Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке

Титульное страхование и юридические проблемы рынка недвижимости

Вестник банковского дела, 31 октября 2009 г.

Правовой титул недвижимости и титульное страхование

История и актуальные проблемы современности

9738 просмотров

Рынок недвижимости во все времена был связан с высокими рисками. Речь идет, в первую очередь, о рисках утраты права собственности на приобретенную недвижимость.

В старину надежной гарантией при заключении сделки с недвижимостью считалось честное слово продавца о том, что принадлежащее ему имущество приобретено законно, свободно от долгов и иных притязаний третьих лиц. Часто такое «честное слово» давалось продавцом под присягой, что увеличивало уверенность покупателя.

В XIX веке по мере развития рынка недвижимости, когда многие совершенные сделки оспаривались, участники рынка все больше стали верить не словам, а специальным документам о недвижимости. В этот период нормальной практикой становится исследование «истории титула», то есть проверка документов по ранее совершенным с имуществом сделкам.

Исследованием «истории титула» стали заниматься, помимо чиновников, архивариусы, нотариусы, судьи и просто авторитетные владельцы недвижимости, в первую очередь, земли. Первоначально их работа состояла в поиске информации о предшествующих сделках, для чего изучались различные архивные документы о недвижимости (поземельные книги, реестры и т.д.)

В 20-е годы XX века во всем мире, особенно в США, наблюдался настоящий бум, связанный с рынком недвижимости, что повлекло резкое увеличение количества совершаемых сделок и, как результат - количества ошибок при составлении соответствующих «рефератов титула». Этим пользовались многочисленные мошенники, по вине которых многие собственники теряли права на свою недвижимость и целые состояния. Практика тех лет показала, что привлечь к ответственности таких людей было очень трудно, почти невозможно.

Стало понятно, что необходимо не только профессионально проверять, но и гарантировать «чистоту» титула и законность приобретения недвижимости.

Исследованием «истории титула» и сопровождением сделок занялись профессиональные юристы, которые стали составлять так называемые «рефераты титула», то есть излагать в письменном виде историю конкретного объекта недвижимости и выражать свои собственные мнения и суждения о «чистоте» и законности титула прежних владельцев недвижимости.

Позднее многие из этих лиц стали осуществлять подготовку проведения самих сделок с недвижимостью.

Добросовестные юристы и иные специалисты, профессионально занимающиеся вопросами проверки титула, стали обращаться в страховые компании, чтобы застраховать свою профессиональную ответственность за правильность выданных сертификатов правового титула, а позднее стали рекомендовать своим клиентам кроме проверки титула осуществлять «титульное страхование», то есть страхование рисков утраты прав собственности на недвижимость.

Страхованием титула стали заниматься крупные страховые компании, появились специальные «страховые титульные компании». В этот период участники рынка окончательно утвердились во мнении, что перед принятием решения о страховании необходимо сначала изучить все ранее происходившие с имуществом сделки, оценить вероятность того, что у собственника имущества могут в будущем возникнуть какие-либо проблемы, связанные с тем, что ранее в «истории» недвижимости имели место нарушения законодательства.

В настоящее время составление «рефератов титула» в Западной Европе и, особенно, в США является обычной практикой и проверка чистоты правового титула стало самостоятельной профессией.

Что собой представляет титул на недвижимость ? Титул собственности ((TITLE OF OWNERSHIP) имеет двойное смысловое значение: во-первых, это документ, дающий право на землю, недвижимость, другое имущество; а во-вторых, законное (имеющее юридическое подтверждение) право на владение каким-либо имуществом.

По своей сути Титул может абсолютным (совершенным или безусловным) (PERFECT / ABSOLUTE TITLE), либо несовершенным (IMPERFECT TITLE), дефектным (DEFECTIVE TITLE) или оспоримым.

Кроме того, титулы собственности традиционно подразделяются на две группы:

первоначальные, т.е. не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь (включая и случаи, когда такого собственника ранее вообще не было);

производные, при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника (чаще всего - по договору с ним).

По содержанию Титул - это полное историческое резюме всех зарегистрированных документов, связанных с правом собственности на определенную недвижимость. Этот документ отражает в хронологическом порядке все зарегистрированные сделки и указывает на все зарегистрированные сервитуты, закладные, завещания, решения суда, незаконченные судебные разбирательства и иные события, которые могут повлиять на титул.

Титул, кроме полного и подробного описания объекта недвижимости, содержит характеристики и сведения, которые позволили бы установить, имеются ли какие-либо документально зафиксированные недостатки или препятствия (обременения) для того, чтобы выдать покупателю имущества гарантии на правовой титул.

Удостоверение титула (Title deed) - это специальная процедура, предусматривающая выдачу официального Заключения ( Сертификата) о доброкачественности, выносимое юристом или другим квалифицированным лицом после исследования публичных записей и других юридических документов, касающихся данной недвижимости.

Правовой титул и проблемы современного рынка недвижимости

Общепринятой и распространенной процедурой является правовая экспертиза документов на недвижимое имущество, которую сегодня проводят юристы банков, страховых компаний и крупных коммерческих структур, агентств по недвижимости и дэвэлоперских структур, а также нотариусы при удостоверении соответствующих сделок. Профессионализм, полнота и качество таких «экспертиз» порой оставляют желать лучшего.

Первая серьезная проблема таких экспертиз заключается в том, что при их проведении за основу принимается сам факт владения собственником недвижимостью, подтвержденного свидетельством о регистрации права.

При этом почему-то не учитывается, что при регистрации любого права сотрудники регистрирующего органа проверяет только «последнюю» проведенную с имуществом сделку, то есть ту, на основании которой он регистрирует право, при этом проверяются представленные заявителем документы.

Регистраторы законодательно ограничены в масштабе и сроке такой проверки, а обязанности и механизма проверки так называемой «цепочки правовых титулов» нет вовсе.

Кроме того, регистратор не знает и не может знать о наличии или отсутствии на момент регистрации права собственности судебных споров и требований бывших собственников или третьих лиц истребовать (возвратить) имущество.

Вторая проблема - это отсутствие юридического образования и недостаточный профессиональный опыт представителей самого большого отряда участников рынка недвижимости - сотрудников агентств по недвижимости, которых обычно называют «риэлторами».

Многие риэлторы не знают о практике и принципах проверки правового титула и не имеют полного представления о титульном страховании.

Обычно ими собирается и изучается стандартный комплект документов, при этом самые добросовестные из риэлторов, как правило, ставят клиента в известность о возможных рисках и сомнительных моментах в истории недвижимости, но работа по проверке титула недвижимости очень индивидуальная и требует больших затрат времени и сил, отвлекая риэлторов от их прямых обязанностей по поиску для своих клиентов и подбору объектов недвижимости. Кроме того, многие агенты по недвижимости объективно не в состоянии оценить все правовые аспекты и возможные негативные последствия истории титула, а тем более предотвратить их или защитить клиента от этих рисков.

Объективности ради надо отметить также, что агентства по недвижимости финансово заинтересованы, чтобы сделка состоялась, а поэтому не всегда станут раскрывать своим клиентам даже известные им негативные факты из истории титула, не будут разъяснять существующие риски, а тем более не укажут на недостатки самого недвижимого имущества (состояние и несущие способности фундамента, стен и перекрытий; состояние инженерных коммуникаций; негативная экология района застройки и наличие вредных для здоровья факторов; наличие обременений и сервитутов, и т.д.).

Основная цель проверки титула - это защита интересов широкого круга бизнес структур: самих собственников, их потенциальных контрагентов, партнеров, участников инвестиционных дэвэлоперских проектов, банков при принятии решения о кредитовании под залог недвижимости, нотариусов при удостоверении сделок с недвижимостью и ведении наследственных дел, оценщиков и аудиторов, страховых компаний при страховании недвижимости и титульном страховании, в том числе их защита от тех обстоятельств, которые либо объективно не могут быть установлены на момент проведения проверки, либо вероятность наступления определенных последствий сложно спрогнозировать

Дополнительной гарантией при совершении сделок с недвижимостью (переходе правового титула) может явиться проверка чистоты правового титула специалистами юридической компанией, специализирующейся на недвижимости, чья гражданская (профессиональная) ответственность застрахована крупной страховой компанией,

Выданный такой компанией Сертификат абсолютного правового титула на недвижимость обеспечит вам право на страховое возмещение убытков, позволит уменьшить риск при совершении сделок с недвижимостью и обеспечит успешность осуществления инвестиционных проектов.

Кроме того, такая юридическая компания будет защищать ваши права на недвижимость в случае предъявления вам соответствующих судебных исков и возьмет на себя обязательство по судебной защите обоснованности выданного ею правового титула.

Приведу лишь некоторые обстоятельства, которые могут повлиять на право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью:

- нарушения порядка приватизации объектов недвижимости;

- предоставление муниципальными органами власти в собственность граждан и предприятий земельных участков, границы которых не совпадают с границами государственного лесного фонда, водного фонда, а также участков земель специального назначения и особо раняемых территорий;

- незаконное отчуждение недвижимости гражданами, состоящими в браке, без получения нотариально заверенного согласия супруга на совершение сделки и получение оплаты по сделке;

- нарушения требований закона «Об акционерных обществах» при подготовке и проведении общего собрания акционеров по вопросу принятия решения об отчуждении недвижимости (при совершении сделки с недвижимостью, собственником которой является акционерное общество);

- совершение сделки юридическим лицом, исполнительный орган которого не имел на это полномочий в соответствии с его учредительными документами или доверенностью;

- нарушения требований законодательства о порядке наследования;

- совершении сделки по отчуждению имущества недееспособным лицом либо под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы, либо совершении сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях (кабальная сделка).

Необходимо также учитывать, что в современной России еще окончательно не сформирована система единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, кадастра недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимость, занимаются этим разные государственные органы, порядок функционирования и взаимодействия которых постоянно меняется, что влечет неразбериху и нестабильность.

Реальность такова, что наличие у владельца недвижимости свидетельства на право собственности не является гарантией его прав, не говоря уже о гарантии «чистоты» его титула, поэтому при принятии решения о любой сделке с недвижимостью необходимо проверять всю цепочку произошедших с недвижимостью сделок, по крайней мере, за последние три года, когда сохраняется угроза предъявления владельцу недвижимости со стороны участников этой цепочки виндикационного иска (иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения).

Вот некоторые примеры из нашей практики, когда проверка правового титула не позволила подтвердить его чистоту.

«При проверке правового титула на загородный дом и земельный участок площадью 1,2 га в ближнем Подмосковье, оцененных в сумму, превышающую 3 млн. долларов США, нами было установлено, что земельный участок был предоставлен первому собственнику в 1993 году Распоряжением Главы районной администрации незаконно, поскольку часть земельного участка, площадью примерно 1500 кв.м., относится к землям Гослесфонда. При этом у собственника имелись надлежаще оформленные Свидетельства на право собственности на дом и земельный участок, договоры купли-продажи, кадастровый план земельного участка и технический паспорт БТИ, словом все документы, которые обычно требуют на проверку юристы при подготовке правового заключения о возможности совершения сделки.

Проблема возникла из-за того, что в начале 90-х годов районная администрация выделяла местным жителям земельные участки из состава земель населенных пунктов без проверки границ лесных участков в Гослесфонде. Последний вел свой учет земель, но, из-за отсутствия единого кадастра недвижимости, не было единой базы границ земель, а представители земельных комитетов по закону не обязаны были проводить сверку с другим государственным органом - лесничеством. Специалисты поймут, что правовой титул таких объектов недвижимости безусловно является дефектным.

Самое интересное, что наш клиент, не понимая серьезности ситуации, купил эту недвижимость, а в последующем очень уважаемый государственный банк предоставил ему крупный кредит под залог дома и земельного участка, а страховая компания застраховала как саму недвижимость, так и риск утраты ее собственности.

« Другой наш клиент намерен был заключить договор уступки права (цессии) и приобрести право аренды земельного участка сроком на 49 лет (право аренды было приобретено арендатором и оплачено) и права на согласованный в установленном порядке проект на строительство из легковозводимых конструкций одноэтажного магазина-павильона с инженерным обеспечением.

При проверке нами было установлено, что арендатор земельного участка нарушил несколько условий договора, что могло повлечь его расторжение в судебном порядке с взысканием штрафа в размере годовой арендной платы

Кроме того, мы установили, что данный объект не предусмотрен Градостроительным планом развития района, а поэтому для получения разрешения на строительство необходимо будет проводить государственную экологическую экспертизу. Получение положительного заключения экспертизы могло быть осложнено проектированием магазина вблизи границы природного заказника «Крылатские холмы» (15м) и границей памятника природы «Суходольный луг в Крылатском» (30м), а также примыканием вплотную к территории детского сада ( 8 м до ограды).

Важными также, на наш взгляд, были и два других обстоятельства, а именно:

- здание магазина будет некапитальным объектом (сооружением), в связи с чем владелец не сможет зарегистрировать право собственности на такой объект, что в дальнейшем значительно ограничит возможности собственника, в частности, право собственности и законности владения магазином будет невозможно подтвердить, поскольку само право и переход права при совершении сделок не будет регистрироваться, а это почти наверняка исключит возможность залога такого объекта при получении кредита ;

- с учетом близости детского заведения владелец магазина не вправе будет торговать спиртными напитками и сигаретами.

Получив такое наше заключение, клиент отказался от сделки.

« Еще один пример, наглядно показывающий необходимость тщательной и профессиональной проверки правового титула на недвижимость. К нам обратился клиент за консультацией по поводу предстоящей сделки покупки им земельного участка, из состава земель поселений, расположенного на берегу Можайского водохранилища. Участок продавал женщина, у которой имелось надлежаще оформленное свидетельство на право собственности и другие необходимые документы. Цену за участок она определила примерно на 15% ниже средней по рынку и наш клиент торопился этот участок приобрести.

При проверке титула на эту недвижимость мы обратили внимание, что, во-первых на участке располагается ветхий, полуразрушенный жилой дом, а во-вторых, что в доме до своей смерти проживала мать собственника земельного участка. Нам удалось выяснить, что умершая имела троих детей - двух дочерей и сына. По договоренности двух ее дочерей наследственное дело не открывалось, поскольку кроме полуразрушенного дома другой собственности у умершей не было; отношений с братом они не поддерживали много лет и его мнение по поводу наследства каким-либо официальным документом выражено не было. В отношении же земельного участка выяснилось, что нынешняя его владелица, много лет постоянно проживающая в Москве, за несколько лет до смерти матери, пользуясь знакомством с Главой местной администрации, незаконно оформила земельный участок себе в собственность.

Уверен, что вы догадались какое заключение о правовом титуле на эту недвижимость мы дали нашему клиенту.

Можно привести десятки других примеров из практики нашей компании о реальных правовых ситуациях, когда мы давали своим клиентам отрицательное заключение в отношении объектов недвижимого имущества, предостерегая не совершать сделки по их приобретению.

Должен оговориться, что в большинстве случаев мы признаем титул не дефектным, а оспоримым, разъясняя возможные риски утраты права собственности на такие объекты. Решение о сделке в таком случае принимает сам клиент, однако для нас, как юристов, важно, что клиенту известно о возможных проблемах и он осознает степень своего риска.

Кстати, некоторые наши клиенты, выражая благодарность за предостережение от совершения ими рискованной и даже незаконной сделки, все же высказывались, мол «в России без риска не обойдешься», «если всего опасаться, то никакого бизнеса не сделаешь», «ох уж эти юристы, везде у них сложности и риски». Правда, все они все - же последовали нашим советам.

Поистине нет пророка в своем отечестве.

Титул под защитой страховщика

В России титульное страхование в настоящее время развито достаточно слабо. Можно сказать, что оно только начинает развиваться.

Считается, что в 90-е годы в России из-за неразберихи в законодательных актах и работе государственных структур страховать титул вообще не имело смысла, так как риски утраты права собственности были крайне высокими. Сегодня ситуация в целом изменяется к лучшему.

Титульное страхование стало вводиться в практику работы агентств по недвижимости и банков при работе по ипотечным программам, которые в силу сложившейся практики и внутренних стандартов вынуждены оценивать и минимизировать свои риски. При этом основное распространение титульное страхование получило в основном при оформлении кредитов гражданам на цели приобретения квартир.

Недостаток опыта большинства страховых компаний по формированию специальных резервов делает данную услугу страховых компаний в настоящее время пока достаточно дорогой. Хотя сам факт подобных попыток говорит о признании явной необходимости и большой значимости титульного страхования, а также позволяет надеяться на его востребованность и перспективу развития.

В широком смысле под титульным страхованием в России понимается страхование рисков утраты права собственности лица на принадлежащее ему недвижимое имущество.

Данный вид страхования представляет собой защиту на случай, если приобретенный в собственность объект недвижимости будет истребован у владельца:

А) в результате признания заключенной с имуществом сделки недействительной и применения судом последствий её недействительности в виде обязания возврата полученного по сделке имущества;

Б) в результате удовлетворения судом предъявленного к владельцу имущества виндикационного иска (иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения).

Существует несколько факторов, которые препятствуют активному развитию титульного страхования в России:

1. Многие страховые компании все еще проявляют осторожность к данному виду страхования, так как оно является относительно новым, а значит и наиболее рискованным.

2. Титульное страхование является юридически и организационно гораздо более сложным видом страхования, чем простое имущественное страхование, которое приносит значительно большую «отдачу».

3. В настоящее время до определенной степени сохранилась неразбериха в действующем законодательстве о недвижимости, что значительно повышает «титульные риски» владельцев недвижимости (т.е. риски утраты прав на эту недвижимость). При высоких «титульных рисках» страховые компании вынуждены устанавливать высокую стоимость страхования, тем самым понижая на него спрос.

4. У населения попросту не сформировалась страховая культура, большинство не заинтересовано в страховании в принципе, предпочитая на нем экономить.

5. Развитие титульного страхование возможно при стабильной экономике, в первую очередь, при стабильном банковском секторе (так как титульное страхование очень часто связано с предоставлением кредитов под залог недвижимости). Однако до последнего времени экономика и банковская сфера не отличались стабильностью, что наглядно продемонстрировано современным финансовым кризисом.

Как было сказано выше, решение о возможности и условиях совершения титульного страхования должно приниматься страховыми компаниями на основании детального юридического заключения о правовом титуле. При этом безусловно встает вопрос кому страховая компания и другие участники рынка недвижимости могут доверить проверку титула и как клиенту гарантированы риски убытков в случае если титул будет оспорен.

Как и во всем мире решением этого вопроса может быть только гарантированное страховым полисом крупной страховой компании страховое возмещение в случае совершения юристом компании, выдавшей правовой титул, профессиональной ошибки.

Под ошибкой обычно понимается допущение практикующим специалистом небрежности или нарушение профессиональных обязанностей, которые приводят к причинению вреда; необеспечение обычного уровня обслуживания, неприменение тех необходимых знаний или навыков, которыми должен обладать профессионал, практикующим специалистом.

Практикующий специалист - лицо, которое предоставляет определенный вид услуг при соблюдении им общепринятых в данном виде деятельности минимальных требований профессиональной этики, обладающее необходимым уровнем знаний или навыков.

Страхованием гражданской профессиональной ответственности таких практикующих юристов обеспечивается возмещение ущерба, причиненного в результате допущенных таким специалистом небрежности, ошибок в действиях или несовершения им действий при выполнении его служебных или профессиональных обязанностей.

Ждем перемен!

Из всего вышесказанного можно сделать неутешительный вывод о том, что приобретатель недвижимого имущества в России, в том числе и добросовестный, находится под постоянной угрозой либо его утраты, либо невозможности использования этого имущества в определенных целях, либо необходимости нести дополнительные, порой очень существенные, расходы на оформление недвижимости в соответствии с законом.

При этом найти идеально «чистый», юридически безупречный объект недвижимости очень сложно. К сожалению, риск предъявления виндикационного иска и признания сделки с недвижимостью недействительной, весьма высок. Приобретатель имущества защищен от рисков его утраты крайне слабо, особенно, если в отношении недвижимости ранее уже было совершено несколько сделок. Угроза существует практически всегда.

Связано это с несовершенным законодательством, в частности о приватизации государственного имущества, многочисленными допущенными злоупотреблениями при оформлении прав собственности на земельные участки, квартиры, другие объекты недвижимости, а также с неэффективной работой государственных органов.

Особенно хочется подчеркнуть, что многие проблемы связаны с отсутствием единого реестра (кадастра) объектов недвижимости и зарегистрированных прав на недвижимость, разобщенностью органов, ведущих учет объектов недвижимого имущества и осуществляющих регистрацию прав на недвижимость.

Буквально в день завершения подготовки этой статьи, 26 декабря 2008 г., был опубликован Указ Президента РФ «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», которым создана новая государственная структура, на которую возложены функции по организации единой системы государственного кадастрового учёта недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.

Будем надеяться, что со временем в России будет установлено главенство кадастра и зарегистрированных прав на землю, как базового объекта учета недвижимого имущества.

ЛЕВИН С.А., Управляющий партнер ЗАО «Правовой Консалтинг»

Ваше мнение об этом материале:

— Ваше имя
— Ваш email
— Тема

Ваш отзыв (заполняется обязательно):

Укажите код на картинке слева:

Установите трансляцию заголовков прессы на своем сайте

 Подробнее »

Получить код для трансляции заголовков прессы »