владельцы, приватизировавшие или купившие здание или квартиру, но и банкиры, выдающие ипотечный кредит, инвесторы, вкладывающие деньги в предприятие, или залогодержатели, принимающие недвижимость в залог. Все они рискуют оказаться в ситуации, когда права собственности на объект недвижимости могут быть оспорены, а понесенные убытки не с кого будет взыскивать.

Российские титулы пока не востребованы

Титульное страхование в России пока не востребовано. Страховщики обычно озвучивают одну причину, которая, по сути, универсальна. "Развитие титульного страхования, на наш взгляд, тормозит недостаточная информированность собственников и покупателей имущества", — ответили "Фокусу" в страховой компании "Ингосстрах". Однако если присмотреться повнимательнее, то можно увидеть и другие причины.
Всем известно, что большая часть недвижимости в России реализуется по инвентаризационной стоимости, которую определяют органы технической инвентаризации (БТИ) и которая в большинстве случаев оказывается существенно ниже рыночной. Причина этого проста — таким образом граждане скрывают свои реальные доходы и уходят от налогов. А так как страховая сумма напрямую привязана к стоимости приобретаемого жилья, то перед человеком встает дилемма — "выйти из тени" и получить реальный страховой продукт или жить "на авось". Выбор обычно делается в пользу второго. Существенную роль в этом играют и риэлторы, постоянно заявляющие о своей ответственности за юридическую чистоту реализуемого жилья.
Действительно, риэлторы страхуют свою ответственность в страховой компании (иначе они не получат лицензии). Законом даже установлены минимальные лимиты ответственности по подобным договорам (10000 МРОТ), но они зачастую не покрывают стоимости утраченной собственности. На практике в большинстве случаев ответственность страхуется исходя из этой минимальной суммы. То же самое можно сказать и о нотариусах (страховая сумма должна быть не ниже 100 минимальных зарплат). К тому же нужно учитывать, что риэлторы и нотариусы несут ответственность только в случае совершения ими какой-либо ошибки. А это еще нужно доказать. Ведь виновными в неправомочности сделки могут быть и продавцы недвижимости, умышленно идущие на обман, и лица, допустившие какие-либо нарушения при совершении предыдущих сделок с данным объектом недвижимости.
Есть еще одна проблема. Право на заключение договора титульного страхования имеют только собственники имущества: физические лица, индивидуальные предприниматели и юридические лица, зарегистрированные на территории России. Таким образом, кредиторы, к примеру, не могут претендовать на получение полиса титульного страхования. На фоне многочисленных деклараций о развитии в России ипотечного кредитования такое положение в законодательстве выглядит, мягко сказать, неуместным. Заставить своего клиента страховаться всегда сложнее, чем самому застраховать его. Тем более что с помощью титульного страхования можно существенно снизить имущественные риски, а соответственно, и стоимость банковского кредита.
И, наконец, самая большая проблема — это тарифы по титульному страхованию. Надо признать, что в России они очень высоки: в среднем годовое страховое покрытие обходится в 1-4% от стоимости имущества, а в некоторых, особо рискованных, случаях — до 8%.
Если учесть, что договора по титульному страхованию чаще всего долгосрочные — страховщики советуют заключать их на 10 лет (срок давности), — то и суммы, затраченные на страхование, могут быть весьма существенные. Кстати, договор действительно стоит заключать именно на этот максимальный срок. Очень часто дела по отчуждению имущества затягиваются на долгие годы. И если владелец собственности застрахует себя только на год, а проблемы возникнут в этом же году, но решение суда будет получено только в следующем году, страховая компания платить не будет. Ведь страховой случай наступил уже тогда, когда действие страхового договора закончилось.

Титул — признак цивилизации

Земля — это серьезный капитал. Введение его в рыночный оборот способно существенно повысить капитализацию всей российской экономики и существенно повысить уровень как внутренних, так и внешних инвестиций. Так считают практически все экономисты, какой бы идеологии они ни придерживались. Но это теория.
Российская практика может оказаться совсем другой. Уже сегодня можно предположить, какие войны могут разгореться между крупными финансовыми и промышленными группами, когда в продажу поступит земля, на которой находятся их предприятия. Особенно ярко земельный фактор может "засиять" в многочисленных скандалах вокруг так называемой спорной собственности.
Остановить эти процессы в принципе вполне могло бы титульное страхование. Но готовы ли к этому российские страховщики? Можно однозначно сказать, что нет, не готовы. Как и в случае с рынком недвижимости, нарождающийся земельный рынок совершенно несопоставим сегодня с существующим страховым. Страховщики вряд ли сумеют взять на себя такие большие риски, тем более предложить свои продукты по доступной цене. Видимо, и этот рынок достанется иностранным страховым компаниям, как только они получат доступ на российский рынок. Правда, возникает, вопрос: сумеют ли они справиться с нашим беспределом? И захотят ли заниматься этим? Ответы на эти вопросы могут быть получены уже в ближайшее время.
Справка
В российском законодательстве до сих пор нет понятия "титульное страхование". Поэтому при создании правил этого вида страхования российские страховые компании опираются на положения законодательства об имущественном страховании. В лицензиях, которые получают отечественные страховые компании, титульное страхование обозначается как страхование потери имущества в результате утраты права собственности.

В Европе титул неактуален

В мировой практике используются две принципиально различные регистрационные системы — регистрация сделок (актовая регистрация) и регистрация прав на недвижимое имущество (титульная регистрация). Титульная система регистрации распространена и хорошо развита в Западной Европе, Австралии, Канаде; актовая регистрация — в США. В других регионах — Латинской Америке, Азии, Африке, Восточной Европе, СНГ — государственная регистрация или отсутствует вовсе, или развивается по одной из двух схем.
При титульной системе орган государственной регистрации производит тщательное изучение истории имущества и устанавливает законность приобретаемых прав. Государство отвечает за правильность записей, и государственная регистрация прав на недвижимость по закону полностью гарантирует их защиту самим государством. Титульная система развита в основном в Западной Европе.
В США принята система регистрации сделок (актовая система регистрации), при которой орган государственной регистрации не рассматривает существа сделки и не выносит суждения о юридической значимости приобретаемых прав, а лишь регистрирует сами документы, придавая им, таким образом, публичность, т.е. известность и доступность для любого заинтересованного лица.
Сама по себе регистрация не обеспечивает законности сделки, а лишь делает незарегистрированные документы менее значимыми, чем зарегистрированные. Эта система не предоставляет собственникам гарантий их прав, так как регистрируемые сделки не гарантируются государством. Поэтому система государственной регистрации логично дополняется институтом специализированных титульных страховых компаний, тщательно изучающих при совершении сделки с недвижимостью ее законность и отсутствие неучтенных прав других лиц. В случае заявления обоснованных претензий на недвижимость и после соответствующей судебной процедуры страховая компания выплачивает страховое возмещение.
Законодательно введенная в России система регистрации предусматривает регистрацию не только сделок с недвижимым имуществом, но также и прав на него. Тем не менее государство не принимает на себя обязательств возмещать возможные убытки пострадавшим. Этим российская система регистрации прав близка к американской актовой системе регистрации сделок.

ПОЛАНДОВ Д.

Ваше мнение об этом материале:

— Ваше имя
— Ваш email
— Тема

Ваш отзыв (заполняется обязательно):

Укажите код на картинке слева:

Установите трансляцию заголовков прессы на своем сайте

 Подробнее »

Получить код для трансляции заголовков прессы »