Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке

Бюллетень недвижимости, Санкт-Петербург, 29 июня 2012 г.

Обратная ипотека вместо обеспеченной старости

509 просмотров

Обратная ипотека вместо обеспеченной старостиВ России вот-вот будут заключены первые сделки по обратной ипотеке: пенсионеры под залог своей квартиры смогут получать деньги на лечение, путешествия и прочие «радости жизни». Наследникам такая «социальная» инициатива государства вряд ли понравится. Соответственно, суды могут быть завалены «протестными» исками.

 Обслуживание обратной ипотеки будет обходиться заемщику в 9% годовых и 1-1,5% сопутствующих расходов, в частности – на имущественное страхование. Для российского кредитного рынка физических лиц это очень заманчивое предложение. Поэтому стариков, желающих истратить такие деньги в свое удовольствие, могут ждать семейные конфликты.

Возрастные ограничения

Обратная ипотека – это кредитный продукт, предполагающий выдачу займа под залог имеющейся у заемщика квартиры. Заемщиками могут быть только пенсионеры, желательно, лица в возрасте не младше 68 лет. «Конечно, мы не откажем и 55-летней женщине, но в этом случае размер выплат окажется мизерным и невыгодным для заемщика», – заявляют в Агентстве по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов.

На данный момент по программе Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) «Обратная ипотека» не проведено ни одной сделки.

В недавнем новостном сюжете «Первого канала», ситуация подавалась приукрашено. Там сообщалось, что 75-летняя москвичка Элеонора Виноградова согласилась на участие в данной программе АРИЖК. Полученные в результате сделки деньги она собирается израсходовать, прежде всего, на заграничные путешествия. Правда, на самом деле окончательного решения она еще не приняла.

Впрочем, в АРИЖК отмечают, что сейчас рассматривают не одну, а множество заявок от потенциальных участников программы. В частности, для большого числа немолодых россиян стимулом участия является необходимость изыскать крупные суммы на лечение, недоступное в рамках социального страхования.

По реализуемой агентством программе деньги за свою квартиру можно получать сразу или по частям ежемесячно. Пожилых россиян ожидает единовременная выплата в размере 45-85% (в зависимости от возраста) от стоимости собственной квартиры. «При ежемесячных платежах клиент может рассчитывать на сумму, начинающуюся с 60% стоимости его квартиры», – уточнили на «горячей линии» агентства. Проще говоря, выгодней все деньги сразу не брать.

Старость – в радость

В своих публичных выступлениях бывший генеральный директор АРИЖК Андрей Языков подчеркивал, что обратная ипотека только напоминает пожизненную ренту. Ведь в пожизненной ренте жилплощадь изначально переоформляется на нового собственника, который обязуется содержать бывшего владельца. В обратной же ипотеке собственность, права пользования и проживания навсегда остается у заемщика, оформляется только залог недвижимости.

Также крайне важным моментом является то, что кредит под жилье пенсионеры получают не бесплатно. Годовая процентная ставка будет составлять 9%.

Выплачивать эти проценты пожилые люди не обязаны. Долг будет постепенно накапливаться, прибавляясь к сумме выданного кредита. И даже если общая сумма при жизни должника превысит рыночную стоимость квартиры, никто не станет выселять собственника. Кредитор будет покорно ждать естественной кончины. Когда это произойдет, квартира реализуется на рынке, выплаченная пенсионеру сумма с процентами достанется кредитору, а оставшаяся от продажи часть перейдет к наследникам.

Таким образом, если заемщик обратной ипотеки окажется долгожителем, кредитор останется в минусе.

Но это пока «голая» теория. На практике схема не протестирована и, наверняка, содержит множество противоречий с уже действующими законами в смежных областях. Уточним, что пока законодательно такого понятия, как «обратная ипотека», не существует. Соответственно, юридически вопрос регулируется на уровне пунктов подписанного сторонами договора, который априори проигрывает любым узаконенным правилам.

Вероятно, реализацию проекта ожидает большое число судебных исков. Каждый наследник, который посчитает, что его права были ущемлены, сможет оспаривать результаты сделки в судебном порядке.

Старикам тут не место

Естественно, АРИЖК пытается сократить риски, связанные с выводом на рынок «революционного» продукта. В частности, ставится условие, чтобы квартира была ликвидна (то есть востребована на рынке). Также требуется гарантия, что недвижимость останется в собственности должника как минимум в течение десяти лет.

Поясним, заемщику нет смысла обращаться в агентство, если дом стоит в плане под снос. Также пенсионер заведомо останется без займа, если предметом залога является памятник архитектуры. Или в квартире имеются неузаконенные перепланировки, которые нельзя согласовать задним числом. Кроме того, поводом для отказа может послужить износ дома более чем на 60%. Также критично обременение квартиры правами третьих лиц. И вряд ли, как минимум на первых порах, АРИЖК будет связываться с долями в квартире или отдельными комнатами.

Наконец, в «зоне риска» оказываются квартиры в хрущевках, попавших в программу реновации и жилье с газовыми колонками. Тем более агентство не станет рассматривать заявки пенсионеров, прописанных в загородной недвижимости и домах с деревянными перекрытиями.

В нашем городе оператором программы выступает «Санкт-Петербургский центр доступного жилья». Здесь поясняют, что в новом кредитном продукте сокращается число привычных для традиционной ипотеки видов страхования. В частности, отпадает необходимость страхования жизни и трудоспособности самого заемщика. Остается страхование от повреждения или полного уничтожения имущества и страхование риска по утрате собственности на жилье (титул). Таким образом, годовые страховые расходы составят 1-1,5% от стоимости жилья. Кроме того, государство берет на себя расходы по оценке квартиры.

Вы, чье, старичье?

Скорее всего, главными истцами в будущих судебных баталиях вокруг обратной ипотеки будут выступать наследники. «Мы всегда детально информируем наследников о сути обратной ипотеки, их правах и обязанностях, – заявил в одном из интервью Андрей Языков. – Причем мы не претендуем на жилье. Если наследник погасит за пенсионера кредит, то залог снимается и право распоряжения квартирой возвращается к нему». Он также отметил, что, когда на консультацию приходит пожилой человек с сыном или дочерью, дети как-то особо явственно ощущают, что близкому человеку реально не хватает денег, и начинают оказывать помощь сами.

В то же время идея обратной ипотеки достаточно активно критикуется. Главный повод для негодования – моральные претензии к властям. «Государство, которое не в состоянии обеспечить достойную жизнь малообеспеченным слоям населения, старикам, пытается переложить на их плечи решение указанной проблемы путем отчуждения последними жилых помещений в счет полученного денежного обеспечения», – говорится, например, в комментариях «Юридического центра адвоката Олега Сухова».

То есть «Спасение утопающих – дело рук самих утопающих».

Если бы старость могла…

Кстати, собирая комментарии по данной теме, БН столкнулся с достаточно «прохладным» отношением к проекту банковского сообщества. Во-первых, еще не забыты «черные риэлторы» девяностых, которые буквально охотились на доверчивых одиноких стариков. И одним из мотивов отказа от участия в программе являются репутационные риски.

Кроме того, пока не «обкатана» правовая база, банкиры не готовы брать на себя повышенные юридические риски.

Наконец, и в обычной ипотеке ситуация, когда заемщик не может вернуть кредит и заявляет: «Ладно, забирайте квартиру» – для банков крайне неприятна. Хотя бы потому, что в их структурах нет отделов, умеющих с выгодой такую недвижимость продавать. Торговля недвижимостью – непрофильный для кредитных организаций бизнес. И они не спешат в эту сферу ввязываться.

Со своей же стороны, БН видит еще одну, поджидающую стариков, связанную с инициативой АРИЖК, угрозу. На сегодня предложенные АРИЖК 9% годовых и расходы в 1-1,5% за страховку выглядят весьма заманчиво для всех нуждающихся в заемных деньгах физлиц. Например, в Сбербанке минимальная ставка по потребительским кредитам составляет 15,5%. В миникредитных организациях процент по краткосрочному займу вообще никакому контролю не подлежит и может «набегать» до 1000% годовых. Поэтому наверняка российских пенсионеров, владеющих подходящей недвижимостью, ожидает волна давления со стороны близких и дальних родственников.

Сейчас в большинстве российские пенсионеры, даже при большом желании, не в силах финансово помогать своим родственникам. Инициатива же АРИЖК дает людям на руки «живые деньги». «В быстро меняющемся мире старики испытывают дополнительный дискомфорт в силу того, что не могут доказать следующим поколениям, что правильно израсходовали свой жизненный цикл, – поясняет врач-психотерапевт Петр Ярвет. – Многим пожилым людям жизненно важно доказать, что они «прожили не зря». И вариантом такого доказательства может служить демонстративное благополучие. То есть старики могут начать «швыряться» деньгами».

Проще говоря, в России, в отличие от США (где обратная ипотека успешно практикуется уже лет 20), родственные связи имеют для граждан гораздо большее значение. И велика вероятность того, что пенсионеры «за спасибо» очень быстро «растранжирят» и раздадут по сыновьям и внукам «свалившиеся с неба» деньги. И опять останутся ни с чем.

В итоге конфликты, разочарования, инфаркты…

Игорь ЧУБАХА

В материале упоминаются: Персоны: Языков Андрей Дмитриевич

Ваше мнение об этом материале:

— Ваше имя
— Ваш email
— Тема

Ваш отзыв (заполняется обязательно):

Укажите код на картинке слева:

Установите трансляцию заголовков прессы на своем сайте

 Подробнее »

Получить код для трансляции заголовков прессы »