Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке

Проблемы развития страхования недвижимости в правовом поле России.

Финансы, 17 декабря 1997 г.

Титульное страхование

2871 просмотр

И защита прав собственности на недвижимое имущество.

В настоящее время готовится принятие Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, определяющего порядок и условия проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимости (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые прочно связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно, а именно: здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса, кондоминиумы, а также поименованные выше объекты, входящие в состав предприятий как имущественных комплексов). Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на все объекты недвижимости. В соответствии с данным законом будет введен кадастровый и технический учет недвижимого имущества, т.е. описание и индивидуализация каждого объекта, в результате чего он получает такие идентификационные характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости и присвоить ему кадастровый номер.
Введение данного закона может послужить хорошей отправной базой для развития в России титульного страхования. В зарубежной практике (в англоязычных странах) понятие права собственности на недвижимость обозначается термином “титул” (от английского слова title). В связи с этим исторически сформировалось определение “титульного страхования” как особого вида страхования имущественных интересов владельцев, арендаторов. кредиторов и других заинтересованных лиц, связанных с возникновением и переходом прав на недвижимое имущество. Владелец, приватизировавший или купивший здание или квартиру; банкир, выдавший ипотечный кредит; инвестор, вложивший деньги в предприятие; арендатор, снимающий помещение, или залогодержатель, принимающий недвижимость в залог, рискуют оказаться в ситуации, когда права собственности на объект недвижимости могут быть оспорены, а понесенные затраты не с кого будет взыскивать. Такое может случиться не только в результате умышленного подлога со стороны продавца или нарушения, допущенного сотрудником регистрационного органа, нотариусом или риэлтером при совершении данной сделки. Зачастую причина заключается в обнаружении каких-либо нарушений, совершенных в предыдущих сделках с данным объектом недвижимости, поскольку все объекты недвижимости имеют свою историю собственников. Последнее относится и к только что построенному зданию, поскольку оно возведено на уже принадлежавшем кому-либо ранее участке земли, имеющем собственную историю смены собственников.
Вряд ли представляется возможным в процессе заключения сделки выяснить все обстоятельства предшествующих сделок, установить их соответствие действовавшему на тот момент законодательству, а также проверить, были ли учтены при этом все права третьих лиц. Тем не менее это может стать одной из причин признания сделки недействительной, что влечет за собой недействительность всех последующих сделок. При этом “крайним”, естественно, оказывается последний приобретатель в этой зачастую длинной цепочке перехода прав собственности.
Гражданский кодекс РФ предусматривает значительный перечень оснований для признания сделок недействительными. При этом ст. 181 ГК устанавливает, что иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня начала ее исполнения. В соответствии со ст. 208 ГК срок исковой давности не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права.
На основании ст. 303 ГК при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые были получены или должны были быть получены за все время владения. От добросовестного владельца (т.е. от лица, которое не знало и не могло знать, что его владение незаконно) собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые были получены или должны были быть получены со времени, когда владелец узнал или должен был узнать о неправомерности владения.
Единственным исключением из указанных норм Гражданского кодекса РФ можно считать положение ст. 566 ГК, устанавливающей, что правила настоящего Кодекса о последствиях недействительности сделок применяются к договору продажи предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам. Приобретатель недвижимости может также надеяться, что если ему будет суждено поневоле расстаться с его недвижимым имуществом, то лучше, если это произойдет в результате принятия Российской Федерацией закона, прекращающего право собственности. В этом случае владелец вправе рассчитывать на возмещение государством причиненных убытков, включая стоимость имущества (ст. 306 ГК). Однако и здесь не так все просто, поскольку законом предусмотрено разрешение таких споров о возмещении убытков в судебном порядке, что займет продолжительное время и потребует дополнительных расходов. Тем не менее это лучше, чем ничего, так как во всех остальных случаях неудачливый владелец рискует просто остаться без приобретенной недвижимости, без потраченных денег, без полученных доходов, но с невыплаченными кредитами. Хорошо еще, если удастся что-то вернуть от продавца, у которого приобреталась недвижимость, при условии, что тот не успел еще потратить полученные деньги или не оказался сам в роли “добросовестного”, но незаконного владельца.
В этой ситуации титульное страхование является одним из наиболее эффективных инструментов, обеспечивающих реальную возможность защиты имущественных интересов пострадавшего приобретателя. Титульное страхование позволяет в случае возникновения спора о правах собственности возместить необходимые судебные издержки или компенсировать потери в пределах стоимости объекта недвижимости.
Можно, конечно, рассматривать также и возможность введения обязательного страхования профессиональной ответственности участников рынка недвижимости (риэлтеров, нотариусов, оценщиков и др.), однако необходимо учитывать, что в данном случае страховое покрытие является лимитированным и распространяется только на случаи непосредственных ошибок или умышленных действий конкретных лиц. Например, тот же риэлтер сможет убедительно доказать, что при совершении конкретной сделки он действовал добросовестно и проверил все имеющиеся материалы относительно предыдущих сделок, однако он не имел никаких данных и, соответственно, не мог предполагать появление после совершения сделки иска наследника одного из прошлых владельцев, чьи интересы не были учтены во время предыдущей сделки. Помимо этого следует также учитывать существование  сделок с недвижимостью, не требующих участия не только риэлтера, но и нотариуса. В то же время необходимо помнить о таких учреждениях, как, например, Бюро технической инвентаризации, от точности и достоверности информации которых будет во многом зависеть действительность сделки. Вводить также обязательное страхование для сотрудников БТИ.
Что касается лимита ответственности, то здесь можно сослаться на опыт введения в “Основах законодательства Российской Федерации о нотариате” принципов обязательного страхования ответственности нотариусов в размере не менее 100 минимальных зарплат. Вряд ли какого покупателя недвижимости сможет утешить такая сумма компенсации, даже если удастся найти и доказать прямую вину нотариуса в нарушении условий оформления сделки. Вряд ли также можно рассчитывать на полную и своевременную компенсацию от государства понесенных расходов и судебных издержек в случае, если виновником ошибки оказался государственный регистрационный орган.
В проекте закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” предусматривается (ст. 31, п. 2), что “лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке, несут ответственность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон, в соответствии с законодательством Российской Федерации”. Безусловно, рассчитывать на получение компенсации многомиллиардного убытка от такого “виновного лица” будет по меньшей мере наивностью.
Правда, в указанном проекте закона упоминается вскользь о возможном существовании системы государственных гарантий зарегистрированных прав (ст. 11, п. 3), но в несколько своеобразной форме: “Средства, получаемые в виде платы за регистрацию и предоставление указанной информации, используются исключительно на создание, поддержание и развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе обеспечение государственных гарантий зарегистрированных прав. Централизуемая доля указанных средств… направляется в федеральный орган исполнительной власти в системе государственной регистрации прав”.
Ничего более подробного на данную тему в проекте закона не говорится, но по логике можно предположить, что данная система “государственных гарантий зарегистрированных прав” подразумевает создание некоего централизованного фонда исключительно в целях покрытия ущерба, причиненного в результате ошибочных действий только самого учреждения по регистрации прав. Возможно, это и не самая лучшая идея, поскольку по аналогии с другими централизованными фондами можно назвать один их важнейший недостаток: там вечно недостает денег.
Вряд ли допустимо считать, что подобным образом может быть решена проблема предоставления “государственных гарантий” по всем упомянутым причинам потери прав собственности на недвижимость. Если же все-таки предполагается распространение упомянутых гарантий на все возможные случаи потери владельцем прав собственности, то, как бы благородно ни выглядела эта идея, она приобретает формы замаскированного страхования и вступает в противоречие с положениями Главы 48 ГК РФ и Законом “О страховании”. Поскольку плата за риск будет входить составной частью в стоимость регистрации и удерживаться автоматически, то такое страхование фактически превращается в обязательное.
Россия в настоящее время и так уже, как никто другой в мире, “богата” обязательными видами страхования, большинство которых, на мой взгляд, приносит пользу только самим страховым организациям. В данном случае более целесообразно говорить о возможности развития нормального титульного страхования, призванного совместно с остальным комплексом возможных гарантий обеспечить эффективную защиту имущественных интересов собственников прав на недвижимость.
Титульное страхование существует далеко не во вех странах, а только в тех, где используется, так называемая, англо-американская система законодательства. Но там, где такое страхование существует, оно является неотъемлемым инструментом рынка недвижимости. Американцы называют титульное страхование смазочным материалом для индустрии недвижимости. И это соответствует действительности, так как такое страхование значительно ускоряет процесс исследования истории титула (страховые компании имеют расширенную базу данных и специальных экспертов), предоставляет надежные гарантии покупателю и его кредитору и при этом недорого стоит. Так, например, в Канаде типичный полис титульного страхования для здания стоимостью до 250000 долл. будет стоить 200 долл. Дополнительное страховое покрытие оценивается от 1 до 1,5 долл. на каждую 1000 долл. стоимости здания свыше 250 тыс. Уплачивается такой взнос один раз при регистрации смены владельца. Титульное страхование облегчает и удешевляет получение банковского кредита на покупку недвижимости, так как снижает банковские административные расходы на предварительное изучение объекта недвижимости и его истории, а также значительно уменьшает кредитный риск.
В то же время деятельность самих компаний титульного страхования является достаточно сложной и во многом отличается от условий деятельности других страховых компаний, занимающихся страхованием имущественных рисков. Особенности титульного страхования определили специализацию титульных страховых компаний на данном виде деятельности. Например, в США и Канаде существуют условия лицензирования титульного страхования, отличные от условий лицензирования имущественного страхования. Этому есть разумные причины, одна из которых заключается в том, что, в отличие от имущественного, титульное страхование защищает не от событий, которые могут наступить в будущем, а от возможных последствий уже произошедших событий, которые, однако, не известны и не проявились на момент заключения договора страхования.
Специфика титульного страхования существенно влияет на результаты деятельности страховой компании. В отличие от других видов, административные расходы по титульному страхованию съедают львиную долю страховой премии: от 60 до 90%. Причина этого заключается в необходимости покупки информации регистрационных агентств, проведения экспертизы и оплаты независимых и/или собственных агентов.
При этом показатель убыточности составляет всего 7-10%, что примерно в восемь раз меньше соответствующего показателя для страхования имущества. Теоретически, показатель убыточности в титульном страховании может быть уменьшен вплоть до нуля, если, конечно, иметь неограниченное время и средства для проведения расследований. Однако на практике всегда сохраняется вероятность убытков вследствие ошибок, небрежности или обмана. Тем не менее отработанный десятилетиями механизм титульного страхования (в США первая титульная страховая компания была создана в 1876 г.) позволяет страховщикам достаточно успешно развиваться. Например, американские страховщики имеют по данному виду страхования годовой сбор премии около 6 млрд. долл., увеличив его за последние десять лет примерно в 2,5 раза. При этом одной из главных проблем для американских страховщиков является отсутствие единых стандартных условий регистрации титулов в различных штатах и унифицированных правил ведения информационного учета, поскольку порядок регистрации недвижимости устанавливается самостоятельно каждым штатом и не регулируется федеральным законодательством.
В России в настоящее время титульное страхование предлагают только несколько страховых компаний. При этом даже не установлены условия лицензирования по данному виду страхования. Трудно судить, насколько российская законодательная система близка к англо-американской, в условиях которой развивается титульное страхование за рубежом. Во всех странах система регистрации прав на недвижимость формировалась постепенно и многие действующие правила сохраняются зачастую просто исторически, а не в силу их действительной эффективности. В России такая система создается заново, что дает уникальную возможность использования как собственного исторического опыта, так и международного опыта, применимого к российской действительности. Существующая практика проведения титульного страхования в России (пусть даже и в ограниченном объеме) свидетельствует о возможности его проведения в условиях действующего законодательства. В то же время ситуация на российском рынке недвижимости определяет актуальность развития всего комплекса возможных мер по защите имущественных интересов собственников недвижимости и предоставлению надежных гарантий их законных прав. Титульное страхование, на мой взгляд, может стать одним из эффективных и надежных инструментов, с помощью которого можно решить данную проблему.

В.М. ТАРАСОВ, член Экспертного совета по страхованию при комитете Государственной Думы РФ по бюджету, налогам, банкам и финансам

Ваше мнение об этом материале:

— Ваше имя
— Ваш email
— Тема

Ваш отзыв (заполняется обязательно):

Укажите код на картинке слева:

Установите трансляцию заголовков прессы на своем сайте

 Подробнее »

Получить код для трансляции заголовков прессы »