Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке

Биржа плюс свой дом, Нижний Новгород, 7 марта 2003 г.

С почтением к титулу

693 просмотра

В мире уже давно придумали способ защиты права собственности — титульное страхование. В Нижний оно только еще пришло: два нижегородских агентства недвижимости, «Адвекс» и «Выбор-недвижимость», предлагают своим клиентам застраховать право собственности через страховые компании, с которыми у них заключен договор.

Защита от прошлого

Зачем нужно защищать право собственности, если его защищает и подтверждает государственная регистрация и запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество? Разве может кто-то отнять вашу законную собственность?

Оказывается, может. Если в сделке, по которой вы приобрели жилье, или в любой из предыдущих сделок, по которым квартира переходила из рук в руки, были нарушены права одного из собственников, по решению суда сделка, в результате которой эти права были нарушены, может быть признана недействительной. В этом случае и все последующие сделки автоматически становятся недействительными. Вы на чужие права не покушались, ничьих прав не нарушали, а квартира уплывает из рук, хотя вы за нее заплатили приличную сумму денег. И не важно, что суд примет решение о возвращении вам денег: их может не оказаться в наличии, потому что они уже потрачены, потеряны, подарены... Даже когда виновник очевиден, получить с него деньги бывает невозможно или процесс этот растягивается на долгие годы. А страховая компания выплачивает пострадавшему компенсацию сразу. То есть человек не окажется на улице. Даже если его по решению суда лишат права на купленную квартиру, он на страховое возмещение может приобрести другое жилье. Титульное страхование — это защита от прошлого, защита от того, что уже произошло, но о чем мы еще не знаем. Покупатель жилья на вторичном рынке, фактически ничего не знающий об истории приобретенной им недвижимости, заинтересован в защите своего права собственности.

Кто может «отсудить» у вас квартиру

Чаще всего бывают нарушены права детей. Когда приватизация только началась, детей очень часто не включали в число собственников, дабы не лишать их права на приватизацию в последующем. Только в 1993 году были приняты поправки к закону о приватизации, по которым участие в приватизации несовершеннолетних не лишало их права на приватизацию после наступления совершеннолетия. А до этого кто из благих, а кто и из неблаговидных побуждений не включали детей в число собственников при приватизации. Да и после принятия поправок права детей нарушались, несовершеннолетние оставались без крова.

Судебных прецедентов, когда права детей на проданное жилье восстанавливались в судебном порядке, множество. Часто эти иски возбуждают не сами пострадавшие, а прокуратура. А узнать, были ли эти права нарушены, если квартира проходила через пару-тройку сделок, практически невозможно.

Без вести пропавшие собственники или прописанные в квартире члены семьи, не участвовавшие в приватизации, наследники, права которых не были учтены при разделе имущества, лица, отбывающие уголовное наказание, о которых доброжелательные родственники предпочли забыть — далеко не полный перечень тех, кто и через несколько лет после продажи квартиры, в которой они проживали, может заявить о своих правах на нее. Чем чаще квартира переходила из рук в руки, тем больше риск утраты права собственности для покупателя.

Кто за что отвечает

Ну а риэлторская компания на что, разве она не может все это заранее проверить, узнать, предусмотреть? Предлагая застраховать право собственности, она защищает клиента от собственных недоработок?

Вовсе нет. Александр Жилевский, директор «Выбор-недвижимости», отмечает: «Мы не страхуем клиента от собственных ошибок. Мы уверены в той сделке, которую мы проводим, но гарантировать, что в цепочке предыдущих продаж и перемен прав собственности не были нарушены чьи-либо права, мы не можем, проследить историю квартиры практически невозможно. Конечно, если наш клиент покупает квартиру только что приватизированную, по которой мы можем проследить, кто участвует в приватизации, необходимости в страховании нет. А если квартира приватизирована в 92-м году, переходила по наследству, не раз продавалась, нельзя быть уверенным, что споров по ней не возникнет. Но окончательное решение, заключать договор страхования или нет, принимает сам клиент».

Алексей Макаров, директор «Адвекса», добавляет: «У риэлтора по сути дела нет прав проверять историю квартиры. Получить сведения о прописке мы можем только по справкам жилищных организаций. Но проверить достоверность этих сведений не имеем возможности. А если детей до приватизации выписали в другое жилье, а потом, через несколько лет, они заявят, что их права были ущемлены? Мы приняли решение страховать сделки всех покупателей квартир, которые приобретают жилье через наше агентство, и оплачивать первый взнос за свой счет. Продлить ли договор со страховой компанией, когда этот срок истечет, клиенты решают сами».

Проверяет ли страховая компания историю квартиры, документы по сделке?

Страховая компания, по сути, тоже не может проверить историю квартиры, нет полновесной базы данных. Компания проверяет документы — те документы, которые предоставляет ей риэлторская фирма. Не углубляясь, только по представленным бумагам, довольно трудно проверить реально надежность самой сделки и всей истории квартиры. Поэтому вопрос доверия между риэлтором и страховщиком — вопрос первостепенной важности. Фактически страховые компании частично возлагают экспертизу на риэлтора. Поэтому, прежде чем заключить договор, страховщики долго и тщательно проверяли и изучали потенциального партнера: «РОСНО» — «Выбор-недвижимость», а «РЕСО-Гарантия» — «Адвекс». Страховая компания страхует клиента, а риэлтор «страхует» страховую компанию. Предлагая своим клиентам застраховать право собственности, риэлторы не снимают с себя ответственность, а наоборот, принимают на себя дополнительную ответственность.

Условия и тарифы

Договор титульного страхования обе страховые компании через своих партнеров-риэлторов заключают сроком на один год. Риэлторы считают, что именно в этот период чаще всего и возникают все вероятные осложнения. Потом владелец квартиры может его при желании продлить. Страховые взносы можно внести в два приема: после заключения договора и по истечении полугода. Страхование осуществляется на полную рыночную стоимость квартиры — иначе оно теряет смысл.

От этой суммы рассчитывается страховая премия (или страховой взнос). А при наступлении страхового случая выплачивается сумма, на которую она застрахована — рыночная стоимость квартиры на момент заключения договора. Предположим, тариф составляет 0,5% в год от стоимости квартиры в 20 тыс. долларов. Страховой взнос — 100 долларов в год, первый платеж — 50 долларов, если в течение первого полугода наступит страховой случай, клиент за 50 долларов, потраченные им (или агентством недвижимости) на страхование права собственности, получит страховое возмещение в размере 20 тыс. долларов.

АН «Адвекс» приняло решение страховать право собственности всех покупателей, которые приобретают квартиру через эту фирму. Договор заключается сроком на один год, страховые взносы выплачиваются в два срока. Первый взнос оплачивает агентство недвижимости, второй взнос по истечении первого полугода — сам клиент, если захочет продлить страховку. Как рассказала Евгения Ганина, ответственная в фирме «Адвекс» за страхование права собственности, тариф зависит от того, насколько богата история квартиры. Максимальный тариф — 0,6% от рыночной стоимости квартиры в год.

АН «Выбор-недвижимость» предлагает своим клиентам страховать право собственности на купленные квартиры по тарифам от 0,1 до 0,5% от рыночной стоимости в год. Размер тарифа тоже зависит от сложности истории квартиры. Обе страховые компании для клиентов «со стороны» предлагают гораздо более жесткие условия, более высокие тарифы. Так, «РОСНО» при страховании без участия «Выбора» повышает для клиентов тариф как минимум на 20% и требует внести платеж сразу за весь год.

Кому это выгодно

Безусловно, клиенту, ведь страхование осуществляется в интересах клиента. Если государство его не защищает, может, защитят риэлторы и страховщики...

Безусловно, страховым компаниям — они получают прибыль, снижая риски благодаря участию риэлторов. Риэлторы на прямую материальную выгоду не рассчитывают. Но имидж компании дорогого стоит.

БОНДАРЕНКО И.

Ваше мнение об этом материале:

— Ваше имя
— Ваш email
— Тема

Ваш отзыв (заполняется обязательно):

Укажите код на картинке слева:

Установите трансляцию заголовков прессы на своем сайте

 Подробнее »

Получить код для трансляции заголовков прессы »