Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке

Экономика и время, Санкт-Петербург, 28 июня 2010 г.

Страхование сделает ипотеку доступнее

687 просмотров

В этом уверен генеральный директор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) Александр Семеняка. А если дополнить программу ипотечного кредитования еще несколькими важными пунктами, то инвестиции в жилую недвижимость станут надежным и выгодным инструментом для банков.

Если рассматривать произошедшее на рынке ипотечного кредитования за последние 1,5-2 года, то можно констатировать: с началом кризиса он быстро сократился практически в 2 раза. Но в этом году он стал быстро расти, и по итогам первого квартала в два раза (по сравнению с первыми тремя месяцами 2009-го) увеличил объемы. Процентная ставка по ипотечным кредитам стала снижаться, и в эту нишу возвращается все больше финансовых учреждений. Заметно более лояльны и условия кредитования. В банках понимают: ипотечный рынок в России огромен, и если упустить момент, войти в число его участников будет сложно.

Глава правительства России уже назвал ориентиры, к которым нужно стремиться на рынке кредитования жилья…

Да, процентная ставка по кредитам должна быть на уровне 11-12% годовых. При этом для нового строительства — 11%, для вторичного рынка — 12%. Речь идет о возвращении к уровню 2008 года, когда ипотеку можно было получить под 12%: именно этот показатель и должен быть своего рода ориентиром. Но для того чтобы сейчас это сделать, со стороны государства необходимо предпринять целый ряд мер, которые будут способствовать развитию ипотечного кредитования.

О каких мерах может идти речь?

В частности, готовится к реализации программа инвестиций Внешэкономбанка (ВЭБ) в проекты строительства доступного жилья и ипотеку на 2010-2012 гг. Предполагается, что в ее рамках будет инвестировано около 250 млрд рублей, из которых только на жилье придется 150 млрд. Механизм будет работать таким образом: сначала банк кредитует дольщика по ставке выше 11 %, после завершения строительства и регистрации ипотеки она снижается до этой отметки, а затем банк формирует ипотечное покрытие и готовит выпуск ИЦБ. Параллельно ПФР размещает свои средства на целевых депозитах в банках, участвующих в программе, а в 2012 году происходит выкуп ИЦБ. Причем ВЭБ-Капитал гарантирует выкуп ипотечных облигаций банков под 7% годовых до 2012 года.

Известно, что уже есть и некоторые дополнения, которые совершенствуют программу ВЭБ…

Такие предложения есть. Во-первых, нами предлагается жестко зафиксировать процентную ставку по кредиту на уровне 11 %. Причем с момента регистрации ипотеки не должно быть предусмотрено никаких комиссионных в пользу кредитора. Во-вторых, размещение средств ПФР в депозитах коммерческих банков-участников программы ВЭБ должно носить исключительно целевой характер (включая этап стройки жилья) и предусматривать ставку годовых не выше 11%. Есть и некоторые другие предложения.

В возглавляемом вами ведомстве тоже существует программа стимулирования кредитования строительства жилья эконом-класса (программа «Стимул»). В чем ее суть?

Она работает по сходной схеме. С 1 июля 2010 года АИЖК предоставляет право получить целевой займ по ставке в 8 % годовых на срок до 2 лет. Банк кредитует дольщика по ставке выше 11%, после завершения строительства и регистрации ипотеки она снижается до этого уровня, а затем банк продает ипотечные кредиты АИЖК. Последний гарантирует их выкуп.

В последнее время банков, желающих выдавать ипотечные кредиты, было довольно мало. На ваш взгляд, способно ли ипотечное страхование изменить отношение финансовых учреждений и повысить их интерес к рынку ипотеки?

Безусловно. Ведь ипотечное страхование — это социальный продукт, использование которого выгодно и банку, и заемщику. Для банка оно хорошо тем, что в случае обращения взыскания страховщик будет обязан полностью покрыть его расходы, а для заемщика это означает снижение процентной ставки на 2-3 и более процентов, а также снижение минимального первоначального взноса с принятых сейчас 30 % до 10 %. В результате купить жилье в долг оказывается и надежнее, и выгоднее.

Можете привести пример?

— Могу. Мы провели расчеты, которые вполне наглядно иллюстрируют картину. Допустим, квартира на первичном рынке стоит 1,8 млн рублей, заемщик сразу же вносит 20% ее стоимости и берет в кредит 1,44 млн рублей. Если он действует без ипотечной страховки, то за нее не платит ничего, берет деньги взаймы у банка под 14,5% годовых и ежемесячно платит 19663 рубля. Сумма всех его платежей за весь срок кредита достигает 3539378 рублей. Теперь вариант со страховкой, за которую надо платить 2%. Единовременно. Но в этом случае ставка снижается до 11,25% годовых, ежемесячный платеж — до 16594 рублей, а в целом заемщик платит 3015677 рублей. Выгода очевидна…

А что происходит, если заемщик не может выполнить обязательств и по решению суда его квартира будет продана?

В этом случае ипотечное страхование тем более выгодно и банку, и заемщику. Если брать тот же вариант, то при обращения взыскания на жилье по истечении года с момента решения суда взявший кредит без страховки клиент, кроме отданной квартиры, окажется должен банку еще более 313 тыс. рублей. А тот, кто застрахуется — только 241 тыс. рублей, которые, к тому же, будет обязан полностью возместить страховщик. В результате и волки сыты, и овцы целы…

Однако мы больше говорим о выгоде частного лица, участвующего в ипотечной программе. А как сделать участие в программе ВЭБ экономически привлекательным для банков?

Участие в этой программе станет экономически привлекательным в том случае, если операционная маржа будет не менее 4 %. И сделать это можно, увеличив собственный капитал банков за счет государственного капитала (ОФЗ) и за счет привлечения частных акционеров. И это тоже довольно просто доказать на цифрах. К примеру, при стоимости государственного капитала в 10 %, доходность собственного капитала ROE банка в случае соотношения частного и государственного капитала 3 к 1 составляет 15 %, а если 1 к 1 — уже 18 %. И сейчас задача как раз и состоит в том, чтобы привлечь к участию в программе большее количество банков в регионах страны. Если это удастся, то получение ипотечного кредита станет выгодно и заемщику, и банкам.

Скорее всего, программа будет интересна финансовым учреждениям и потому, что у них будет уверенность в том, что ВЭБ выкупит облигации по ставке в 7%…

Это принципиально важно. Ведь основной объем средств будет тратиться не сейчас, а в 2011–2012 годах. Как при приеме на работу: важно не то, что обещают, а что реально заплатят. Важна предсказуемость. И для банка — то же самое: если он заявил свое участие в размере 10 млрд рублей под 7% годовых, ему важно, чтобы с ним рассчитались своевременно. Причем такие «длинные» деньги по такой ставке сейчас получить сложно, и даже поэтому участие в программе банкам выгодно.

Во всяком случае, у нас есть уверенность в том, что и программа ВЭБ, и «Стимул» — вполне реальные рычаги для ускорения процесса ипотечного кредитования в России. Конечно, до кредитных ставок в 4-5 % годовых, которые вполне реальны во многих цивилизованных странах, нам еще довольно далеко. Но если учесть, что самой системе кредитования покупки жилья в России всего 10 лет, достигнуто уже немало. И поэтому есть уверенность в том, что мы сможем добиться еще больших результатов, если сумеем правильно распорядиться имеющимися финансовыми ресурсами и использовать опыт, накопленный в других государствах.

Подготовил Владимир СЕРГАЧЕВ.

Регионы-лидеры по объему ипотечных кредитов 

Количество выданных кредитов 

Ваше мнение об этом материале:

— Ваше имя
— Ваш email
— Тема

Ваш отзыв (заполняется обязательно):

Укажите код на картинке слева:

Установите трансляцию заголовков прессы на своем сайте

 Подробнее »

Получить код для трансляции заголовков прессы »