Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке

Биржа, Нижний Новгород, 15 октября 2002 г.

Потеря жилья — поправимая беда

581 просмотр

Бывает так — покупаешь квартиру, вселяешься, и вдруг обнаруживается (и не без участия суда), что по данному адресу зарегистрировано право собственности других лиц и вас просят освободить занимаемое помещение? Вы знаете, что срок исковой давности по праву собственника — целых десять лет! Выход из ситуации называется просто — титульное страхование.

В законодательстве у нас такого термина — "титульное страхование" — нет. Оно проходит под видом имущественного страхования и кратко описывается как страхование риска утраты права собственности. Суть его очень проста. Если вы признаете возможность потерять купленную квартиру (или другую недвижимость) из-за того, что когда-то кем-то, вольно или невольно, были неправильно оформлены документы на нее, вы выплачиваете страховщику небольшой процент от стоимости квартиры, чтобы иметь возможность уже на деньги страховщика купить новую, если с этой что-нибудь случится.
В идеале от подобных неприятностей должно нас уберечь риэлторское агентство, которое проводит специальную экспертизу. И беда не в риэлторах — беда в пробелах законодательства, которое, к сожалению, не обеспечивает пока им полного доступа ко всей необходимой информации. Да и приватизация с самого начала заложила очень прочный фундамент под будущие иски о неправомочности тех или иных сделок. Так что риэлтор может отвечать только за чистоту проведенной им сделки, а вот законность всех предыдущих, даже после их проверки, он гарантировать не может. Экспертиза страховщиков также показывает, что по крайней мере в половине случаев вероятно появление в будущем новых собственников жилья. В 5% случаев они вообще отказываются страховать право собственности на конкретный объект недвижимости. Понятное дело, после такой проверки вы бы вообще не захотели купить этот самый объект.
Любое беспокойство в отношении прав собственности на недвижимость можно считать оправданным. Стоит только почитать Гражданский кодекс, который содержит очень много статей, на основании которых могут быть оспорены права собственника, причем независимо от того, сколько сделок после этого было совершено с недвижимым имуществом. Среди них:
— ст. 170, признающая недействительность притворных и мнимых сделок;
— ст. 177, которая объявляет недействительными сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими;
— ст. 178, согласно которой сделки, совершенные под влиянием заблуждения, могут быть признаны недействительными;
— ст. 179, признающая недействительными сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств;
— ст. 168, признающая недействительными сделки, не соответствующие законам или иным правовым актам.
Теперь вы можете оценить сами, насколько трудно — невозможно — гарантировать чистоту предыдущих сделок с недвижимостью. Тем временем титульное страхование защищает покупателя недвижимости от очень многих правовых ошибок и нарушений, в том числе:
— от незаконности предыдущих сделок;
— от нарушений прав предыдущих владельцев;
— от неучтенных наследников;
— от потерь вследствие ошибок регистратора; — от неправомочных решений суда.
Титульное страхование — вещь дорогая, но не столько потому, что дорого стоит, сколько по величине страховой суммы. Шутка ли — в страховом случае вам выплатят полную стоимость купленной квартиры (или другой недвижимости)! Здесь полезно его сравнить со страхованием ответственности риэлторов и нотариусов, которое выполняет, казалось бы, аналогичную функцию, а именно — служит возмещению вашего ущерба, если в обслуживании договоров обнаружится их ошибка. Вот только страховые суммы по страхованию ответственности нотариуса практически никогда не соответствуют стоимости квартиры хотя бы одного клиента. Законодательно установленные требования к минимальному размеру страховой суммы при страховании ответственности риэлтора выше, но и это не спасает. Если в агентстве таких страховых случаев будет несколько, страховка, которая как раз покупается по минимальной стоимости, эти ущербы точно не покроет.
Кстати, в неправильном оформлении предыдущих сделок с недвижимостью могут быть виноваты и органы государственной регистрации, которые уж точно не несут ответственности перед клиентом в той мере, в какой ее может взять на себя страховщик. Зато ответственный подход к делу страховщика вы отметите сразу же, ведь он и юридическое сопровождение разбирательств в суде осуществляет сам, причем совершенно бесплатно. Кроме того, страхуемую сделку он тоже самостоятельно проверяет, и говорят, что имеет для этого гораздо больше возможностей, чем риэлторская организация. А надо для этого заключить договор страхования, и вот уже страховщик оказывается заинтересован в решении ваших проблем не меньше, чем вы сами. Стоить такая страховка может и дешево (0,5% от страховой суммы), и дорого (4,5% от страховой суммы), все дело в том, что покажет экспертиза. Если были выявлены "дефекты" предыдущих сделок, если страхуется не только последняя сделка, но некоторое количество предыдущих, стоимость страхования повышается. Ну и, конечно, главным фактором, определяющим размер платежа, остается стоимость страхуемой недвижимости. Как правило, это все-таки не инвентаризационная стоимость (которую определяют органы БТИ), а рыночная, то есть учитывающая престижность района, удобство расположения, развитость инфраструктуры и т.д. Раз установленная в договоре рыночная стоимость недвижимости впоследствии не может быть оспорена.
Сэкономить же здесь можно только в ущерб себе. Можно заявить страховую сумму меньшую, чем стоимость квартиры, но тогда вообще непонятно, зачем страховаться. В титульном страховании не может быть половинчатых решений: либо вы остаетесь с квартирой, либо без нее. Правильное титульное страхование предусматривает расчет страховой суммы исходя не только из стоимости покупки недвижимости, но и из затрат, связанных с ее владением, чтобы полностью покрывать финансовые расходы, связанные с покупкой квартиры. Кстати, титульное страхование может использоваться не только при приобретении в собственность жилых помещений, но и коммерческой недвижимости, а также земельных участков.
О том, что в России тарифы на титульное страхование выше, чем за рубежом, говорят не зря. В некоторых случаях они могут доходить и до 8%. Это ли не лучшее доказательство того, что без титульного страхования нам, собственникам, не обойтись?

Елена АВЕРЬЯНОВА, обозреватель

Ваше мнение об этом материале:

— Ваше имя
— Ваш email
— Тема

Ваш отзыв (заполняется обязательно):

Укажите код на картинке слева:

Установите трансляцию заголовков прессы на своем сайте

 Подробнее »

Получить код для трансляции заголовков прессы »