Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке

Домострой, Рязань, 22 января 2014 г.

Дольщикам подарили щит и меч

592 просмотра

Закон предполагает отсев недобросовестных застройщиков на этапе, предшествующем началу продаж квартир.

Дело в том, что обязательная регистрация договора долевого участия без страховки, банковской гарантии или свидетельства о причастности к обществу взаимного страхования (закон предусматривает три варианта защиты средств дольщиков) теперь невозможна.

1 января вступил в силу закон, обязывающий застройщиков страховать свою ответственность перед участниками долевого строительства. То есть в случае банкротства строительной компании покупатели возводимого жилья смогут вернуть затраченное, например, через страховую компанию.

На фоне новостей из Камбоджи о судьбе очередного отечественного горе-девелопера, очистившего карманы дольщиков почти на 6 миллиардов рублей, дополнительный защитный механизм на отечественном рынке недвижимости более чем кстати. Однако будет ли закон действительно способствовать уменьшению числа обманутых дольщиков в России и как изменятся цены на новое жилье после того, как действие закона войдет в активную фазу?

Очередная попытка

В последнее десятилетие законодатели предпринимали не одну попытку обезопасить рынок новостроек от посягательств мошенников. Федеральный закон № 214, принятый в 2005 году, поставил точку в задвоенных сделках, обязав застройщиков фиксировать договоры долевого участия в строительстве жилья у государственного регистратора. Обязанность застройщика обнародовать проектную декларацию по каждому возводимому объекту - это еще одна возможность для покупателей объективно оценить строительную компанию, ее надежность и перспективность.

В 2010 году правила игры вновь изменились, став более жесткими для застройщика. Например, законодатели уточнили, что для государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, наряду с иными бумагами, необходимо предоставлять документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства.

На плане создаваемого объекта недвижимого имущества должны быть указаны местоположение строящегося дома, его планируемая площадь. Ранее согласования с участником долевого строительства не требовалось.

Но проблема обманутых дольщиков в нашей стране, несмотря на эти «заградительные» меры, до сих пор не решена. По мнению некоторых чиновников, например, заместителя министра регионального развития Владимира Дедюхина, у этого явления есть объективные причины. Основная - кризис 2008 года, который повлиял на строительную отрасль. Еще одна причина - неумение вести бизнес. Но и компании, которые сознательно обманывают граждан, по-прежнему не редкость. Очевидно, все принятые ранее изменения в закон о долевом строительстве не привели к существенному улучшению положения дольщиков.

Так, по данным федерального Министерства регионального развития, в конце 2013 года около 87 тысяч граждан РФ оставались в статусе обманутых дольщиков, а проблемными являлись 810 недостроенных жилых зданий. И это с учетом того, что число зарегистрированных сообщений о преступлениях в сфере долевого строительства в 2013 году в России сократилось в два раза. Например, как сообщил генеральный прокурор РФ Юрий Чайка в интервью «Российской газете», в ряде регионов количество проблемных домов значительно уменьшилось, многие уже введены в эксплуатацию. Как выглядит ситуация в Рязанском регионе?

Две тысячи жертв обмана

По данным Министерства строительного комплекса, за последнее десятилетие в Рязанской области насчитывалось более 2 тысяч граждан, заключивших договоры на строительства жилья в 25 проблемных объектах. В настоящее время 2,2 тысячи семей получили квартиры. По словам замминистра Сергея Семенова, анализ причин, приведших к долгостроям и риску для дольщиков потерять свои средства, показал, что наиболее распространены три сценария развития событий: уход из компании ключевого топ-менеджера, неграмотное управление организацией и мошенничество.

Одними из последних проблемных объектов в Рязани стали дома на улице Шевченко и на Светлом проезде. Строительство обоих к концу прошлого года было завершено, правда, не без вмешательства власти. По первому дому, на Шевченко, уже начата работа по передаче квартир дольщикам. На Светлом проезде права собственности дольщиков на жилплощадь будут признаны в судебном порядке. Таковы особенности строительства данного объекта. При этом на территории областного центра еще остаются объекты, которые находятся в сложном положении. Например, застройщик ООО «Грибоедова-N» прекратил строительство жилого дома. На протяжении двух последних лет возведение дома периодически возобновлялось, но в настоящее время для его достройки вновь потребовалось вмешательство правительства области. В итоге принято решение о завершении строительства и вводе в эксплуатацию многоквартирного жилого дома № 55 на улице Грибоедова в рамках договора о развитии застроенной территории в границах улиц Свободы, Подгорной, проезда Щедрина и Грибоедова. Развивать территорию будет ООО «Оптима». Договор между этой организацией и администрацией областного центра планируется подписать в течение ближайшего месяца. Предполагается, что дом будет достроен до первого квартала 2015 года.

Учитывая, что проблемы обманутых дольщиков, как правило, ложатся на плечи бюджетов - муниципалитетов или субъектов Федерации, а по сути –на налогоплательщиков (и это в лучшем случае, в худшем они не решаются вообще), на новый закон об обязательном страховании ответственности застройщика эксперты возлагают серьезные надежды.

Честный отсев?

Идея закона предполагает отсев недобросовестных застройщиков на этапе, предшествующем началу продаж квартир. Дело в том, что обязательная регистрация договора долевого участия без страховки, банковской гарантии или свидетельства о причастности к обществу взаимного страхования [закон предусматривает три варианта защиты средств дольщиков] теперь невозможна.

Более того, далеко не каждый банк и страховая компания «подходят» под требования закона.

Например, чтобы стать «поручителем» застройщика, банк должен обладать зарегистрированным уставным капиталом в размере не менее 200 миллионов рублей и собственными средствами в сумме не менее одного миллиарда рублей и работать не менее пяти лет. В целом участники рынка уверены, что нововведение способно защитить покупателей жилья как от недобросовестных застройщиков, так и от форс-мажорных обстоятельств. Единственное но - отсутствие механизмов его реализации. Общество взаимного страхования вроде бы появилось. По некоторым данным, определено 40 учредителей ОВС из 15 субъектов РФ, возможно вовлечение в ОВС и других компаний. Но ни страховые организации, ни банки еще в декабре минувшего года не были готовы предложить хоть какие-то варианты своего участия в страховании застройщиков как в части требований к застройщикам, так и касательно возможной стоимости своих услуг.

Да и в январе застройщики пока не проявили активности в решении новой задачи, ведь закон начинает действовать только для тех объектов, разрешение на строительство которых получено в наступившем году. Кроме защитных механизмов, которых ожидают от нового закона, эксперты предполагают увеличение цены квадратного метра после начала его реализации! Ведь подобный вид страхования в силу своей новизны первое время будет признаваться страховыми компаниями высокорискованными, следовательно, дорогими. Чтобы снизить затраты на страхование, специалисты советуют застройщикам задуматься над тем, каким образом они будут доказывать страховым компаниям свою финансовую устойчивость. Ни для кого не секрет что большая часть работающих на рынке жилья строительных компаний представляют собой не одно юридическое лицо, а группу компаний. Нередко застройщик не располагает никакими другими материальными активами, которые способны стать обеспечением исполнения обязательств, кроме земельных участков, где ведется строительство. В такой ситуации коммерческим страховщикам будет непросто предложить строительной компании низкие тариф.

Хотя никаких точных оценок размера страховых тарифов пока не делалось, по словам специалистов, если риски будут оцениваться по максимуму, размер страховки может доходить до 7% от суммы, указанной в договоре долевого участия.

Как отметили специалисты, появление таких тарифов для рынка строящегося жилья может иметь самые негативные последствия. Вместе с ростом защищенности инвесторов при приобретении строящегося жилья почти наверняка возрастет и другой показатель - стоимость и без того недешевого квадратного метра. В связи с этим в ближайшее время региональное экспертное сообщество планирует обсудить сложившуюся ситуацию и выработать оптимальное решение задачи.

Мнение

Вячеслав Немчинов, исполнительный директор некоммерческого партнерства «Союз строителей Рязанской области»:

- Обязательное страхование ответственности застройщика - для участников долевого строительства дополнительная гарантия того, что вложенные ими средства не пропадут. Уверен, что эта мера будет способствовать развитию рынка жилищного строительства, даст покупателям больше уверенности, простимулирует продажи новостроек на нулевом цикле строительства. Законодателем предусмотрен достаточно действенный способ возмещения денежных средств дольщикам в случае, когда объект строительства не завершен и люди не получили квартиры. Ведь страхование либо поручительство банка фактически гарантирует возврат реальных денег, уплаченных по договору участия в долевом строительстве, в отличие от имеющихся в настоящий момент механизмов, предусмотренных 214-ФЗ (залога прав на земельный участок и залога строящегося объекта).

Приведет ли это к повышению стоимости квадратного метра? Вероятнее всего, рост цен будет, так как расходы на обеспечение этой гарантии будут отнесены к затратам строительных компаний. Но вряд ли рост цен будет значительным Вероятнее всего, он будет обусловлен страховыми тарифами, величина которых зависит от многих факторов.

Евгений Коковин, генеральный директор ЗАО «Группа компаний «ЕДИНСТВО»:

- Если бы российские застройщики страховались в обязательном порядке, то при возникновении критической ситуации они могли бы получить страховку и рассчитаться с теми же дольщиками. Но для застройщиков это означает увеличение расходов по проекту, которые, скорее всего, будут перекладываться на плечи покупателей. Расходы наверняка будут закладываться о себестоимость, что приведет к повышению цен. Вот и получается, что, с одной стороны, риски для покупателя вроде бы снижаются, а с другой стороны, это, скорее всего приведет к росту цен.

Поэтому ситуация не однозначная: эксперты ожидают удорожание квадратного метра в среднем на 7-10%. Что касается механизмов реализации закона, то пока ситуация складывается следующим образом: общество взаимного страхования ответственности создано только в Москве, вступить в него не предоставляется возможным, т.к. как предлагаемые условия крайне нелояльны. Рязанские страховые компании и банки не готовы сформулировать свои предложения строительным компаниям. Возможно, в ближайшее время региональные бизнес-структуры, работающие в этих сегментах, представят свою позицию по принятому закону.

На сегодняшний день поступают предложения от иногородних страховщиков, которые, при необходимости, мы планируем рассмотреть.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:

- У меня вызывает некоторые сомнения возможность решить проблему обманутых дольщиков с помощью обязательной страховки, так как риски тяжело прогнозируемы. Так, ежегодное количество ДТП или, например, пожаров из года в год остается примерно на одном уровне. Поэтому страхователь может рассчитать вероятность наступления страхового случая, от чего зависят и его риски, и стоимость страховки. В то же время предсказать, например, сколько застройщиков обанкротится через 2 года, совершенно невозможно.

В период роста хорошо себя чувствуют даже компании-пирамиды, которые финансируют строительство существующих объектов за счет продаж новых. Зато, когда случается кризис, разоряются не только они, но и вполне добросовестные застройщики. Поэтому при возможном массовом срыве сроков строительства дома из-за ухудшения микроэкономической обстановки не хватит никакого страхового фонда, чтобы выплатить компенсации всем пострадавшим дольщикам. При этом у них может возникнуть ложное чувство защищенности. Люди будут не так тщательно взвешивать риски и с большой легкостью принимать решение о покупке квартиры у того или иного застройщика. Такая ситуация может породить опасные прецеденты.

Ксения БАХОРИНА

В материале упоминаются: Компании, организации: Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (ПОВС застройщиков) 365

Ваше мнение об этом материале:

— Ваше имя
— Ваш email
— Тема

Ваш отзыв (заполняется обязательно):

Укажите код на картинке слева:

Установите трансляцию заголовков прессы на своем сайте

 Подробнее »

Получить код для трансляции заголовков прессы »