Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке

Финансы, 31 марта 2003 г.

Формирование рыночной системы жилищного страхования

1037 просмотров

Развитие системы ипотечного страхования является важной социально-экономической задачей создания ипотечного кредитования. Ипотечное страхование позволяет максимально снизить риски неплатежеспособности кредитора. Начало системе ипотечного кредита в РФ было положено Федеральным законом «Об ипотеке (залоге о недвижимости)» №102-ФЗ от 16 июля 1998 г. Одним из самых действенных инструментов по обеспечению договорных обязательств является залог недвижимости (ипотека). В свою очередь проведение залоговых операций также связано с определенными рисками, к числу которых относятся риски утраты (уничтожения) или повреждения предмета залога и т.п. Значительно снизить подобные риски позволяет опять же страхование.

Ст. 343 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество. Эти же положения конкретизированы в ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге о недвижимости)» № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г., определяющей, что страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. При этом, в случае отсутствия в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного недвижимого имущества, залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного обязательства — на сумму не ниже суммы этого обязательства.

Выгодоприобретателем по договору страхования недвижимого имущества, являющегося предметом залога, назначается залогодержатель, т.е. кредитор по обеспечиваемому залогом обязательству. Однако и в случаях, когда заложенное имущество застраховано в пользу иных лиц (например, в пользу залогодателя), исходя из целей защиты интересов залогодержателя-кредитора, залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения, выплачиваемого в случае утраты или повреждения заложенного имущества. Если в соответствии с условиями договора страхования заложенное имущество застраховано на сумму ниже полной стоимости имущества, то при наступлении страхового случая, повлекшего утрату или повреждение застрахованного имущества, страховая компания возмещает залогодержателю лишь часть понесенных убытков, пропорционально отношению страховой суммы к полной (страховой) стоимости заложенного имущества. Договором страхования может быть предусмотрен более высокий размер страхового возмещения, но не выше полной (страховой) стоимости имущества. Указанное положение, относящееся к неполному имущественному страхованию, закреплено в ст. 949 ГК РФ.

Страхование заложенного имущества является одним из важных условий договора ипотеки. В соответствии со ст. 35 Федерального закона «Об ипотеке (залоге о недвижимости)» № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г., при нарушении залогодателем обязанностей по страхованию заложенного имущества залогодержателю предоставлено право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а если подобное требование не будет удовлетворено, то залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество.

В последнее время как на федеральном, так и на региональном уровнях разрабатываются различные программы с использованием ипотечного механизма в качестве обеспечения исполнения обязательств, В частности, постановлением Правительства Москвы «О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве» от 11 августа 1998 г. № 625 была принята Концепция развития ипотечного кредитования в г. Москве, в которой определена программа страхования, реализуемая при ипотечном кредитовании. Составными элементами данной программы являются:

• имущественное страхование как основной элемент страховой программы. Страхование предмета залога (жилья, принадлежащего физическому лицу-заемщику) является обязательным условием, обеспечивающим интересы залогодержателя-кредитора. Договор страхования заключается с заемщиком за его счет;

• страхование гражданско-правовой ответственности участников рынка ипотечного жилищного кредитования. В качестве примера такого страхования может рассматриваться страхование ответственности оценочных организаций, осуществляемое в соответствии с Законом г. Москвы от 11 февраля 1998 г. № 3 «Об оценочной деятельности в городе Москве»;

• страхование рисков, связанных с ипотечным кредитованием, включая отдельные кредитные риски финансовых институтов, оперирующих в рамках Московской ипотечной программы, осуществляется Московским муниципальным страховым агентством.

В настоящее время ипотечное страхование осуществляется на основании соглашении непосредственно между банком и страховщиком. При этом банк и страховая компания имеют возможность выставлять собственные требования к договору страхования.

В операциях купли-продажи прав собственности на недвижимость при ипотечном кредитовании и при продаже недвижимости в рассрочку трудно полностью гарантировать право собственности продавца, а также установить наличие имущественных претензий на объект со стороны прежних владельцев или их родственников. Для решения этой проблемы необходимо осуществлять страхование прав собственности на недвижимость. Поэтому риэлторские фирмы и стали страховать подобные риски. При имущественном страховании ипотечных операции кредитор требует, чтобы залог был застрахован от повреждений и уничтожения в его пользу или в пользу поручителя на весь срок действия кредитного договора.

Основываясь на зарубежном опыте и исходя из направлений социально-экономических преобразований России, можно сделать вывод, что система ипотечных кредитов и связанная с ними система страховой защиты будут играть все большую роль. Комплексное страхование рисков, связанных с ипотечным кредитованием, позволит создать дополнительные гарантии для привлечения масштабных инвестиций в жилищную сферу и, в частности, для реализации ипотечной программы.

Об актуальности этой проблемы говорит тот факт, что и российские регионы начали реализовывать свои программы ипотечного страхования. При этом региональные структуры, не обладая достаточным опытом, испытывают острую необходимость в методической и практической помощи при развитии системы ипотечного страхования. На наш взгляд, внедрение комплексной программы страховой защиты позволит создать надежную систему страхования. Объектами страховой программы по видам страхования могут быть: имущественное страхование — жилье, предоставляемое в залог, в качестве обеспечения долгосрочного кредита, право собственности владельца жилья, являющегося предметом ипотеки; страхование ответственности — страхование профессиональной ответственности оценщиков, риэлтеров. Введение страхования ответственности при ипотечном жилищном кредитовании, приобретении недвижимости, передаче ее в лизинг и залог определены в качестве перспективных направлений развития обязательного и добровольного страхования, предусмотренных Концепцией развития страхования в Российской Федерации, одобренной распоряжением Правительства Российской Федераций 25 сентября 2002 г. № 1361-р.

Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. предусматривается страхование гражданской ответственности оценщиков, осуществляемое в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования. Наличие страхового полиса является обязательным условием для заключения договора об оценке объекта. Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности. Актуальность страхования профессиональной ответственности риэлтеров подтверждается Концепцией развития страхования в Российской Федерации, одобренной распоряжением Правительства РФ 25 сентября 2002 г. № 1361-р.

В связи с расширением коллективных форм владения жилищным фондом в Российской Федерации, получает развитие страхование имущества товариществ собственников жилья. Приватизация квартир в многоэтажных жилых домах определила потребность более эффективного управления собственностью граждан. Часть квартир в этих домах остается в собственности муниципалитета. Зарубежный и отечественный опыт эффективной эксплуатации таких зданий свидетельствует о целесообразности объединения владельцев жилья для защиты своих интересов в товарищества собственников жилья.

Объединение собственников жилья в такие товарищества в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), включающего в себя земельный участок и расположенное на нем жилое здание, является одним из наиболее приемлемых способов защиты их прав, влияния па стоимость и качество предоставляемых услуг и позволяет создать условия для привлечения дополнительных источников финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда. Кроме того, товарищества собственников жилья получают реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, и определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели. Товарищества становятся преобладающей формой управления многоквартирными жилыми домами.

В настоящее время в России создано более трех тысяч товариществ собственников жилья. По регионам они распределены крайне неравномерно. Только в Москве существуют более 600 таких товариществ.

Согласно Федеральному закону «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ товарищество собственников жилья — некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев дня совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и, в установленных законодательством пределах, распоряжения общим имуществом.

Кондоминиум — это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, причем отдельные части этого комплекса (например, квартиры) находятся в частной собственности отдельных граждан или юридических лиц, а остальные части (общее имущество) находятся в общей долевой собственности всех домовладельцев. Общее имущество включает в себя: межквартирные площадки, лестничные клетки, лестницы, лифты и лифтовые шахты, крышу, технические этажи и подвалы, исключая нежилые помещения, прилегающие к зданию земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.

Товарищество может осуществлять страхование принадлежащего ему имущества, а также включенного в список общего имущества от любых видов риска прямого физического ущерба, а также может осуществлять страхование ответственности с целью защиты товарищества и домовладельцев в случае иска по поводу ущерба, нанесенного имуществу или физическим лицам на объектах общего имущества. Домовладельцы — собственники помещений в кондоминиуме осуществляют их страхование самостоятельно. В случае ущерба, нанесенного кондоминиуму в результате страхового случая, страховое возмещение выплачивается товариществу или специально назначенному доверенному представителю для последующего использования в интересах домовладельцев и ипотечных кредиторов. Сумма страховых выплат, полученных для компенсации ущерба от несчастного случая, в первую очередь используется на восстановление и ремонт кондоминиума, если товарищество не примет решения ликвидировать товарищество.

В случае ликвидации товарищества получатель страховой компенсации — товарищество или его доверенный представитель — распределяет средства среди кредиторов, предоставивших ссуды под залог недвижимости в кондоминиуме, в соответствии с законодательством. Остаток средств после уплаты иных установленных законом платежей в случае наличия такового распределяется между домовладельцами в соответствии с их долей участия.

В последние годы получает распространение новый для российского страхового рынка вид жилищного страхования — страхование риска утраты права собственности на жилье в результате признания судом недействительной одной из сделок, ранее произведенной с квартирой. Причиной расторжения последней сделки могут быть ошибки, допущенные при приватизации квартиры, при ее расселении, продаже, обмене и т. п. По мнению экспертов, в настоящее время в связи с несовершенством российского жилищного законодательства значительное число сделок с жильем имеет основание при определенных обстоятельствах быть оспоренными в суде. Стоимость страхования риска утраты прав составляет 1-2,5% от рыночной стоимости квартиры. Тариф зависит от сроков страхования, стоимости квартиры и количества произведенных с нею сделок. Страховая защита обеспечивается на срок до десяти лет.

Страхование титула — это вид имущественного страхования прав владельцев на основании документов, устанавливающих право собственности на недвижимое имущество. Страхование титула означает страхование от событий, которые произошли в прошлом и последствия которых могут отразиться в будущем. Оно позволяет заемщикам или покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом договора купли-продажи недвижимости.

В Рекомендациях по дальнейшему развитию страхования в жилищно-коммунальном комплексе, утвержденными приказом Госстроя России 28 июня 2000 г. № 149 указано, что система страхования потери жилья в результате утраты прав собственности должна основываться на следующих положениях: полной информированности покупателей жилья о рисках, связанных с возможной потерей права собственности и способах страховой защиты; доступности страховых компаний, предоставляющих страховую защиту поданным рискам, и предоставлении потенциальному покупателю права выбора страховой компании для заключения соответствующего договора страхования; предоставлении потенциальному страховщику возможности проведения экспертизы ожидаемой сделки; признании страховым случаем при осуществлении данного вида страхования вступившее в законную силу решение суда о признании сделки недействительной; выплате страховой компанией единовременного возмещения, позволяющего страхователю приобрести другое жилье без излишних потерь времени. Установленная последовательность действий страховых компаний и минимальные сроки выплат возмещения позволят обеспечить устойчивость вторичного рынка жилья.

Титульное страхование особенно актуально в России и недооценивать его значение нельзя, так как из-за недостаточно развитой информационной базы и пробелов в законодательстве гарантировать покупателю чистоту предыдущих сделок с приобретаемой недвижимостью невозможно. В результате приватизации жилья был заложен фундамент под будущие иски о неправомочности тех или иных сделок, к тому же сейчас практически полностью отсутствует отечественная статистика по данным рискам. Заинтересованы в развитии этого вида страхования и риэлторские фирмы, опасающиеся обманов со стороны продавцов и желающие снять с себя часть финансовой ответственности за неправомочность заключенных сделок. За рубежом ни одна сделка купли-продажи квартиры или дома не заключается без одновременного заключения договора титульного страхования, который защищает имущественные интересы двух лиц: собственника недвижимости и банка, предоставившего кредит для приобретения недвижимости. В этом случае функцию, аналогичную титульному страхованию, выполняет также страхование ответственности риэлтеров и нотариусов.

Формирование рыночных отношений и стабилизация социально-экономической ситуации, при наличии достаточной нормативно-законодательной базы, будут способствовать дальнейшему развитию перспективных видов жилищного страхования в России.

Ю.Т.АХВЛЕДИАНИ,
кандидат экономических наук, доцент кафедры страхования РЭА им.Г.В.Плеханова

Ваше мнение об этом материале:

— Ваше имя
— Ваш email
— Тема

Ваш отзыв (заполняется обязательно):

Укажите код на картинке слева:

Установите трансляцию заголовков прессы на своем сайте

 Подробнее »

Получить код для трансляции заголовков прессы »