Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке

Риэлтер, 31 декабря 1998 г.

Страхование рисков при кредитовании

3762 просмотра

Первая часть статьи (Риэлтер № 3, 1998) посвящена описанию как существующих, так и разрабатываемых видов страхования, способных стать защитой имущественных интересов всех сторон кредитных правоотношений. В данной, первой части статьи речь идет об услугах по предоставлению кредита, разъясняется понятие залога, описаны виды операций, связанных с кредитованием на приобретение недвижимости. Ниже публикуется продолжение статьи.

Третья схема позволяет банку заработать на плате за наем и не вступать в сложные договорные правоотношения. Вместе с тем банку придется нести риск, связанный с гибелью, повреждением квартиры или лишением права собственности на нее.

Виды страхования

В целях обеспечения и реализации операций, связанных с кредитованием на приобретение недвижимости, и по причине мно-гообразия этих схем осуществляется и может быть разработано несколько видов страхования, как то: страхование предмета залога от риска утраты и повреждения, потеря права собственности на недвижимость, страхование жизни для лиц, приобретающих недвижимость в кредит, страхование предпринимательского риска банка-кредитора на случай невозврата или неполного возврата кредита, страхование титула кредитора, страхование права проживания залогодателя.
Ввиду описания ниже каждого из перечисленных видов страхования и применения в связи с этим специфических страховых терминов необходимо дать краткую характеристику некоторых из них.

Страхование предмета залога от риска утраты и повреждения

Если договором о залоге не предусмотрено иное, то залогодатель или залогодержатель (в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество) обязан страховать за счет залогодателя предмет залога от рисков утраты или повреждения в размере его полной стоимости (п. 1 ст. 343 ГК РФ). В этом случае залогодатель или залогодержатель за счет залогодателя заключает договор страхования имущества, который обеспечивает защиту сторонам обязательства, в обеспечение которого используется залог, на случай невозможности обратить взыскание (полностью или частично) на заложенное имущество по причине его гибели или существенного повреждения.
Страховым событием является повреждение или уничтожение имущества в результате пожара, стихийного бедствия природного происхождения (удара молнии, землетрясения, бури, урагана, наводнения, града, ливня), взрыва (бытового газа, газо- и топливопроводов и прочее), воздействия водой, падения космических объектов, летательных аппаратов.

Страховая сумма устанавливается в пределах действительной стоимости предмета залога в месте его нахождения в день заключения договора страхования.

Договор страхования заключается на срок, определенный соглашением страхов-щика и страхователя (залогодателя, залогодержателя).

Условия договора страхования в данном случае достаточно традиционны, поэтому подробное их описание не представляется необходимым.

Страховщик — юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление страхования соответствующего вида.
Страхователь — физическое или юридическое лицо, заключившее со страховщиком договор страхования.
Застрахованное лицо — лицо, чья жизнь и здоровье являются объектом страховой защиты.
Выгодоприобретатель — лицо, в пользу которого заключается договор страхования.
Страховой случай — предусмотренное в договоре страхования событие, при наступлении которого страховщик выплачивает страховое возмещение.
Страховая сумма — это определенная страховщиком и страхователем денежная сумма, в пределах которой страховщик обязуется при наступлении страхового случая возместить страхователю причиненные вследствие этого случая убытки. Исходя из страховой суммы устанавливаются размеры страховой премии и страхового возмещения.
Страховая премия — плата за страхование, которую страхователь обязан уплатить страховщику.
Страховое возмещение — вид страховой выплаты при наступлении страхового случая.

Страхование кредитора от потери права собственности на недвижимость

Кредитор может стать собственником недвижимости при осуществлении операций, связанных с кредитованием. В этом случае кредитор должен учитывать вероятность лишения его права собственности на недвижимость по решению суда в результате предъявления иска заинтересованными лицами. Подобный риск и проблемы, связанные с судебным разбирательством, исполнением решения суда, неблагоприятными последствиями, могут быть сняты страхованием потери права собственности.

Рассматриваемые ниже условия страхования разработаны и применяются страховой компанией “ВОТЕК”, которая специализируется на страховании операций на рынке недвижимости.

Для заключения договора страхования кредитор-страхователь предоставляет страховщику правоустанавливающие документы на объект недвижимости.

Страхование права собственности осуществляется с целью защиты прав страхователя от правопритязаний третьих лиц на объект недвижимости, возникших до и сохранившихся после приобретения (регистрации) объекта недвижимости.

Страховым событием является вступившее в законную силу решение суда, лишающее страхователя права собственности на весь объект недвижимости или его часть.

Одним из ключевых положений договора страхования является перечень рисков, за которые отвечает страховщик, а именно — страховщик несет ответственность при наличии в предмете иска требования об истребовании предмета страхования из владения страхователя или о признании сделки недействительной по следующим основаниям: в противоречие закону или иным правовым актам, недееспособным гражданином или ограниченным в дееспособности судом, неправоспособным юридическим лицом, под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств. Данный перечень оснований является так называемым “типовым”, но он может быть дополнен или изменен по соглашению страховщика и страхователя.

Страховая сумма не должна превышать действительную стоимость объекта недвижимости на день заключения договора страхования и может устанавливаться в пределах рыночной стоимости.

После вступления в законную силу решения суда, лишающего права собственности страхователя, страховщик выплачивает страховое возмещение страхователю.

Страховщик выплачивает страховое возмещение за страховое событие, которое наступило как в период срока действия договора страхования, так и после его окончания при условии, если исковые требования в отношении объекта недвижимости заявлены в период срока действия договора страхования. То есть если решение суда будет вынесено только через несколько лет после окончания договора страхования, страховщик все равно выплатит страховое возмещение.

Преимущества страхования права собственности сводятся к следующему:

1. Страхование защищает кредитора от любого “дефекта” в праве, а именно от нарушений прав предыдущих владельцев, пользователей, неучтенных наследников, иждивенцев, незаконности предыдущих сделок, недействительных документов, являющихся необходимыми для совершения сделки (финансово-лицевой счет, выписка из домовой книги и т.п.), ошибок регистратора, недееспособности сторон сделок, незаконных решений суда.

2. Страхование предусматривает защиту кредитора в случае оспаривания или лишения права собственности от финансовых потерь, а также неизбежных и неблагоприятных последствий, возникающих после вынесения судом решения о лишении права собственности. Страховщик принимает на себя риск потери (утраты) собственником своей недвижимости и берет всю полноту ответственности за последствия этого события. При этом кредитор, став ответчиком по делу о лишении его права собственности, может и не участвовать в судебном разбирательстве, выдав доверенность страховщику на представление его интересов в суде, и поскольку страховщик также заинтересован в выигрыше дела, так же как и кредитор, то он может не беспокоиться ни об исходе дела, ни о финансовых проблемах, связанных с дальнейшими действиями по урегулированию последствий решения суда в пользу истца.

Страхование права собственности может быть использовано также заемщиком в случае, когда используются схемы, в которых он остается или становится собственником заложенного имущества.

Страхование жизни для лиц, приобретающих недвижимость в кредит

Данное страхование предоставляет возможность заемщику освободить семью от бремени долга в случае уменьшения дохода вследствие обстоятельств, связанных с его жизнью и здоровьем.

Для кредитора это страхование уменьшает риск невозврата кредита, помогает избежать дополнительных расходов на урегулирование взаимоотношений с членами семьи заемщика, судебных издержек, связанных с необходимостью выселения семьи из квартиры, при невозможности выплаты заемщиком или его наследниками оставшейся задолженности.

Условия данного вида страхования разработаны страховой компанией “Союзник”, а страховая компания “ВОТЕК” участвует в реализации такого страхования.

Страхование жизни заемщика предусматривает погашение остатка задолженности по договору кредита или регулярные платежи в счет погашения задолженности в случае наступления страхового события, а именно смерти заемщика (по любой причине) или наступления полной и постоянной нетрудоспособности (в результате несчастного случая).

Условия договора страхования: застрахованным лицом является заемщик; обязательства страховщика по договору страхования соответствуют обязательствам заемщика по договору кредита; срок договора страхования соответствует сроку погашения кредита.

Страхователем может быть и кредитор, а застрахованными лицами — заемщики.

В этом случае плата за страхование включается в стоимость кредита, при этом сущность страхования не изменяется.

Основным выгодоприобретателем является, как правило, кредитор.

Страховая сумма устанавливается в размере суммы кредита. По ходу действия договора страхования она уменьшается соответственно с погашением заемщиком кредита.

Для заключения договора страхования необходимо заявление, включающее медицинскую анкету, либо пройти медицинское освидетельствование.

При досрочном погашении заемщиком суммы кредита договор страхования пре-кращается.

Страхование предпринимательского риска банка

Банк может выступить страхователем и застраховать риск невозврата или неполного возврата заемщиком кредита.

Это страхование является своего рода преемником страхования ответственности заемщика за погашение кредита с отличием в страхователе: им может являться только специализированная организация — банк, тогда как ранее это мог быть заемщик. Страхование ответственности за неисполнение обязательств по договору запрещено ст. 932 ГК РФ, в связи с чем страхование ответственности заемщика больше не практикуется страховыми компаниями.

Предпринимательский риск означает риск убытков от предпринимательской деятельности из-за нарушения своих обязательств контрагентами предпринимателя или изменения условий этой дея-тельности по не зависящим от предпринимателя обстоятельствам, в том числе риск неполучения ожидаемых доходов. По договору страхования предпринимательского риска может быть застрахован предпринимательский риск только самого предпринимателя и только в его пользу.

Расходы банка на страхование могут быть отнесены на стоимость кредита и таким образом оплачены заемщиком.

Страховым событием являются убытки по причине невозврата заемщиком в определенный срок кредита, а также неполучение ожидаемых доходов или риск ухудшения финансового положения кредитора.

Страховая сумма устанавливается в размере предполагаемой ответственности должника (суммы выданного кредита с процентами).

В случае непогашения или несвоевременного погашения заемщиком кредита страховщик выплачивает страхователю страховое возмещение в размере остатка задолженности по кредиту и обращает право требования к заемщику.

Страхование титула кредитора

Лицо, выдавшее кредит на приобретение недвижимости, может оказаться в ситуации, когда права собственности на приобретенную недвижимость могут быть оспорены, а понесенные затраты не с кого взыскивать. На этот случай можно предусмотреть титульное страхование кредитора — аналога широко распространенного на Западе титульного страхования. При этом, в отличие от страхования права собственности, в данном случае кредитор не является собственником недвижимости.

Пункт 11 Указа предусматривает, что, если имущество, заложенное по договору об ипотеке, оказалось в незаконном владении других лиц, кредитор по обеспеченному ипотекой обязательству вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения в соответствии со статьями 301-303 ГК РФ для передачи его во владение залогодателя.

Кроме того, кредитор, по обеспеченному ипотекой обязательству, имеет право участвовать в деле при предъявлении третьими лицами к залогодателю иска в суде, арбитражном суде или третейском суде о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии или обременении либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества.

Если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, то кредитор по обеспеченному ипотекой обязательству вправе использовать все способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов.

Условия страхования титула кредитора в настоящее время разрабатываются, а об осуществлении этого вида какими-либо страховыми компаниями автору неизвестно. Вместе с тем данное направление в страховании представляется весьма перспективным по причине массовости судебных споров, связанных с жильем, развития ипотечного кредитования с привлечением широких слоев населения.

Страховым событием может являться решение суда об истребовании заложенного имущества у заемщика. Страховой суммой будет в этом случае стоимость этого имущества. Страхование должно также покрывать расходы на оплату адвокатов, судебные расходы. Страховое возмещение получает страхователь-банк, который засчитывает эту сумму в счет остатка задолженности заемщика по кредиту. Это условие должно быть отражено в договоре между кредитором и заемщиком.

Страхование права проживания залогодателя

Как сказано выше, при невозможности выполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, обеспеченному залогом жилья, происходит обращение взыскания на заложенное имущество, которое может быть продано с публичных торгов. При этом право пользования у бывшего собственника сохраняется, и он автоматически становится нанимателем. Вместе с тем выселить нанимателя можно, например, таким способом: поскольку он обязан платить собственнику плату за проживание, то при систематическом неисполнении этого обязательства, согласно ст. 136 ЖК РСФСР, наниматель может быть выселен по решению суда. Другой способ: выселение нанимателя по основанию, предусмотренному п. 2 ст. 135 ЖК РСФСР, а именно необходимость жилого помещения для личного использования собственником и членами его семьи.

Защитой прав залогодателя в этом случае может выступить страхование права проживания на случай выселения. Данное страхование может применяться во всех случаях, за исключением получения кредита на покупку готового жилья под залог существующего старого жилья, поскольку тогда у залогодателя гарантированно будет место проживания.

Страхование риска потери права проживания (пользования) залогодателя существует только в разработках, о существовании страховой компании, осуществляющей данный вид страхования и о его условиях автору в настоящий момент ничего не известно. Тем не менее, появление этого вида возможно в ближайшее время.

Осуществляя страхование операций, связанных с кредитованием на приобретение недвижимости, можно переложить любые риски на страховщика и не беспокоиться о возможностях наступления неблагоприятных последствий, дополнительных расходах и о прочих неприятностях — эта проблема станет проблемой страховщика.

К.БУБНОВА, юрист страховой компании “ВОТЕК"

Ваше мнение об этом материале:

— Ваше имя
— Ваш email
— Тема

Ваш отзыв (заполняется обязательно):

Укажите код на картинке слева:

Установите трансляцию заголовков прессы на своем сайте

 Подробнее »

Получить код для трансляции заголовков прессы »