Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке

Развития страхования в сфере операций с недвижимостью

Ведомости, 7 декабря 2002 г.

Проблемные "титулы"

2369 просмотров

Рынок страхования ответственности риэлторов, фактически прекративший существование после отмены лицензирования риэлторской деятельности, начинает возрождаться. Крупные продавцы недвижимости страхуют ответственность на миллионы долларов. Правда, страховщики говорят, что для клиентов такого полиса этого недостаточно и для полной уверенности в сохранности жилья необходимо покупать полис "титульного" страхования.

Страхование ответственности риэлторов никогда не вводилось в ранг обязательного. Тем не менее, по словам начальника отдела сертификации Российской гильдии риэлторов Алексея Пашкевича, в десятке регионов, в том числе, и в Москве, при получении лицензии риэлтор в числе прочих документов должен был представлять полис страхования своей ответственности перед третьими лицами. Это противоречило ГК, по которому обязательность страхования вводится только законом. Тем не менее московские страховщики, по словам продукт-менеджера "РЕСО-Гарантии" Алексея Олефиренко, обслуживали риэлторов, которые должны были застраховать свою ответственность минимум на $65000 (средний платеж — около $650). Рынок небольшой — за все время существования лицензирования в столице было выдано около 1300 лицензий.
Сейчас весь российский рынок страхования ответственности риэлторов делят в основном 10 страховщиков, которые аккредитованы при Российской гильдии риэлторов.
Кто-то открывался, другие закрывались, реально одновременно на рынке работало около половины компаний от этого числа. В феврале этого года вступил в силу закон "О лицензировании отдельных видов деятельности", по которому риэлторы могут осуществлять свою деятельность без лицензии. В результате искусственно созданный в Москве страховой рынок приказал долго жить. "Раньше каждый месяц поступления от риэлторов составляли в компании 100000-300000 руб., а потом рынок упал до нуля. Пришлось даже заняться другими проектами", — сетует руководитель отдела специальных программ и страхования ответственности компании «Гута-Страхование» Игорь Воробьев.
Сейчас в "Гута-Страховании" действует около 10 договоров страхования. По словам Воробьева, 5-6 клиентов выразили желание застраховать свою ответственность в добровольном порядке. Риэлторов подстегивает введенная около трех месяцев назад система добровольной сертификации Российской гильдии риэлторов. По словам Алексея Пашкевича, одно из условий профессионального кодекса риэлторов, выполнять требования которого должна компания, желающая пройти сертификацию, — наличие полиса страхования ответственности. Сегодня система сертификации уже действует в 17 регионах России. Требования к страхованию, по словам Пашкевича, у всех регионов разные.
Сумма рекомендуемой ответственности по Москве составляет $50000, в других регионах она колеблется от $20000 до тех же $50000. Средняя стоимость полиса в Москве, говорит Пашкевич, составляет сейчас $300-400, а по всей России прошли сертификацию около 1000 продавцов недвижимости, контролирующих 10-12% рынка. Получается, что сейчас весь российский рынок страхования ответственности риэлторов — даже без учета того, что страховые взносы в регионах ниже, — едва дотягивает до половины рынка Москвы до отмены обязательного страхования. И делят его в основном 10 страховщиков, которые аккредитованы при Российской гильдии риэлторов. Страховщики соглашаются, что рынок совсем небольшой. В неофициальных беседах с ними корреспонденту "Ведомостей" довелось услышать фразы: "Это несерьезно", "Это так, семечки".
Но при этом в официальных комментариях страховщики говорят, что рынок очень перспективный. "Молодой, развивающийся рынок, к которому в последнее время проявляется повышенный интерес". — так охарактеризовала его специалист управления "Ингосстраха" Наталья Богославская. Другие страховщики согласны с ней: они также фиксируют повышенный интерес риэлторов к страхованию. "Он восстанавливается после того, как рухнуло государственное регулирование", — говорит Олефиренко из "РЕСО-Гарантии". Причем восстанавливается он с определенной тенденцией: крупные игроки на рынке недвижимости начали страховать свою ответственность на миллионы долларов. По словам Олефиренко, клиент "РЕСО-Гарантии" ООО "Миэль-Недвижимость" имеет полис страхования ответственности на $5 млн, а суммарная ответственность по договорам компаний группы "Миэль" составляет $10 млн. Директор департамента страхования ответственности "РОСНО" Галина Гуляева приводит пример Penny Lane Realty, которая купила у "РОСНО" полис страхования ответственности на $10 млн.
Крупные договоры страхования ответственности были заключены в конце весны — начале лета. Тогда почти одновременно несколько ведущих операторов объявили о принятии на себя добровольных обязательств возместить клиенту в полном объеме ущерб, понесенный им по вине риэлтора. Законодательство требует возмещения потерь только в пределах размера комиссионных, а "Бест", "Инком-недвижимость", "Миэль", Penny Lane Realty объявили, что гарантируют выплату полной стоимости проигранного в суде объекта недвижимости.
Действия крупных игроков рынка недвижимости направлены на приближение к мировым стандартам профессиональной деятельности на рынке недвижимости. Обычно западные риэлторы страхуют свою профессиональную ответственность. Например, консультанты по коммерческой недвижимости Stiles&Riabokobylko, ассоциированные с одной из крупнейших международных корпораций — Cushman&Wakefield, солидарно страхуют свою ответственность вместе со всеми европейскими отделениями последней.
Новую моду крупных риэлторов большинство страховщиков считают проявлением долго воспитываемой ими же страховой культуры, однако есть и другие мнения. "Это больше имиджевый ход, PR для риэлтора", — говорит начальник управления страхования имущества и ответственности группы "Ренессанс Страхование" Юрий Поляков, но подчеркивает, что это его сугубо личное мнение. А дело вот в чем: страховая компания, если говорить языком правил, считает страховым случаем "возникновение обязанности страхователя (т.е. риэлтора) на основании вступившего в силу решения суда возместить имущественный ущерб, причиненный третьему лицу в результате совершенной неумышленной ошибки, небрежности или упущения".
Страховщики считают, что этого недостаточно, чтобы полностью защитить купленную квартиру или другую недвижимость. "Риэлтор все может сделать правильно, проверить все документы, но в результате новый владелец все равно может потерять квартиру", — говорит Олефиренко из "РЕСО-Гарантии". Дело в том, что большинство исков о признании сделки купли-продажи жилья недействительной возникают без вины риэлтора. Олефиренко приводит пример приватизации жилья в Москве, когда на начальном этапе не требовалось учитывать интересы несовершеннолетних. "Теперь ребенок подрос и начинает заявлять свои права, — говорит он. — Юридически здесь нет ошибки риэлтора, так как законными способами он не мог установить наличие еще одного претендента на жилье". А Гуляева из "РОСНО" приводит пример простой подделки документов, за которую риэлтор ответственности не несет. "Вину риэлторов доказать сложно, — считает ее коллега из "РОСНО" Анна Тимонина. — Они не могут и не обязаны нести ответственность за предыдущие операции с жильем". "Это практически невозможно", — считает Поляков из группы "Ренессанс Страхование". Примеров выплат по этим полисам страховщики припомнить не смогли. Гуляева из РОСНО сказала, что была одна претензия, но выплат по заявлению не производилось — "вопрос был улажен без страховой компании".
Вот и выходит, что потерявший квартиру владелец все равно может остаться ни с чем. Поэтому страховщики советуют страховать риск утраты права собственности и покупать полис титульного страхования. Он представляет собой совсем иной вид страхования — не ответственности, а имущественных интересов клиента и защищает его более полно. По этому полису клиент получает выплату, равную стоимости его жилья, если сделка признана недействительной по любой причине, кроме нескольких исключений, когда, например, квартира конфискуется по уголовному делу в отношении ее владельца.
Страховщики говорят, что для клиента полис по страхованию "титула" предпочтительнее. Поляков из группы "Ренессанс Страхование" оценивает рынок титульного страхования в $1 млн. Основных каналов продаж три. Первый и самый основной — по ипотечным программам, когда банк при выдаче кредита на покупку жилья требует от клиента застраховать риск утраты права собственности. Еще один канал — прямые продажи, но его эффективность не очень велика. Клиенты, говорят страховщики, активно интересуются, но покупать полис решаются не все: чересчур экзотичный продукт, да и дорого — 0,5-4,5% стоимости квартиры.
Наконец, третий и самый проблематичный канал реализации титульного страхования — сами риэлторы, которые иногда реализуют полисы страховщиков, получая за это комиссионные. Но, как говорит пожелавший остаться неназванным страховщик, риэлторы с неохотой идут на это. Многие продавцы жилья считают, что, предлагая клиентам застраховать "титул", они ставят под удар свой имидж и профессиональную компетентность по проверке юридической чистоты покупаемой квартиры.
Поэтому риэлторы прибегают к титульному страхованию нечасто. По словам Алексея Пашкевича из Российской гильдии риэлторов, по профессиональному кодексу риэлтор обязан предложить клиенту воспользоваться титульным страхованием, когда существует вероятность признания сделки купли-продажи недействительной. "Практика показывает, что риэлтор обращается к страховщику только в случае проблемных квартир, когда единственной гарантией того, что клиент не потеряет свои деньги, является полис титульного страхования", — считает директор по ипотечному страхованию ПСК Екатерина Черных. Неофициально страховщики выражаются жестче: "Они (риэлторы) приносят нам одну чернуху".
"Поэтому, — говорит Анна Тимонина из "РОСНО", — нам интересно страховать все сделки, чтобы риск не аккумулировался". В компании "РЕСО-Гарантия" вообще особый подход к этому каналу продаж. Мало того что компания при работе с риэлтором требует страхования "титула" всех сделок, но, по словам Олефиренко, она еще хочет, чтобы страхователем, т.е. плательщиком страховых взносов, выступал сам риэлтор. "Это нам экономит время, — замечает он. — Клиент придет к нам раз 10-15, прежде чем заключить договор, а риэлтор заранее знает всю программу". Однако Олефиренко признает, что не всем продавцам недвижимости нравится такой подход: это повышает стоимость их услуг.
Но страховщики уверены, что когда-нибудь оба продукта — и страхование ответственности, и титульное страхование — будут использоваться вместе. "Они могут дополнять друг друга", — говорит Тимонина из "РОСНО". "Риэлтору в своей практике лучше сочетать оба вида страхования", — считает Черных из ПСК.

Приблизительные тарифы на страхование ответственности риэлторов и титульное страхование

Название компании	Тариф по титульному страхованию от стоимости квартиры	Количество договоров с риэлторами, которые реализуют титульное страхование	Тариф по страхованию ответственности риэлторов	Количество договоров по страхованию ответственности риэлторов
Гута-Страхование	1%	7	0,4-0,8%	10
"Ингосстрах"	0,5-4,5%	5	0,5-2,5%	н/д
ПСК	1 год-1%; 3 года-2,4%; 10 лет-4-6%	н/д	0,9-1,3%	н/д
Энергогарант	0,5-1,1%	н/д	0,5-3%	100
НАСТА-Центр	1,0-1,5%	3	0,5%	1
Группа Ренессанс Страхование	0,5-1,5%	3	не осуществляет	не осуществляет
"РЕСО Гарантия"	1,0-1,5%	н/д	0,3-0,6%	н/д
РОСНО	1 год-0,5-1%; 3 года-1,2-1,7%; 10 лет-3-5%	около 10	0,6-1%	н/д

Источник: страховые компании

ЖАРКОВ С., МИЛЕДИН П.

Приложение Ведомости-Недвижимость

Ваше мнение об этом материале:

— Ваше имя
— Ваш email
— Тема

Ваш отзыв (заполняется обязательно):

Укажите код на картинке слева:

Установите трансляцию заголовков прессы на своем сайте

 Подробнее »

Получить код для трансляции заголовков прессы »