Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке

Саморегулирование&Бизнес, Санкт-Петербург, 15 марта 2014 г.

Застройщики успели не застраховаться

7199 просмотров

С января 2014 года застройщики имеют право привлекать средства дольщиков «авансом» только в том случае, если могут дать официальную гарантию выполнения своих обязательств перед ними (или застраховать свою ответственность). Интересная коллизия: ни один из опрошенных нами застройщиков пока такой гарантией не обзавелся, зато все, кому это было нужно, зарегистрировали первые договоры долевого участия на новые объекты до конца 2013 года.

Напомним: действие Федерального закона от 30.12.2012 № 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ч. 3 ст. 7) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирных домов, если государственная регистрация первого ДДУ осуществляется после дня вступления в силу статей 1, 3–5 указанного Федерального закона (т.е. после 1 января 2014 года).

Застройщики получили целый год для того, чтобы выбрать один из 3-х гарантийных механизмов:

1) застраховать свою гражданскую ответственность в страховой компании;
2) получить банковское поручительство на сумму привлеченных средств;
3) совместно учредить специальное Общество взаимного страхования ответственности застройщиков (ОВС).

В течение всего 2013 года шла подготовка к первому дню работы закона.

Не могли и не хотели?

Теоретически, главными гарантами для застройщиков должны были стать страховые компании, и не только потому, что это их основная работа, но и потому, что это было бы выгоднее для самих застройщиков. Если исключить случаи заведомого страхового демпинга, то тариф по корпоративному страхованию гражданской ответственности почти никогда не превышает 1% от объема ответственности, а в большинстве случаев варьируется от 0,5% до 1%. То есть солидный застройщик, намеревающийся собрать с дольщиков большого многоквартирного дома, например, 1 млрд рублей, был бы должен заплатить за полис от 5 до 10 млн. К тому же можно было бы собирать полную сумму не сразу, а значит, и страховку покупать по частям. После этого застройщик получил бы право привлекать деньги, а каждый дольщик мог бы быть уверен в том, что, если дом не будет построен, страховая компания вернет ему деньги.
«Совет НП «Объединение строителей СПб», проанализировав ситуацию, рекомендовал компаниям из своего объединения обращаться в обычные страховые компании», — сообщил вице-президент, генеральный директор объединения Алексей Белоусов.

Застройщики, не сговариваясь, постарались максимально отдалить от себя вступление нового закона в силу

Однако страховщики не захотели брать на себя ответственность за застройщиков. Основная причина заключается в том, что государство, несмотря на принятие еще девять лет назад ФЗ-214, до сих пор недостаточно контролирует рынок долевого строительства. Застройщик, берущий у дольщика деньги, волен делать с ними все, что угодно: нет нормативов ни по их сдаче, ни по их размещению, ни по инвестированию в строительство именно того дома, с дольщиков которого они были собраны.

Ни один страховщик не стремился к развитию этой темы, чтобы навек не рассориться с потенциальными клиентами, но в кулуарах и не под запись некоторые из них говорили что-то вроде такого (это не цитата, а обобщенное изложение нескольких реплик): «… каждый строительный холдинг насчитывает несколько десятков компаний: одна выступает застройщиком, пятая — генеральным подрядчиком, 8-я, 15-я и 33-я — субподрядчиками, земля зарегистрирована на 25-ю, деньги принимает 27-я, но оформляет их на 29-ю, 36-я что-нибудь арендует у 47-й, трубы обязана проложить 56-я, но она ждет денег от 64-й, а та вообще — офшор… да еще внутри есть какие-то переуступки прав требования…»

В общем, страховщики оказались не готовы гарантировать риски среднестатистического российского застройщика, потому что он выглядит крайне «нетранспарентно», и даже если пока сдавал все свои дома качественно и в срок, все равно запутанность его бизнес-схем перевешивает это достоинство.

Официально давались более корректные объяснения.

Например, первый заместитель председателя правления ОАО «СОГАЗ» Николай Галушин сообщил: «К нам уже обращались застройщики с предложением заключить договоры страхования, но мы были вынуждены отказать по двум причинам. Во-первых, в условиях невозможности произвести в полном объеме достоверную оценку риска выполнения застройщиком обязательств перед дольщиками мы не готовы принимать на себя обязательства. Во-вторых, эти риски невозможно перестраховать».

На эти же причины сослался и начальник управления страхования ответственности ОСАО «Ингосстрах» Дмитрий Мелехин, добавив при этом: «К сожалению, наши законодатели в очередной раз пытаются использовать механизмы страхования ответственности в тех случаях, при которых на международных страховых рынках используются другие инструменты — так называемые страховые поручительства (бонды), являющиеся аналогами банковской гарантии».

Генеральный директор САО «ГЕФЕСТ» Александр Миллерман также сообщил о том, что его компания не намерена работать на этом рынке, и добавил: «До тех пор, пока не будет создан действительно работоспособный механизм контроля за расходованием средств застройщиками и повышены требования к участникам рынка, не будет места страхованию ответственности».

К банкирам не пошли

Судя по всему, таким же оказалось и мнение банкиров, на собственном опыте знающих, что такое настоящая финансовая отчетность (Центробанк научил). Во всяком случае, ни один из тех банков, куда мы посылали запрос, не сообщил нам ни об одном поручительстве, выданном застройщику. Впрочем, на банковские поручительства расчет все равно был меньше, так как их цена обычно в 2–3 раза выше, чем цена полиса (то есть застройщик из предыдущего примера заплатил бы за банковское поручительство уже миллионов 20–30).

Руководитель департамента страхования компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин объяснил: «Застройщики при выборе вида страхования руководствуются не только надежностью инструмента, но и его стоимостью. С учетом этих факторов банковская гарантия является наименее привлекательным вариантом для застройщиков. Крупные банки не готовы брать на себя столь высокую ответственность, а небольшие выставляют столь большие ставки, что это делает предложение нерентабельным. К тому же ситуация, связанная с проверками и отзывами лицензий со стороны ЦБ, заставляет задуматься о надежности небольших банков».

По словам г-на Владыкина, застройщики в большинстве своем выбирают между полисом страхования и вступлением в ОВСЗ. Стоимость первого варианта 0,5–3,5% (в среднем 1,2%), второго 0,12-12% в год (базовая ставка 1,2%). Минус ОВСЗ — существенный разброс по стоимости, а также то, что всем его членам нужно заплатить вступительный взнос в размере 500 тысяч рублей от каждого застройщика (дополнительно к этому при страховании целого дома базовая ставка автоматически поднимается с 1,2 до 1,65%).

При этом эксперт не спешит окончательно отказываться от классического страхования (т.е. в страховой компании). По его информации, основным игроком здесь станет, скорее всего, не кто-то из лидеров страхового рынка, а компания «АИЖК-страхование». Однако она обещала представить свои правила страхования только к концу февраля.

Выбор без выбора

В итоге застройщики были вынуждены использовать последнюю возможность для того, чтобы заключать ДДУ в 2014 году — они создали собственное ОВС. Оно уже получило регистрацию. На начало февраля в Общество вступило более 50 застройщиков из 17 регионов России, и в планах ОВС на 2014 год — принять в Общество до 200 новых членов и открыть представительства в 25 крупнейших российских городах.

Для страхования в ОВС каждого объекта долевого строительства (именно в таких объемах, т.е. «целыми объектами», страховали бы свою ответственность застройщики) был установлен базовый тариф — 1,65%. К этому тарифу предусматривается применение повышающих и понижающих коэффициентов. Максимально возможный коэффициент составляет 10, а минимальный — 0,1, то есть от самых нерадивых застройщиков могут потребовать внести в ОВС 16,5% от суммы привлекаемых средств, что, разумеется, не приемлемо ни для какого застройщика.

Пресс-служба ОВС застройщиков, несмотря на свое обещание рассказать о первых итогах работы в январе-феврале 2014 года, в итоге своего комментария так и не предоставила.

В свою очередь, представитель ГК «Мортон» (Москва) Игорь Ладычук сообщил, что эта компания одной из первых вступила в ОВС. По мнению руководства компании, именно такой способ страхования будет максимально надежно защищать права дольщиков — прежде всего, благодаря тому, что общество состоит из игроков строительного рынка, которые способны адекватно и профессионально оценивать риски, в то время как для банков и страховых компаний строительный рынок менее прозрачен.

Застройщики «подвесили вопрос»

Самым неожиданный способ решения появившейся проблемы нашли сами застройщики. Они, не сговариваясь, постарались максимально отдалить от себя вступление нового закона в силу. Для этого все, кто хотел, получили разрешения на строительство новых объектов и зарегистрировали первые договоры долевого участия в четвертом квартале 2013 года. Таким образом, действие нового закона на эти объекты не распространилось.

О том, что их компания применила именно такой способ, нам сообщили сразу несколько застройщиков, работающих в Петербурге и Ленобласти: ЗАО «Ленстройтрест», ООО «Главстрой-СПб», ИСК «Отделстрой». Так они получили, как минимум, несколько месяцев для выбора гарантийного механизма.

Генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест» Александр Лелин сообщил: «В ближайшее время мы ждем разрешения на новый городской объект — финский городок «Юттери» в Колпино. По нему мы выбрали первый вариант — страхование ответственности у страховой компании. Партнер и условия сотрудничества с ним уже определены, а договор будет подписан со дня на день».

Тогда эта компания и будет готова сообщить о величине установленного страхового тарифа.

Алексей Гусев, коммерческий директор ООО «Главстрой-СПб», менее конкретен: «В настоящий момент компания детально рассматривает все варианты, поскольку ни один из трех предусмотренных в законе механизмов защиты до конца не проработан. Думаю, что в ближайшие 2–3 месяца ситуация прояснится для всех участников процесса — страховых компаний, банков и застройщиков».

Категоричнее всех был Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой», который заявил: «Радует только то, что эти нормы касаются лишь новых домов, которые начинают строиться в 2014 году. Если бы нововведения касались всех новостроек, то продажи после Нового года остановились бы у всех. С учетом того, что в конце 2013 года мы вывели в продажу сразу две новых очереди в ЖК «Новый Оккервиль», старт продаж следующих корпусов запланирован не раньше, чем через полтора года. Таким образом, у нас есть возможность понаблюдать со стороны за воплощением законодательных инициатив и спокойно выбрать для себя наилучший вариант действий».

Следует ожидать, что в первые несколько месяцев 2014 года старт продаж будет объявлен не в таком большом количестве новых объектов, как это было в 2012–2013 гг. Подобный сбой имел место и в 2009 году, однако это происходило на иной количественной базе и, в целом, при иной рыночной ситуации. Начало 2014 года станет новым рыночным экспериментом, который покажет, как резкое уменьшение количества выводимых в продажу объектов способно повлиять на рынок строительства жилья, развивавшийся в конце прошлого года невиданным для новой России темпами.

В материале упоминаются: Компании, организации: АИЖК, СК 261 Гефест 1051 Ингосстрах 14107 Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (ПОВС застройщиков) 365 СОГАЗ 9657 Центральный банк Российской Федерации (Центробанк, Банк России, ЦБ РФ) 35342 Персоны: Галушин Николай Владимирович Мелёхин Дмитрий Валерьевич Миллерман Александр Самуилович

Ваше мнение об этом материале:

— Ваше имя
— Ваш email
— Тема

Ваш отзыв (заполняется обязательно):

Укажите код на картинке слева:

Установите трансляцию заголовков прессы на своем сайте

 Подробнее »

Получить код для трансляции заголовков прессы »